Đầu tư kinh doanh bất động sản: Dễ ít, khó nhiều

Tình hình đáng lo ngại

Phát biểu tại cuộc họp ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM nhận định: “Tình hình đáng lo ngại”. Ông Tuấn cho biết, từ đầu năm đến nay, số lượng cấp phép các dự án nhà ở thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng giảm 63%; dự án được chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để được công nhận chủ đầu tư giảm mạnh; các dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng giảm sâu… “Nếu không có những giải pháp kịp thời tháo gỡ, tình hình sẽ khó khăn nhiều hơn nữa”, ông Tuấn nhận định. 

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, 3 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp (DN) BĐS càng lo ngại hơn trước tình trạng nhiều dự án bị ách tắc, không được cơ quan nhà nước xem xét giải quyết kịp thời. Tình trạng này dẫn đến các hệ lụy: Sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ BĐS; DN bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản; môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho DN, do đã có nhiều dự án bị xem xét xử lý lại (hồi tố). 

Theo ông Châu, nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật vẫn chưa đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ. Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp, chồng chéo, dẫn đến cơ chế “xin - cho”, tiêu cực. Nguyên nhân chủ quan là công tác thực thi pháp luật còn rất nhiều hạn chế, có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, vừa không dám nêu chính kiến giải quyết, vừa vẫn nhũng nhiễu, “hành” DN.

Đi vào những vướng mắc cụ thể, ông Trần Trọng Tuấn phân tích, hiện nay các dự án nhà ở thương mại có 3 vướng mắc: lựa chọn chủ đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép xây dựng. Về việc xem xét chủ trương đầu tư cho từng dự án, UBND TPHCM đã chỉ đạo đối với những dự án nhà ở thương mại, nếu “100% đất ở hợp pháp”, giao cho Sở Xây dựng thụ lý thì không có gì trở ngại.

Tuy nhiên, đối với những dự án chưa phải 100% đất ở mà phải chuyển mục đích sử dụng từ các nguồn đất khác, giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư thụ lý giải quyết hồ sơ để trình UBND TP xem xét thì đều bị ách tắc và chỉ dừng lại ở bước công nhận chủ trương đầu tư. Vì muốn thực hiện các bước tiếp theo, dự án phải được phê duyệt quy hoạch 1/500, sau đó mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng theo quy định của Luật Quy hoạch thì chủ đầu tư dự án mới được lập quy hoạch 1/500 để trình cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt. Do đó, Sở Xây dựng kiến nghị, khi có chủ trương đầu tư rồi thì nhà đầu tư được lập quy hoạch 1/500. 

Hiện nay, nhiều dự án chỉ có tỷ lệ đất công chiếm tỷ lệ rất nhỏ nhưng toàn bộ dự án bị “đứng”. HoREA kiến nghị, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá.

Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10% - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). Hoặc, áp dụng các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp vào ngân sách nhà nước, để được giao đất, cho thuê đất. “Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh đồng tình với ý kiến của HoREA kiến nghị, đồng thời ông cho rằng việc đấu giá khi giao đất mà trong dự án có phần đất do nhà nước quản lý chỉ nên xem xét khi đủ điều kiện đấu giá mà phần đất do nhà nước quản lý có hình dạng, hình khối vuông vức, phù hợp quy hoạch, có kết nối giao thông độc lập, có chỉ tiêu quy hoạch cụ thể… để phần đất này tạo thành một công trình, một sản phẩm bất động sản đồng bộ. Tuy nhiên kể cả trong trường hợp này (tức là trong trường hợp phần đất do nhà nước quản lý thuộc Dự án vẫn có thể đảm bảo được một sản phẩm, một công trình độc lập phù hợp quy hoạch) thì TPHCM cũng nên có văn bản hỏi thêm ý kiến của Bộ Tư Pháp, thay vì chỉ hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường, để có sự thống nhất về quan điểm xử lý phù hợp theo quy định”.

Phải có văn bản trả lời cho từng DN

Đại diện Sở TN-MT nêu ý kiến, trong lúc chờ sửa đổi luật, nghị định hay chờ kết luận từ các cơ quan chức năng để “khơi thông thị trường”, đề nghị thành phố nên cho tạm thu, tạm tính các khoản phí, thuế từ các DN và có các điều kiện ràng buộc. Do tình hình khó khăn nên nguồn thu ngân sách thành phố đối với tiền sử dụng đất năm 2018 giảm 22,5%; 2 tháng đầu năm 2019 giảm đến 76% so với cùng kỳ năm trước. Tổng nợ thuế trong 2 tháng đầu năm 2019 trên địa bàn thành phố lên đến 10.110 tỷ đồng, tăng 13,5% so với thời điểm 31-12-2018.

Trong đó, các khoản nợ liên quan tới đất là 1.370 tỷ đồng (chiếm 14%) và đã có đến 76 DN BĐS nợ thuế tổng số tiền sử dụng đất gần 800 tỷ đồng. Số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các DN xây dựng cũng bị sụt giảm mạnh do các chủ đầu tư thiếu nguồn dự án mới. Hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TPHCM bị ngưng trệ, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa được giải quyết xong. Sở TN-MT gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất của DN. 

Trước đó, tại cuộc họp của Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong và các sở ngành với HoREA vào ngày 7-11-2018, hàng loạt các vướng mắc được DN nêu ra đề nghị xem xét tháo gỡ. Đến ngày 23-1-2019, Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến có buổi làm việc với HoREA, các kiến nghị này lại được nêu ra. Ông Trần Vĩnh Tuyến chỉ đạo giao từng sở ngành, quận huyện xem xét giải quyết, hoặc kiến nghị thành phố hay cấp thẩm quyền giải quyết. Thế nhưng, đến cuộc họp ngày 28-3, các kiến nghị này tiếp tục được nêu ra.

Phát biểu kết luận tại cuộc họp, Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến cho biết, đối với các kiến nghị cụ thể, dự án cụ thể liên quan đến sở ngành nào thì sở ngành đó phải có văn bản trả lời gửi cho DN đó một cách công khai, minh bạch. Trên cơ sở đó, những vấn đề thuộc sở ngành, quận huyện thì đơn vị đó giải quyết; nếu thuộc thẩm quyền của thành phố thì UBND TP giải quyết; nếu thuộc thẩm quyền bộ ngành trung ương thì thành phố kiến nghị giải quyết. Sở Xây dựng phải công khai pháp lý của các dự án quản lý theo thẩm quyền của sở để người dân, DN biết. Sắp tới, UBND TP sẽ phê duyệt quy chế phối hợp giữa các sở ngành với nhau, tiếp đến là sở ngành với doanh nghiệp. Nếu sở này cần hỏi sở kia về một vấn đề nào đó, mà trong thời gian theo quy định nơi được hỏi không trả lời thì xem như đồng ý.