Bên cạnh đó, việc đầu cơ; găm hàng; bỏ nhà, đất không sử dụng... đã ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Việc quản lý đất đai không hiệu quả, khiến giá bất động sản “bong bóng” đã làm cho người dân nghèo khó kiếm được nơi an cư hơn. Giá đất tăng cao cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thu hút đầu tư vì làm tăng chi phí cho doanh nghiệp… Phóng viên Báo SGGP có cuộc trao đổi với PGS-TS Dương Anh Sơn (Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TPHCM) về vấn đề này.
PGS-TS Dương Anh Sơn Phải kiểm soát được dòng tiền mua bán bất động sản
PV: Thưa ông, việc thất thu trong chuyển nhượng bất động sản thời gian qua đang ở mức báo động, cần giải pháp nào để hạn chế việc này?
PGS-TS DƯƠNG ANH SƠN: Theo tôi, cần kiểm soát chặt giá chuyển nhượng, loại bỏ tình trạng giá thỏa thuận chuyển nhượng cao hơn rất nhiều so giá được ghi trong hợp đồng. Muốn làm được điều này, phải kiểm soát thu nhập của người bán, của người mua, cần làm cho người mua nhận thức được rằng, họ sẽ phải trả giá nhiều hơn nếu chấp nhận giá mua ghi trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thỏa thuận (trong trường hợp người mua có nhu cầu chuyển nhượng tiếp tài sản này, họ sẽ phải trả thuế thu nhập cao - PV). Thứ hai, pháp luật cần hạn chế tối đa giao dịch bằng tiền mặt, cũng như có cơ chế kiểm soát dòng tiền ra và vào tài khoản cá nhân.
Việc giảm đầu cơ, găm hàng, hoang phí trong đất đai cũng là vấn đề được các cơ quan soạn thảo pháp luật bàn nhiều lần. Ông có thể cho biết phương thức quản lý, tính thuế ở các nước như thế nào?
Các nước phát triển không có chuyện đầu cơ găm hàng vì chủ sở hữu phải nộp thuế tài sản cao khi đất đai không được sử dụng. Vì vậy người dân chỉ mua đất đai, nhà cửa hoặc để ở, hoặc để kinh doanh.
Ở nhiều nước, để hạn chế đầu cơ nhà đất, pháp luật không chỉ tính thuế tài sản đối với bất động sản thứ hai mà cả với bất động sản thứ nhất. Vấn đề là đối với bất động sản thứ nhất thì thuế suất là bao nhiêu. Chính điều này buộc người dân phải cân nhắc khi mua nhà đất là có nên sở hữu nhà to hay nhà nhỏ. Sự tính toán này sẽ tăng thêm nguồn tiền cho hoạt động đầu tư.
Cần kê khai bất động sản
Vậy Việt Nam có thể áp dụng cách quản lý nào hiệu quả? Cách tính thuế trên bất động sản thứ hai nên áp dụng sớm?
Cách quản lý hiệu quả nhất, xem kê khai bất động sản là biện pháp bắt buộc. Bất động sản được kê khai thì mới có thể kiểm soát được thu nhập của cá nhân, làm cơ sở để tính thuế tài sản, chưa kể đấy còn là cách hiệu quả để chống tham nhũng. Khi cá nhân có thêm một bất động sản, cơ quan thuế phải kiểm soát được bất động sản đó được mua bằng nguồn tiền nào; khi bán tài sản, cơ quan thuế cũng cần phải kiểm soát được khoản tiền đó.
Theo tôi, cần xây dựng quy định pháp luật xử phạt đối với những trường hợp mua đất nhưng không sử dụng (không xây dựng nhà ở, cơ sở kinh doanh - đất để hoang). Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người mua chỉ có quyền sử dụng, nếu không sử dụng tức là lãng phí vì tài sản đó không được sử dụng hiệu quả. Trong trường hợp này, chủ sở hữu không những phải chịu phạt mà cần bị buộc phải bán cho người khác, nếu không bán trong thời hạn hợp lý, nhà nước có thể trưng mua.
Như đã nói ở trên, đã đến lúc cần phải tính thuế tài sản đối với tất cả bất động sản chứ không chỉ với bất động sản thứ hai.
Khi đã làm được những việc nói trên, người dân không còn cơ hội đầu cơ và chỉ mua nhà đất khi có nhu cầu về chỗ ở hoặc kinh doanh thật sự. Tất cả việc này sẽ làm cho giá bất động sản giảm và cơ hội của người dân có nơi an cư cao hơn.
Trong hoạt động thu hút đầu tư, đất đai là vấn đề quan trọng, nếu giá đất cao sẽ tăng chi phí, như thế sẽ làm giảm sự hấp dẫn trong thu hút đầu tư. Ông có hiến kế gì để giải quyết bất cập giá đất, tăng thu hút đầu tư?
Tôi cho rằng, giá đất cao như ở Việt Nam hiện nay chủ yếu do đầu cơ. Người có nhu cầu thực sự thì với giá đó khó có thể mua được. Để giá đất không tăng, trước hết cần có luật thuế tài sản (thuế bất động sản). Khi có thuế bất động sản, chắc chắn sẽ có những cách thức kiểm soát bất động sản và kê khai bất động sản. Luật pháp phải đảm bảo rằng, người dân chỉ mua nhà đất để ở hoặc kinh doanh (xây dựng khách sạn, nhà xưởng...) chứ không phải mua để đầu cơ, thao túng thị trường, gây hoang phí mà không chịu trách nhiệm vật chất nào cho xã hội được.
