Đánh thuế nhà đất: Giơ cao, đánh khẽ

Căn hộ giá cao nhưng chỉ đầu cơ

Theo ghi nhận, những năm gần đây, thị trường căn hộ tại TPHCM liên tục tăng giá, có chăng chỉ chững lại trong một thời gian ngắn, rồi lại tăng tiếp. Thậm chí có nhiều dự án căn hộ được rao bán với mức giá rất cao.

Giữa năm 2021, chủ đầu tư bất động sản Masterise Homes công bố giá bán dự án One Central Saigon (nằm đối diện chợ Bến Thành, quận 1) có mức giá bán khoảng 650-800 triệu đồng/m².

Dự án Grand Marina Saigon (tọa lạc tại khu cảng Ba Son cũ, quận 1), cũng công bố giao dịch thành công với giá 18.000 USD/m² (tương đương 423 triệu đồng/m²). Còn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án chung cư The Opera Residence, thuộc giai đoạn 3 của dự án The Metropole Thủ Thiêm, có mức giá 210 triệu đồng/m²; dự án Narra Residences giai đoạn 4 thuộc siêu dự án Empire City có giá gần 200 triệu đồng/m²…

Qua tìm hiểu, nếu như những năm 2020, 2021, người mua vẫn có thể tìm thấy những dự án căn hộ tại TPHCM có giá tầm 40 triệu đồng/m² thì hiện tại ngay cả ở mức giá 50 triệu đồng/m² cũng khó kiếm. Đặc biệt, một số dự án chung cư tại ngoại ô thành phố thuộc khu Đông, khu Nam và trục đô thị phía Tây TPHCM mở bán trong năm 2022 đều có giá tiến sát ngưỡng 50 triệu đồng/m² và cao hơn.

Một dự án chung cư tại quận 8, TPHCM đang dần hoàn thiện. Ảnh: ĐỨC TRUNG

Hầu hết các dự án căn hộ đều thuộc dạng phân khúc trung, cao cấp nên mức giá cao. Chuyên gia về bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận, nguồn cung bất động sản đang theo hướng phục vụ nhu cầu đầu cơ là chính bởi người có nhu cầu ở thật, người thu nhập thấp khó tiếp cận.

“Thu nhập người dân tăng không đáng kể, trong khi giá căn hộ không ngừng tăng cao, người cần ở không mua nổi, người mua được lại để đầu cơ. Thị trường như vậy là bất thường”, chuyên gia Phan Công Chánh nhấn mạnh.

Cần có sắc thuế phù hợp

Theo nhận định của Bộ Tư pháp, thuế bất động sản (BĐS) của các quốc gia ngày càng có vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách quốc gia. Quy mô thu từ thuế BĐS so với GDP ở hầu hết các quốc gia phát triển tương đối cao. Tại nhiều quốc gia, tỷ lệ thuế BĐS trên GDP bình quân khoảng 2%-4% (Canada, Anh, Mỹ khoảng 2,5%-3% GDP), các nước thuộc Liên minh châu Âu bình quân khoảng 1,2%.

Xét nhóm nước dựa trên thu nhập thì quy mô thuế BĐS so với GDP tại các nước có thu nhập trung bình thường khoảng 1% và các nước có thu nhập thấp khoảng 0,5%, trong đó có nhiều quốc gia chỉ đạt dưới 0,1% GDP (một số quốc gia châu Phi).

Trong khi đó, ở Việt Nam, số thu thuế hàng năm đối với BĐS chỉ chiếm 0,24% trong tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân giai đoạn 2012-2020 chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng/năm, bị đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ BĐS và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Trước đề xuất đánh thuế BĐS của Bộ Tư pháp, các chuyên gia kinh tế cơ bản đồng tình. PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế Học viện Tài chính, cho biết, nội dung đang được dư luận quan tâm là sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế và áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không. Thực tế, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng quy định này. Bên cạnh việc thu thuế đất, luật cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Tuy nhiên, từ nghiên cứu đến khi đưa ra đề xuất chính thức là cả một khoảng cách. Khi đánh thuế nhà ở, thuế tài sản, còn phải cải cách toàn bộ hệ thống thuế bởi liên quan đến rất nhiều sắc thuế khác. Chưa kể, Việt Nam là nước đang phát triển, thu nhập bình quân đầu người chưa cao. Quan trọng hơn nữa là hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở hiện vẫn chưa kiện toàn.

Do đó, một trong những vấn đề mà dư luận lo ngại hiện nay là khi áp dụng chính sách thuế BĐS, thuế nhà thì cơ quan quản lý nhà nước có cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo công bằng, minh bạch, hợp lý hay không? Bên cạnh đó, thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, phát triển tốt hơn nên cần xây dựng lộ trình tiếp cận từng bước, không nên tạo “cú sốc” đột ngột khiến thị trường triệt tiêu cơ hội phát triển.

Nhiều chung cư tại quận Tân Phú (TPHCM) có giá bán khá cao

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng, cần có lộ trình và chọn thời điểm thích hợp. Thuế BĐS, thuế nhà ở nếu được thông qua thì phải giữ nguyên tắc không phải tăng thuế (trên tài sản) mà là cải cách thuế trên tài sản. Tức là thuế này không đánh vào người nghèo mà đánh vào hoạt động đầu cơ, tích trữ nhà ở. Do vậy, nội dung của luật phải đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ 2 và nhà có giá trị cao. Đồng thời, cần tăng thuế đất lên một mức độ nhất định.

Do đó, các nội dung cụ thể như thuế suất, ngưỡng chịu thuế… phải bàn thảo kỹ lưỡng khi Bộ Tài chính đưa ra dự thảo mới. Với thuế nhà ở, hiện nhiều nước trên thế giới đã thực hiện, song ở Việt Nam chưa thể thực hiện vào thời điểm này. Bởi 2 lý do, một là mức sống và thu nhập của người dân chưa thực sự cao, nên việc đánh thuế nhà dễ dẫn đến gánh nặng đè lên người dân, bào mòn nguồn lực sản xuất. Hai là, hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở của nước ta vẫn chưa kiện toàn.

“Chúng ta nói là đánh thuế nhà ở, song thử đặt ngược lại vấn đề là việc quản lý nhà ở của ta hiện nay ra sao? Tôi cho rằng chúng ta vẫn chưa quản lý tốt vấn đề nhà ở. Chưa quản lý được nhà ở, thì làm sao có thể phân loại để đánh thuế? Do đó, cần có thêm thời gian, lộ trình”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nói.