Bùng nổ condotel
Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, số khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) là 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha (gồm 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng). Ngoài ra còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9-2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn.
Hiện đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m².
Để mời gọi các dự án đầu tư condotel, lãnh đạo những địa phương này đã tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính. Chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này).
Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì: nhanh thu hồi vốn đầu tư; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
Phải định hình lại
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, để mô hình condotel phát triển bền vững, ngoài vấn đề thị trường và chiến lược phát triển thì vấn đề pháp lý cần tiếp tục hoàn thiện. Phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới.
Hơn nữa, đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, do vậy, đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.
Về tài chính đất đai, đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai 2013, cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho người mua căn hộ condotel.
Ngoài ra, Bộ VH-TT-DL phải cải thiện môi trường kinh doanh, nhất là trong lĩnh vực du lịch làm thế nào để hút khách du lịch đến với Việt Nam, mà cụ thể là khách trong và ngoài nước đến sử dụng các dịch vụ tại condotel. Các chủ đầu tư phải nâng cấp dịch vụ cho dự án mình, sản phẩm mình để thu hút khách, đó là cách phát triển bền vững.
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, việc khai thác condotel và những vấn đề pháp lý liên quan đến mô hình này có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Các nước trong khu vực chỉ cam kết mức lợi nhuận từ 4%-5%/năm thì ở nước ta cam kết từ 8%-12%/năm, kéo dài từ 8-12 năm. Trong khi đó chưa có quy định pháp luật nào để xử lý nếu chủ đầu tư bội tín và chủ đầu tư cũng không hề đưa ra giải pháp nào để đảm bảo mình sẽ thực hiện đúng cam kết do đó có thể có những rủi ro xảy ra. Ngoài cam kết về mức lợi nhuận “khủng” không có gì đảm bảo thì việc cam kết sẽ có sổ đỏ dài hạn cho người sở hữu cũng chỉ là cam kết… ẩu. Bởi, đến tại thời điểm này vẫn chưa có hướng dẫn nào của cơ quan chức năng để cấp sổ đỏ cho condotel. Ngoài ra, sự đổ vỡ còn có nguyên nhân do việc đầu tư cho dự án chưa tới về chất lượng, về dịch vụ, tiện ích… |
