Theo ông Nguyễn Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), 2 luật mới sẽ giúp giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng...
PHÓNG VIÊN: Theo ông, so với Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014, các luật mới thông qua có điểm gì nổi bật nhất?
Ông NGUYỄN HOÀNG HẢI: Điểm mới đáng chú ý là, 2 luật được sửa đổi sẽ đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS; tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, nhà ở.
Trong thực tế có không ít trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, năng lực, gây thiệt hại cho người dân. Liệu những quy định của luật mới có đảm bảo khắc phục được vấn đề này?
Luật mới đã quy định rất rõ về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Ví dụ như yêu cầu phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Luật mới cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Đặc biệt, luật quy định rõ ràng, chặt chẽ về trách nhiệm phải thực hiện bảo lãnh của chủ đầu tư dự án, quyền của khách hàng về tự mình quyết định việc phải có bảo lãnh của chủ đầu tư; quy định trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh trong việc cấp thư bảo lãnh cho người đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với Luật Nhà ở, người dân đang rất kỳ vọng sẽ thuận lợi hơn trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Ông có thể nói rõ hơn về những điểm mới trong vấn đề này?
Có khá nhiều điểm mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay. Trong đó, luật mới bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, bởi vì đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư. Luật cũng quy định về di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, trong đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, các bên liên quan. Kinh phí di dời, phá dỡ nhà chung cư được tính trong tổng mức đầu tư dự án.
Những tranh chấp trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ được ngăn chặn ra sao, thưa ông?
Từ thực tế những bất cập dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian qua, Luật Nhà ở mới đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở; bổ sung quy định cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia; bổ sung quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định... Đây sẽ là những quy định nhằm ngăn chặn từ gốc những tranh chấp, khiếu kiện có thể xảy ra.
Còn chính sách về nhà ở xã hội sẽ có những thay đổi nào đáng kể?
Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm mới, như xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương; bổ sung hình thức nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; bãi bỏ điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong đó, luật mới có nhiều ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Được kỳ vọng nhiều nhưng phải đến 1-1-2025, 2 luật này mới có hiệu lực, Bộ Xây dựng có kế hoạch gì để đảm bảo luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu lực, hiệu quả?
Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ và các cơ quan có liên quan khẩn trương trình Thủ tướng Chính phủ ban hành danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết thi hành các luật sửa đổi vừa ban hành; kế hoạch triển khai thi hành luật. Trong năm 2024, các nội dung liên quan sẽ được chuẩn bị đầy đủ, kỹ càng để luật đi vào cuộc sống.
