Condotel: Vẫn chờ “khai sinh”

Hàng trăm căn hộ hình thành

Con số căn hộ condotel liên tục tăng trưởng. Năm 2016, thị trường condotel bắt đầu xôm tụ, tổng nguồn cung khoảng 16.000 căn. Sang năm 2018, các dự án được cấp phép xây dựng hình thành nhiều hơn, có 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Cuối năm 2019, thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, số dự án khu du lịch nghỉ dưỡng bung mạnh về loại hình cũng như trải dài trên nhiều tỉnh thành, hải đảo: quy mô từ 50ha trở lên là 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha (gồm 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng). 

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Tới quý 2-2020, theo Bộ Xây dựng, tổng hợp số liệu từ 54 địa phương cho thấy, dự án được cấp phép tiếp tục tăng, 92 dự án với 6.300 căn hộ condotel, 197 biệt thự du lịch và 46 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép; 91 dự án với 19.878 condotel và 8.407 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng. Một số địa phương trọng điểm về cấp mới dự án du lịch nghỉ dưỡng lớn như: Khánh Hòa cấp phép 3 dự án; Phú Yên cấp phép 2 dự án (trong khi ở quý 1 cả 2 tỉnh này đều không có dự án nào được cấp phép).

Sang đầu năm nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) thống kê bao quát, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ condotel. Phần lớn trong số này đều nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ. Theo quy định của Luật Đất đai, các dự án này có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Về thị trường, theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020 gần như đóng băng, vì cả năm chỉ giao dịch khoảng 120 sản phẩm. Sang năm 2021, đại dịch Covid-19 tiếp tục bùng phát, khiến cho phân khúc condotel rơi vào thảm cảnh.

Chờ chính danh

Đối với thông tư mới ban hành của Bộ Xây dựng, condotel xuất hiện khá “mờ nhạt”. Đó là: “Căn hộ lưu trú: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25m²”. 
 
Vì trong các luật chuyên ngành về nhà ở, đất đai chưa có tên gọi chính danh nên loại căn hộ condotel rờ đâu vướng đó. Chẳng hạn, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Đà Nẵng từng “linh động” cấp giấy chủ quyền cho căn hộ, nhưng sau đó bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”, vì trái với Luật Đất đai nên đã thu hồi lại. Giữa năm ngoái, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở, đồng thời không cho phát triển thêm. Hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, nếu cấp sổ cho từng chủ căn hộ sẽ nảy sinh việc thế chấp căn hộ để tiếp tục vay vốn ngân hàng, gây nguy cơ mất an toàn cho hệ thống tín dụng. Nhiều địa phương không quản lý được, hoặc buông lỏng quản lý dẫn tới các chủ dự án mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua…

Theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, còn condotel thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh. 

Năm rồi, các bộ liên quan đã ban hành văn bản xử lý vướng mắc về condotel, nhưng chưa thể triển khai thực tế. Văn bản của Bộ Xây dựng chỉ đề cập căn hộ condotel trong tòa nhà chung cư hỗn hợp, nhưng thực tế lại phản ánh không đầy đủ. Thứ hai, quyết định của Bộ trưởng Bộ VH-TT-DL về việc quản lý vận hành condotel, nhưng cũng không rõ ràng. Tiếp đó, văn bản của Bộ TNMT nói về cấp giấy cho condotel, nhưng cái phôi cấp giấy để in lên và các hướng dẫn thì chưa có. “Hiện có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh condotel, trực tiếp thì có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Xây dựng. Nhưng các quy định rời rạc, thiếu tính đồng bộ, thiếu tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc và cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel. Do đó, để xử lý cơ bản những vướng mắc nêu trên, Chính phủ cần ban hành một nghị định hướng dẫn bao quát các loại hình nghỉ dưỡng là hết sức cần thiết. Từ đó, khuôn khổ pháp luật sẽ được thực thi tốt hơn, cũng như kiểm soát tốt việc phát triển loại hình này trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

------------------------

Còn nhiều thắc mắc

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh vừa ký ban hành Thông tư 03/2021 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, bao gồm cả căn hộ lưu trú (condotel). Theo đó, các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… đều được quy định chặt chẽ và có hiệu lực từ ngày 5-7.

Quy chuẩn trong Thông tư 03 quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở, và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp. Cụ thể, về quy hoạch - kiến trúc, Thông tư 03 yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh; diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m². Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m². Đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m², trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m². Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Cũng theo Thông tư 03, kể từ ngày 5-7-2021, thang máy tại nhà chung cư phải đáp ứng 10 yêu cầu. Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy. Cùng với đó, cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà, không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ. Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450kg. Trong trường hợp nhà có một thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ hơn 630kg. 

Về PCCC, đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có chiều cao PCCC lớn hơn 50m hoặc nhà có chiều sâu của sàn tầng hầm dưới cùng lớn hơn 9m, mỗi khoang cháy của nhà phải có tối thiểu một thang máy đáp ứng yêu cầu vận chuyển lực lượng, phương tiện chữa cháy và cứu nạn cứu hộ. Yêu cầu không được bố trí bể nước trực tiếp trên giếng thang máy và không cho các đường ống cấp nước, cấp nhiệt, cấp gas đi qua giếng thang máy. Cuối cùng, thang máy phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng. Nhà có chiều cao PCCC lớn hơn 50m phải có họng nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy bố trí ở mỗi tầng, cửa căn hộ xa nhất của tầng phải nằm trong phạm vi 45m tính từ họng nước chữa cháy (có tính toán đến đường di chuyển)…

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, bên cạnh những quy định mới, Thông tư 03 vẫn đưa ra nhiều quy định cũ. Đó là loại căn hộ officetel vẫn theo quy định cũ (không được bố trí bếp). Điều này không khả thi, vì nếu một người từ nơi khác đến công tác tại TPHCM, rồi thuê căn hộ officetel để làm việc, khi đói, cần nấu một gói mì tôm, tại sao không được? Cũng là căn hộ officetel có diện tích 25m², nhưng tại sao lại quy định phải bố trí 9m² để chỗ làm việc, 16m² làm chỗ ở…; trong khi có thể ngồi trên giường làm việc bình thường, không cần thiết phải ngăn vách ra để có chỗ làm việc là 9m²…

ĐỖ TRÀ GIANG - THIỆN LƯƠNG