Sau 3 năm thực hiện Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) và người mua NƠXH, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chỉ đạo kết thúc giải ngân gói tín dụng ưu đãi này kể từ ngày 31-12-2016. Từ đó đến nay, chưa có nguồn vốn tín dụng ưu đãi nào được bố trí thực để hiện chính sách NƠXH cho cả chủ đầu tư xây dựng NƠXH lẫn đối tượng được hưởng chính sách nhà ở này.
Kiến nghị phân bổ 1.000 tỷ đồng
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) và Công ty Hoàng Quân vừa kiến nghị khẩn cấp tới Quốc hội, Chính phủ, NHNN về việc liên quan đến nguồn vốn bố trí cho các dự án NƠXH phân bổ khoảng 1.000 tỷ đồng (trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội) cho 4 ngân hàng Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV để sớm triển khai cấp tín dụng cho các đối tượng thụ hưởng NƠXH.
Nguyên nhân dẫn tới việc chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH (theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015 của Chính phủ) là do “danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH” (theo Luật Nhà ở 2014) chưa được cập nhật, bổ sung vào Nghị quyết số 1023/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục được ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn, giai đoạn 2016 - 2020. Vì lẽ đó, trong nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa có danh mục chi này để Chính phủ có căn cứ thực hiện.
Giữa năm 2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS ngày 26/04/2017 gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn, giai đoạn 2016 - 2020, đối với phần vốn còn lại, đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội; trong đó, dành một phần để thực hiện chính sách NƠXH. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện đã có 1.260 tỷ đồng được phân bổ để thực hiện chính sách NƠXH theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhưng trên thực tế các đối tượng thụ hưởng NƠXH chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này. Bên cạnh đó, còn vướng mắc nữa là mặc dù NHNN đã chỉ định thêm 4 tổ chức tín dụng là Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV tham gia thực hiện chính sách NƠXH, nhưng đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để các tổ chức tín dụng này triển khai.
Thực tế, do chưa có nguồn vốn ưu đãi để vay mua nhà, không ít đối tượng được thụ hưởng NƠXH hiện đang gặp nhiều khó khăn do phải vay thương mại với lãi suất cao để mua nhà. Chị N.T.Hoa (quận 2), một cán bộ công chức, cho biết vợ chồng chị đã tìm được dự án vừa túi tiền tại quận 9 nhưng chờ hơn 1 năm qua vẫn chưa có gói tín dụng ưu đãi về nhà ở nên vợ chồng chị đang làm hồ sơ vay tại ngân hàng để mua nhà. “Hiện dự án này đang được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho người mua ở mức 6%/năm, nhưng chỉ trong vòng 4 năm và phải trả hết khoản vay. Tuy nhiên, nếu vay theo hình thức này thì số tiền vay phải trả theo lãi suất ưu đãi hàng tháng lên gần 20 triệu đồng/tháng cho phần vay 700 triệu đồng là quá lớn. Trong khi đó, nếu vay 15 - 20 năm thì chỉ được ưu đãi lãi suất
8%/năm trong năm đầu tiên, các năm sau thả nổi ở mức ±0,3% - 0,4% nên vợ chồng tôi không biết phải tính thế nào”, chị Hoa bày tỏ.
Chính vì thế, để có nguồn vốn hỗ trợ cho các chính sách liên quan đến NƠXH, HoREA kiến nghị NHNN hỗ trợ tiêu dùng đối với phân khúc NƠXH và nhà ở thương mại cho người có thu nhập trung bình khá trở lên, thông qua một gói tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp nhằm kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua NƠXH, nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. HoREA cũng cho rằng, NHNN nên chỉ đạo cơ chế kiểm soát rủi ro để đảm bảo nguồn vốn tín dụng này được sử dụng đúng mục đích; cần khuyến khích các chủ thể liên quan đến dự án nhà ở (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật tư, vật liệu xây dựng, người mua nhà...) cùng mở tài khoản giao dịch tại một ngân hàng để giám sát, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả dòng tiền.
Dừng siết vốn thêm 1 năm?
Tăng trưởng tín dụng 2 năm vừa qua được nhận xét tăng trưởng mạnh so với những năm trước, nhưng vẫn được đánh giá là ở mức hợp lý, không tăng nóng. Thế nhưng có một điều không thể chối cãi là tín dụng ngân hàng đã góp phần làm nóng thị trường bất động sản thời gian qua và đó là điều không thể không lo ngại. Vì lẽ đó, NHNN đang siết dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nhằm ngăn bớt dòng vốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn quá nhiều rủi ro như bất động sản. Tuy nhiên, không áp dụng siết ngay mà NHNN thực hiện có lộ trình, đó là giảm tỷ lệ này từ 60% xuống 50% trong năm 2017 và còn 45% trong năm 2018.
Mặc dù vậy, HoREA vừa kiến nghị NHNN gia hạn thời gian áp dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo hướng giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 50% đến hết năm 2018... Theo HoREA, tại dự thảo thông tư sửa đổi bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014 của NHNN quy định: từ ngày thông tư có hiệu lực đến hết năm 2017, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 50%; tỷ lệ này từ ngày 1-1-2018 đến 31-12-2018 là 45%. HoRea cho rằng, 2018 là năm trọng điểm thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu; trong đó, có khoảng 60% - 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu là bất động sản. Việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42/NQ-QH (thông qua VAMC) sẽ phục hồi nhiều dự án bất động sản đã ngừng hoạt động trước đây. Hơn nữa, nguồn tăng trưởng tín dụng cuối năm 2017, nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI và nguồn kiều hối sẽ được giải ngân thực hiện chủ yếu trong năm 2018. Nếu được tiếp sức thêm nguồn lực tài chính từ các tổ chức tín dụng (do nới tỷ lệ nêu trên), thị trường sẽ tăng trưởng tốt hơn. Theo HoREA, trong năm 2018, duy trì tỷ lệ 45% là chưa phù hợp nên đã kiến nghị NHNN giữ nguyên tỷ lệ trên 50% đến hết năm 2018. Qua đó, sẽ tiếp thêm nguồn lực cho bất động sản, ngành có tác động tới 90 ngành sản xuất khác.
Liên quan đến vấn đề này, một chuyên gia trong ngành tài chính cho rằng, thị trường bất động sản cần phải đa dạng các kênh vốn khác, không nên quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Ngân hàng chỉ nên duy trì kênh vốn cho vay ngắn hạn, cho vay vốn lưu động và phát triển sản phẩm dịch vụ, tiện ích. Bởi lẽ, nếu tín dụng ngân hàng chảy nhiều vào bất động sản, trong điều kiện khó kiểm soát, sẽ dẫn đến lượng nợ xấu lớn như thời gian qua, để lại hậu quả nặng nề cho cả nền kinh tế.
