Đề cập vướng mắc tại khoản 2 Điều 153 của Luật Đất đai, theo ông Nguyễn Thành Trung, Phó Chánh Văn phòng UBND TP Đà Nẵng, nhiều dự án đặc thù rất khó để tìm giá thị trường giao dịch thành công cùng mục đích, tương đồng về tính chất dự án... Điển hình, Dự án Công viên châu Á khi xác định giá đất không tìm được giá đất của mục đích và dự án tương đồng, đơn vị tư vấn phải so sánh khảo sát các dự án ở tỉnh khác như Bình Dương. Hoặc khi xác định giá đất các dự án thương mại dịch vụ diện tích lớn thì không tìm ra bất động sản giao dịch thành công có mục đích tương đồng, phải tham khảo các khu đất ở vị trí xa đã giao dịch thành công rồi điều chỉnh giá cho phù hợp. Chỉ có đất thông qua đấu giá thì thông tin giao dịch thành công tương đối chính xác, còn các giao dịch chuyển nhượng thì trên hợp đồng vẫn không thể hiện giá trị thực nên việc tham khảo sát thị trường tương đối khó.
 |
Ông Nguyễn Thành Trung, Phó Chánh Văn phòng UBND TP Đà Nẵng chia sẻ tại hội thảo |
Ông Tô Văn Hùng, Bí thư Huyện ủy Hòa Vang (TP Đà Nẵng) cho biết, cần có cách tiếp cận linh hoạt để quy hoạch sử dụng đất đồng bộ với quy hoạch đô thị và xu hướng phát triển chung. Các trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp là sai về mặt quy hoạch sử dụng đất nhưng thực tế diễn ra phù hợp với phát triển đô thị. Việc không đúng mục đích sử dụng đất do chính cơ quan nhà nước chậm thủ tục thực hiện chuyển đổi.
 |
Hội thảo gồm 4 phiên thảo luận chuyên đề |
Về giao đất và sử dụng đất nông nghiệp, cũng theo ông Hùng, hạn mức giao đất nông nghiệp cho người dân không quá 3ha ở Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, 2ha với các vùng khác. Thực tế, ở Hòa Vang không quy định được bởi có trường hợp giao đất nông nghiệp chỉ vài trăm mét vuông, chưa được 1 sào là rào cản lớn cho việc tập trung đất nông nghiệp cho sản xuất lớn và ứng dụng công nghệ cao. Không chỉ vậy, khoảng 5 – 10 năm nữa, sẽ không còn quá nhiều nông dân để sản xuất nông nghiệp, đây là xu hướng tất yếu trên thế giới và các đô thị phát triển. Việc phân đều đất nông nghiệp không còn phù hợp với xu thế. Việc giới hạn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong địa phương thì làm sao thu hút được các nhà đầu tư lớn vào lĩnh vực này.
 |
Ông Tô Văn Hùng, Bí thư Huyện ủy Hòa Vang |
Ông Nguyễn Hoàng Việt, Phó Chủ tịch UBND quận Sơn Trà (TP Đà Nẵng) cho biết, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" nhưng thực tế, giá đất của Nhà nước quy định thường thấp hơn giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập, khó khăn khi thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bởi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những "điểm nghẽn" khiến các công trình chậm tiến độ.
Đề cập sự không hợp lý ở Điều 127 dự thảo Luật Đất đai quy định về Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó trách nhiệm của UBND cấp tỉnh là tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất, theo ông Phùng Phú Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng lý giải, Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28-2-2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư khi đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật, theo đó quy hoạch chi tiết 1/500 là không bắt buộc.
Một số ý kiến cho rằng có thể áp dụng giải pháp mà một số địa phương hiện nay đang triển khai như tạm ứng ngân sách để tổ chức lập quy hoạch chi tiết, sau khi người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất thì sẽ hoàn trả lại ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, giải pháp này cũng tiềm ẩn rủi ro, làm tăng thời gian chuẩn bị cũng như kinh phí tổ chức đấu giá và có nguy cơ dẫn đến tình trạng quy hoạch treo nếu như phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 mà đấu giá không thành hoặc không có đơn vị nào tham gia đấu giá.
Ngoài ra, việc quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh là tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất là không có cơ sở. Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản dưới luật không quy định về việc thi tuyển phương án quy hoạch. Luật Kiến trúc năm 2019 chỉ quy định thi tuyển phương án kiến trúc đối với công trình xây dựng và việc tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc được đề xuất trong chủ trương đầu tư hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi dự án.
 |
| Ông Nguyễn Văn Quảng, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng phát biểu |
Theo ông Nguyễn Văn Quảng, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng, một trong những vấn đề rất lớn của TP Đà Nẵng hiện nay là giải quyết những tồn tại cũ. Ví dụ như việc thực hiện Kết luận 2852 về quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến 2010. Qua rà soát, Đà Nẵng hiện có trên 1.300 dự án đang có những vướng mắc liên quan đến nội dung này. Đây là vấn đề Thường trực Thành ủy cũng đã chỉ đạo Ban Cán sự Đảng UBND TP Đà Nẵng có tổng hợp báo cáo cho Ban Cán sự Đảng Chính phủ. Tuy nhiên, để giải quyết được những khó khăn này, Đà Nẵng rất cần cơ sở về luật.
“Các đại biểu cần phản ánh một cách trung thực nhất, thực tiễn, khách quan vì chỉ có căn cứ pháp luật mới giải quyết những vướng mắc của thực tiễn; nếu không, những khó khăn sẽ luôn tồn tại", ông Nguyễn Văn Quảng đề nghị.
