Đất công không đẻ mãi trứng vàng

Đất công là tài sản đặc biệt của quốc gia nhưng có giới hạn, sẽ là nguồn lực to lớn để đóng góp phát triển đất nước nếu biết sử dụng hiệu quả. Tại TPHCM, những năm qua, nhiều công trình mọc lên từ đất công, nhưng ít ai biết sự định giá như thế nào cho đúng giá thị trường.

Ít đấu giá các khu đất lớn

Mới đây, trong một buổi giám sát về tình hình sử dụng đất công tại quận 4, ông Nguyễn Văn Dũng, Trưởng ban Kinh tế Ngân sách HĐND TPHCM, nêu lên một sự thật đáng chú ý: “Nguồn đất công hãn hữu lắm rồi, không còn dồi dào nữa. Các hình thức đầu tư đổi nguồn lực từ đất hiện nay khó khăn, các khu đất có vị trí đắc địa đã sử dụng gần hết. Do đó, từng quận, huyện, sở chuyên ngành phải tham mưu cho lãnh đạo TP khai thác hết tiềm năng, nguồn lực này để phục vụ cho sự phát triển của TP”. Đó cũng chính là đề tài luôn thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận.

Trước đây, hễ có khu đất vàng nào đưa ra bán đấu giá đều thu được kết quả mỹ mãn. Ông Dư Phước Tân, chuyên gia về đô thị, đã từng có công bố nghiên cứu “kinh điển” trong việc bán đấu giá đất. Hơn 15 năm trước, đường Nguyễn Hữu Thọ nối đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) dài 7,5km, được giải tỏa rộng ra 210m hai bên trên suốt tuyến đường. Tổng diện tích đất mở rộng thêm là 68,7ha. Từ quỹ đất này, cơ quan chức năng chỉ tổ chức đấu giá 48,7ha, tổng số tiền thu được 466 tỷ đồng - một con số khổng lồ vào thời điểm đó, không chỉ đủ cho làm đường, bố trí tái định cư mà còn đóng góp không nhỏ cho ngân sách. Cho đến nay, con đường này hiện đại bậc nhất khu Nam với hàng loạt tòa nhà cao tầng mọc lên san sát, góp phần giãn dân ra ngoại thành. Hoặc gần đây nhất, gây ồn ào dư luận là việc tổ chức bán đấu giá khu đất vàng 23 Lê Duẩn (quận 1). Năm 2015, TP mở phiên đấu giá khu đất vuông vắn 55m x 55m, khởi điểm 558 tỷ đồng, thu hút 13 doanh nghiệp tham gia. Sau 16 vòng đấu, khu đất đã tìm ra chủ nhân với mức giá 1.430 tỷ đồng, là số tiền kỷ lục từ trước đến nay mà TP thu được thông qua hình thức đấu giá!

Mặc dù đấu giá mang lại hiệu quả cao, nhưng trên thực tế lại thực hiện rất ít. Báo cáo mới nhất ngày 3-5-2017 của Sở Xây dựng TPHCM về các dự án đất vàng xây cao ốc gồm nhà ở, văn phòng thì hầu hết đều không thông qua đấu giá. Khu đất có diện tích 29ha thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội (quận 4) được chỉ định cho Công ty TNHH Đầu tư phát triển đô thị Ngọc Viễn Đông làm chủ đầu tư. Theo Sở Xây dựng, hiện nay văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án đã hết hiệu lực. Cũng trong danh sách này đã “lộ diện” một đại gia mới sở hữu 5 khu đất công không qua đấu thầu, đó là Công ty Trung Thủy, gồm: khu đất tại số 230 Nguyễn Trãi (quận 1) có diện tích 8.827m2; khu đất tại 78 Tôn Thất Thuyết (quận 4) có diện tích 13.814m2; khu đất 32.902m2 tại số 1B/KC Nguyễn Lý; khu 1Bis/KC Tô Hiệu (phường Hiệp Tân, quận Tân Phú)…

Cần minh bạch với các dự án BT

Một câu chuyện dạo này hay được nhắc tới, đó là khi TP đầu tư đất công thì bị lỗ, còn doanh nghiệp khai thác đất công lại lãi lớn, xảy ra tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tháng 12-1991, dự án khu đô thị được hình thành từ một văn bản của UBND TPHCM. Nhằm thúc đẩy sớm hình thành phố Đông, một biểu tượng mới về đô thị năng động, hiện đại, TP đã đi vay tiền để đền bù, tổ chức tái định cư. Sau khi giao 101 lô đất cho các nhà đầu tư theo hình thức BT, thì 26 lô đất còn lại theo tính toán trị giá gần 11.000 tỷ đồng, sẽ không đủ trả hơn 16.000 tỷ đồng mà TP đi vay để đầu tư trước đó. Rõ ràng, nếu thay vì phải giao theo hình thức BT, nhà nước tổ chức đấu giá từng lô đất, chắc chắn nguồn thu sẽ không đến nỗi mất cân đối như vậy. Chính lãnh đạo một số sở ngành trong một cuộc họp đã kiến nghị TP nên tổ chức đấu giá các khu đất còn lại. 

Vấn đề đấu giá đất công được xem là giải pháp minh bạch nhất nhưng trên thực tế, việc đấu giá vẫn bị lợi dụng. Đó là lý do, mới đây Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ: “Chỉ đạo sửa đổi Luật Đất đai về chế định đấu giá quyền sử dụng đất; sửa đổi Luật Đấu thầu về chế định đấu thầu dự án có sử dụng đất để đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, khắc phục hiện tượng đấu giá, đấu thầu có dấu hiệu có chân gỗ, quân xanh, quân đỏ”.

Đối với các dự án đất công, một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cho biết sở này đã chủ động rà soát tất cả các dự án có nguồn gốc đất công từ năm 2013 đến nay, cũng như việc Sở Xây dựng và các sở, ngành trình UBND TP công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư có đúng theo quy định của pháp luật hay không. Sở đã thông qua 5 cuộc họp, kết quả cho thấy đều đúng quy trình. Sở sẽ báo cáo UBND TP ngay trong tuần này. Sau đó, TP sẽ báo cáo Chính phủ đầy đủ, phân loại từng trường hợp, dự án nào ngưng thì ngưng, dự án nào cho làm thì tiếp tục triển khai, tinh thần là công khai minh bạch.