Thủ đoạn của Khâm là tìm mua đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… trên địa bàn tỉnh Long An và TPHCM. Sau đó chỉ đạo nhân viên vẽ thiết kế quy hoạch, phân lô và đặt tên dự án rồi quảng cáo tìm khách.
Từ đó, Khâm ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều cá nhân khác nhau để chiếm đoạt tiền trong khi thực tế đây chỉ là dự án ảo chưa được lập thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép.
