Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15. Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).
Về nội dung này, nhiều ĐB thảo luận sôi nổi. ĐB Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) cho biết, ông đã có ý kiến tại kỳ họp thứ 6 và "tôi vẫn giữ nguyên quan điểm sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở". ĐB cho rằng, dự thảo quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Quy định đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm. Còn nếu "không có m2 nào thì không được".
"Việc phân biệt này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế, việc bỏ quy định này là biện pháp để tăng cung về nhà ở, giúp giảm giá nhà, giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở thương mại", ĐB Hà Sỹ Đồng nêu.
ĐB Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) cũng nêu ý kiến của rất nhiều doanh nghiệp tỉnh Bình Dương về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ĐB đề nghị cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; ĐB kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ lưỡng, biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao Chính phủ thực hiện thí điểm trong 5 năm, sau đó tổng kết báo cáo Quốc hội.
Lý giải về đề xuất này, ĐB Nguyễn Thị Ngọc Xuân cho biết, xuất phát từ thực tiễn trước đây, Nhà nước kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế, vận động người dân làm ăn kinh doanh, làm giàu chính đáng, nhiều người dân, doanh nghiệp muốn kinh doanh đã chấp nhận bàn giao các loại đất khác nhau của mình cho Nhà nước, trong đó, có cả đất ở, để được thuê lại sản xuất kinh doanh. Điều này tạo việc làm, góp phần quan trọng vào quá trình phát triển của địa phương. Đến nay, khi Nhà nước thay đổi quy hoạch, muốn cải tạo, chỉnh trang đô thị thì cần có cơ chế ưu tiên cho họ được cơ hội tiếp tục, đầu tư phát triển trên chính mảnh đất mà họ đã giữ gìn, sản xuất kinh doanh qua nhiều thế hệ. Mặt khác, Nhà nước có đủ cơ sở để xác định rõ nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp. Nếu nguồn gốc đất đai trước khi sản xuất kinh doanh là của chính doanh nghiệp (do được thừa kế, tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng) thì cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này.
Vấn đề thứ hai, theo ĐB, về bài toán nguồn lực để cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển, nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho các doanh nghiệp. Vì theo dự thảo luật, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh, sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ…, nên cách duy nhất là Nhà nước bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ. Con số này, chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp ở Bình Dương, có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. ĐB cho rằng, cả Nhà nước và doanh nghiệp đều thiệt hại, không thể chủ động và buộc chỉ còn cách phải chờ đợi, mà chờ đợi càng lâu, sẽ mất đi cơ hội phát triển.
“Qua 3 lần xem xét dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), 2 lần đối với dự thảo Luật Nhà ở, mặc dù các hiệp hội, doanh nghiệp, đoàn ĐB tỉnh gửi kiến nghị rất nhiều lần nhưng hiện nay dự thảo chưa tiếp thu, giải quyết điểm nghẽn trên cho nhiều doanh nghiệp trên cả nước, trong đó có Bình Dương”, ĐB Nguyễn Thị Ngọc Xuân nêu.
ĐB Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cũng cho rằng, quy định với dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn rất bất cập. "Đất ở là bao nhiêu, người ta có 1m2 thì cũng được hay sao, trong khi đó, những trường hợp khác lại không được?", ĐB Hòa đặt câu hỏi. Theo ông, nhà đầu tư như thế không phải là thu gom. Hiện nay, Nhà nước đang có quyền định đoạt và là phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường, nên nhà đầu tư muốn thành lập nhà ở thương mại kết hợp với sản xuất, kinh doanh thì chúng ta nên ủng hộ; việc kết hợp sản xuất, kinh doanh với nhà ở thương mại là phù hợp.
ĐB Phạm Văn Hòa cũng cho rằng, quy định này sẽ dẫn đến tình trạng: có những trường hợp chỉ cần có 1m2 đất ở cũng được thực hiện, và cũng có trường hợp có vài ha cũng không được thực hiện. ĐB đề nghị cần phải xem xét lại, nên cho phép đối với những trường hợp này được chuyển mục đích sử dụng đất và nhà đất, tính thuế theo giá thị trường, đảm bảo hài hòa và xây dựng cơ sở hạ tầng.
ĐB Nguyễn Thị Ngọc Xuân cũng kiến nghị cần sớm sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế, tài chính để điều tiết hài hòa lợi ích từ việc cho chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho 3 nhóm đối tượng: người đang sử dụng đất, nhà đầu tư, Nhà nước để Nhà nước phân phối lại lợi ích tương xứng cho chính người sử dụng đất đó và đầu tư các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Ngoài ra, ĐB cho rằng, với tình hình kinh tế khó khăn và có thể sẽ kéo dài trong thời gian tới, nếu doanh nghiệp Việt Nam có cơ hội tiếp cận tín dụng thì khả năng tồn tại, phục hồi, phát triển ngày càng cao. Do đó, nhiều doanh nghiệp kiến nghị Quốc hội xem xét, bổ sung thêm phương án cho phép doanh nghiệp thuê đất, trả tiền hàng năm được thế chấp quyền sử dụng đất nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất 1 lần cho chu kỳ 5 năm (việc doanh nghiệp có năng lực tài chính trả trong 5 năm là phương án cần được nghiên cứu, hoàn thiện).
