Chăm bẵm đất vàng
Nguyên nhân của việc nhà đầu tư chiến lược chỉ chú ý vào những khu đất vàng là vì lâu nay các quy định về định giá tài sản doanh nghiệp nhà nước chưa rõ ràng. Trước tiên, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa được tính chặt chẽ và đầy đủ đến lợi thế vị thế đất đai. Do vậy, doanh nghiệp được nhà nước giao quản lý nhiều khu đất vàng và khi cổ phần hóa không định giá đúng thì nhà đầu tư được hưởng lợi khi mua cổ phần. Tiếp đến là luật chưa có quy định về mục đích sử dụng đất nên những khu đất được giao cho doanh nghiệp nhà nước, thay vì sử dụng đúng mục đích theo ngành nghề chính của doanh nghiệp nhưng sau khi cổ phần hóa - đặc biệt đối với những doanh nghiệp bán cổ phần quá 50% - thì quyền kiểm soát thuộc về cổ đông chiếm giữ đa số cổ phần. Khi đó, nhà đầu tư sẽ dễ dàng thay đổi ngành nghề, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, trục lợi từ đất.
Điển hình như trường hợp Công ty Dệt may Thắng Lợi - thương hiệu dệt may một thời - là doanh nghiệp nhà nước nhưng chỉ sau 10 năm cổ phần hóa, doanh nghiệp này đã hoàn toàn rơi vào tay tư nhân. Dù vẫn mang tên “dệt may” nhưng thực chất ngành may đã bị xóa sổ và thay vào khu đất ấy là một dự án bất động sản - trên nền đất trước đây nhà nước giao để dệt may! Đó là hơn 15ha đất tại số 2 Trường Chinh (TPHCM) đã được chuyển mục đích cùng đối tác Vinacapital làm dự án xây dựng khu phức hợp trung tâm thương mại, nhà ở.
Do vậy, để chấm dứt thực trạng “chiếm đất” này, việc xác định tài sản là đất đai sẽ được quy định chặt chẽ hơn trong dự thảo nghị định mới về chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần (thay thế Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18-7-2011, Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 và Nghị định 116/2015/NĐ-CP ngày 11-11-2015). Ông Đặng Quyết Tiến, Phó Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, cho rằng với những ngành nghề đặc thù, khi cổ phần hóa doanh nghiệp phải sử dụng đất đai làm ngành nghề kinh doanh chính, không sử dụng cho các lĩnh vực khác hay chuyển sang kinh doanh bất động sản. Nếu doanh nghiệp sau cổ phần hóa muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải xin phép chuyển đổi và khi đó phải đánh giá lại giá trị tài sản đất đai theo phương án định giá mới. Nếu không, phải thu hồi đất để đấu giá lại cho đơn vị khác tham gia.
“Siết” nhà đầu tư chiến lược
Tại cuộc họp của Bộ Tài chính mới đây về tình hình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, câu chuyện xử lý và xác định giá trị “đất vàng” của một số doanh nghiệp cổ phần hóa đã trở nên “nóng” hơn bao giờ hết. Trong đó, nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo nghị định mới cần quy định rõ điều kiện của nhà đầu tư chiến lược. Cụ thể, nhà đầu tư chiến lược phải kinh doanh cùng ngành nghề chứ không phải cứ có tiền là được đầu tư. Ngoài ra, phải quy định rõ các phương án sử dụng đất, giá trị đất như nội dung cơ bản trong phương án cổ phần hóa được phê duyệt và ghi rõ trong bản cáo bạch. Nếu không công khai những nội dung này sẽ xử lý theo pháp luật.
Dự thảo cũng hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể hơn (cả thuê và giao) theo quy định của Luật Đất đai và bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều khu đất ở vị trí có lợi thế thương mại cao. Đó là yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quyết định của nhà nước trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp. Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp lợi dụng tiếp tục nắm giữ, “ôm” lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý mặc dù chưa phù hợp ngành nghề kinh doanh và mục đích sử dụng đất cũng không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Việc tính giá trị lợi thế vị trí đất vào giá trị để cổ phần hóa cũng cần phân biệt rõ ràng. Nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì khi nhà nước định giá đất thuê phải đảm bảo nguyên tắc theo giá thị trường. Riêng với đất ở tại đô thị, đất thương mại, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lời cao, đất mặt tiền... thì giá trong bảng giá đất của từng địa phương phải quy định bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất (tức phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối với trường hợp này cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất). Như vậy, đất thuê có lợi thế vị trí địa lý thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất và đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước. Từ đó sẽ hạn chế được thất thoát vốn và tài sản nhà nước khi cổ phần hóa và sau cổ phần hóa.
