Cụ thể như: tự dưng biến mất; xây thêm căn hộ khi chưa có sự cho phép của cơ quan chức năng; tự ý chuyển đổi công năng trong dự án khi chưa có sự đồng thuận của cư dân… khiến cơ quan chức năng phải vào cuộc. Những hiện tượng trên buộc người mua nhà phải cẩn trọng hơn khi chọn dự án, chọn chủ đầu tư để… trao niềm tin.
Từ sự thật phũ phàng…
Nhiều khách hàng mua nhà tại 2 dự án của Công ty K.G tại quận Tân Phú và Gò Vấp đã nhận nhà về ở hơn 3 năm bỗng phát hiện chủ đầu tư biến mất không liên lạc được, trong khi đó trách nhiệm chủ đầu tư vẫn còn để làm việc với cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền nhà cho hàng trăm khách hàng tại 2 dự án trên, khiến người mua nhà lo lắng về giá trị và tính pháp lý của căn nhà đã mua.
Và khách hàng càng hoang mang hơn khi biết được công ty này đã làm thủ tục giải thể từ năm 2016. Chưa hết, qua kiểm tra, Sở Xây dựng còn phát hiện tại chung cư K.G Tân Hương (quận Tân Phú) cũng do Công ty K.G làm chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế so với phê duyệt ban đầu.
Bên cạnh những chủ đầu tư cố tình làm sai cũng có những sai phạm khó khăn xuất phát từ thị trường khó khăn. Vì vậy, việc người mua nhà thận trọng tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư thông qua các dự án đã thực hiện và năng lực, uy tín trên thị trường để quyết định chọn cho mình 1 căn nhà vẫn là yếu tố không thể bỏ qua.
Ông Trần Khánh Quang,
Chuyên gia bất động sản
Chuyên gia bất động sản
Cụ thể, chủ đầu tư đã thay đổi khu vực thương mại dịch vụ, giữ xe của tòa nhà sang kiốt và nhà ở tại vị trí tầng trệt với tổng cộng 25 căn hộ, vị trí tầng lửng 29 căn hộ, vị trí tầng 2 với 7 căn hộ. Việc này đã làm thay đổi công năng sử dụng tòa nhà, ảnh hưởng kiến trúc bên ngoài công trình.
“Việc chủ đầu tư tự ý tăng thêm số lượng căn hộ nhưng không đánh giá tác động môi trường, mật độ dân số, kết cấu chịu lực của công trình, đã dẫn đến quá tải hệ thống chịu lực, hệ thống thoát nước, thang máy, ảnh hưởng đến cư dân và gây bất ổn tình hình an ninh xã hội” - ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nhận định và cho biết sẽ tháo dỡ những căn hộ sai phép này.
Tương tự, dự án khác là chung cư The Garden (quận Tân Phú) đưa vào sử dụng hơn 2 năm nay, chủ đầu tư cũng nhăm nhe biến 2 tầng thương mại thành Officetel để bán trong khi chưa có sự đồng thuận của người dân. Trước đó, hàng loạt dự án khác cũng khiến khách hàng điêu đứng, như dự án thi công giữa chừng rồi ngưng do khả năng tài chính gặp khó khăn; xây không phép, sai phép bị cơ quan chức năng đình chỉ xây dựng… Cá biệt nhiều trường hợp khách hàng kiện ra tòa và được tòa tuyên thắng, nhưng 3-4 năm trôi qua bản án vẫn không được thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Tương tự, dự án khác là chung cư The Garden (quận Tân Phú) đưa vào sử dụng hơn 2 năm nay, chủ đầu tư cũng nhăm nhe biến 2 tầng thương mại thành Officetel để bán trong khi chưa có sự đồng thuận của người dân. Trước đó, hàng loạt dự án khác cũng khiến khách hàng điêu đứng, như dự án thi công giữa chừng rồi ngưng do khả năng tài chính gặp khó khăn; xây không phép, sai phép bị cơ quan chức năng đình chỉ xây dựng… Cá biệt nhiều trường hợp khách hàng kiện ra tòa và được tòa tuyên thắng, nhưng 3-4 năm trôi qua bản án vẫn không được thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Đến việc chọn chủ đầu tư uy tín
Những sự cố trên đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của khách hàng khi có nhu cầu mua nhà. Bởi thực tế hầu hết dự án đều bán nhà trong tình trạng “hình thành trong tương lai”, nên khi quảng bá toàn những viễn cảnh tốt đẹp.
Đây chính là thách thức không nhỏ cho doanh nghiệp làm ăn chân chính, tận tụy với dự án của mình. Trong khi đó, dự án trên thị trường khá nhiều nhưng không phải người mua nào cũng đủ thông tin để chọn lựa sản phẩm một cách an toàn và hiệu quả nhất.
Theo các chuyên gia BĐS, người mua nhà “thông minh” nhất để tránh những rủi ro về sau, là tìm hiểu lịch sử của những dự án doanh nghiệp đó đã làm. Hiện nay có trường hợp chủ đầu tư đã xây xong, hoặc xây xong phần thô mới bán, hay tiến độ cam kết với khách hàng. Điều này thể hiện tiềm lực tài chính của doanh nghiệp nên khách hàng hoàn toàn yên tâm khi chọn dự án. Một trong những doanh nghiệp tiêu biểu là CTCP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land).
Theo các chuyên gia BĐS, người mua nhà “thông minh” nhất để tránh những rủi ro về sau, là tìm hiểu lịch sử của những dự án doanh nghiệp đó đã làm. Hiện nay có trường hợp chủ đầu tư đã xây xong, hoặc xây xong phần thô mới bán, hay tiến độ cam kết với khách hàng. Điều này thể hiện tiềm lực tài chính của doanh nghiệp nên khách hàng hoàn toàn yên tâm khi chọn dự án. Một trong những doanh nghiệp tiêu biểu là CTCP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land).
Trước đây là dự án Khu căn hộ Him Lam Chợ Lớn với quy mô hàng ngàn căn hộ, nhưng doanh nghiệp này xây xong mới đưa ra thị trường và khách hàng đã nhanh chóng chọn lựa, chỉ trong một thời gian ngắn toàn bộ dự án đã được bán hết. Gần đây nhất là dự án Him Lam Phú An (Xa lộ Hà Nội, quận 9) với toàn bộ 4 block dự án đã được cất nóc, dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng sớm hơn 2 tháng.
Theo nhận định của các chuyên gia, trong bối cảnh các yếu tố về chất lượng và giá cả không còn sự chênh lệch nhiều, chủ đầu tư dự án nào chiếm được niềm tin của người mua nhà sẽ thành công.
Theo nhận định của các chuyên gia, trong bối cảnh các yếu tố về chất lượng và giá cả không còn sự chênh lệch nhiều, chủ đầu tư dự án nào chiếm được niềm tin của người mua nhà sẽ thành công.
Song để chứng minh được uy tín và tiềm lực đối với thị trường là điều không đơn giản, đòi hỏi sự kiên định và chi phí rất lớn, hình thức xây nhà xong mới bán không phải doanh nghiệp nào cũng làm được, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh để ứng trước dòng vốn lớn cho công đoạn thi công dự án. Hơn nữa, việc chủ động nguồn vốn, không trông chờ vào dòng tiền từ khách hàng nên tiến độ xây dựng được chủ động.
Tuy nhiên khi đòi hỏi dòng vốn lớn, chủ đầu tư sẽ đối mặt với khá nhiều áp lực, bởi vậy nếu doanh nghiệp chỉ ở quy mô vừa và nhỏ sẽ khó thực hiện. Để đảm bảo tính thanh khoản tốt cho sản phẩm, một số chủ đầu tư chấp nhận đi vay hoặc tự xoay xở khoản chi phí tài chính cho dự án, thay thế cho phương thức huy động vốn truyền thống từ khách hàng như trước đây. Chấp nhận chịu phần lãi suất vốn vay xây dựng trong suốt quá trình thi công.
Những dự án này thường được áp dụng chính sách thanh toán thuận tiện cho người mua, có dự án chỉ thu tiền 30% giá trị căn hộ trong suốt thời gian xây dựng cho đến khi nhận nhà, phần giá trị còn lại trả chậm chỉ 1%/tháng trong vòng 6 năm.
Người mua nhà giờ đây dù mua để ở hay đầu tư cũng đều rất cẩn thận. Thà mua giá cao hơn một chút nhưng được sản phẩm đã thành hình, mọi chi tiết liên quan đến quy hoạch, chất lượng, thiết kế… đều có thể kiểm chứng, tức người mua nhà được “nhìn tận mắt, sờ tận tay” ngôi nhà. Sự thay đổi này cũng là hệ quả tất yếu khi thời gian qua nhiều người mua nhà lâm vào cảnh lao đao, tốn tiền thuê nhà khi chủ đầu tư “bẻ kèo” hay chậm trễ tiến độ, trong khi vẫn phải trả lãi cho ngân hàng mỗi tháng.
Giải pháp tài chính cho người mua nhà
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho biết tình hình thị trường hiện tại để bán được hàng cần hài hòa lợi ích của tất cả các bên. Như Him Lam chấp nhận chi phí vốn tăng cao để giúp khách hàng giảm tối đa áp lực tài chính. Dù cách làm này khiến lợi nhuận giảm nhưng sẽ giúp thương hiệu phát triển bền vững hơn, thị trường cũng ổn định hơn.
Người mua nhà giờ đây dù mua để ở hay đầu tư cũng đều rất cẩn thận. Thà mua giá cao hơn một chút nhưng được sản phẩm đã thành hình, mọi chi tiết liên quan đến quy hoạch, chất lượng, thiết kế… đều có thể kiểm chứng, tức người mua nhà được “nhìn tận mắt, sờ tận tay” ngôi nhà. Sự thay đổi này cũng là hệ quả tất yếu khi thời gian qua nhiều người mua nhà lâm vào cảnh lao đao, tốn tiền thuê nhà khi chủ đầu tư “bẻ kèo” hay chậm trễ tiến độ, trong khi vẫn phải trả lãi cho ngân hàng mỗi tháng.
Giải pháp tài chính cho người mua nhà
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, cho biết tình hình thị trường hiện tại để bán được hàng cần hài hòa lợi ích của tất cả các bên. Như Him Lam chấp nhận chi phí vốn tăng cao để giúp khách hàng giảm tối đa áp lực tài chính. Dù cách làm này khiến lợi nhuận giảm nhưng sẽ giúp thương hiệu phát triển bền vững hơn, thị trường cũng ổn định hơn.
Thực tế như chia sẻ của các chủ đầu tư, tiến độ xây dựng nhà đã hình thành xong mới bán đang là sự lựa chọn của người mua nhà. Chủ đầu tư dự án Oriental Plaza nằm trên đường Âu Cơ (quận Tân Phú), cho biết sau khi chính thức đưa vào bàn giao căn hộ, chỉ trong 20 ngày đơn vị đã bán được hơn 100 căn. Còn Him Lam Land khi công bố 3 block căn hộ đã được tiêu thụ với tỷ lệ 99-100%.
Tuy nhiên, để người mua và chủ đầu tư “khớp lệnh” vẫn là lời giải không dễ. Ông Trần Khánh Quang phân tích, hạn chế lớn nhất của những người trẻ là mức tích lũy ban đầu còn thấp nên để mua được 1 căn nhà không hề đơn giản. Bài toán tích lũy thấp, của nhóm khách hàng và giá nhà không phải chủ đầu tư nào cũng giải quyết được khi đầu tư nhà cho người trẻ.
Tuy nhiên, để người mua và chủ đầu tư “khớp lệnh” vẫn là lời giải không dễ. Ông Trần Khánh Quang phân tích, hạn chế lớn nhất của những người trẻ là mức tích lũy ban đầu còn thấp nên để mua được 1 căn nhà không hề đơn giản. Bài toán tích lũy thấp, của nhóm khách hàng và giá nhà không phải chủ đầu tư nào cũng giải quyết được khi đầu tư nhà cho người trẻ.
Những giải pháp tài chính như kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất cho khách mua nhà... đang được nhiều nhà đầu tư dùng để hỗ trợ nhóm khách hàng có tích lũy ban đầu thấp có thể mua nhà. Điều quan trọng giải pháp tài chính của chủ đầu tư nào phù hợp hơn, dự án đó hút khách.
Mới đây, chủ đầu tư dự án Him Lam Phú An đưa ra chính sách có tính đột phá để hỗ trợ khách hàng. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% là được nhận nhà, sau đó mỗi tháng trả 1% trong vòng 6 năm. Đây là chính sách hấp dẫn cho người mua nhà, nhất là giới trẻ khi cơ hội làm việc, lương của họ còn rất nhiều triển vọng ở phía trước. Dự án hiện đã xây cất nóc toàn bộ 4 block, với tốc độ thi công “thần tốc” như hiện nay, người mua sẽ được nhận nhà vào tháng 6-2018, sớm hơn 2 tháng so với kế hoạch.
Khách hàng mục tiêu của công ty là người tiêu dùng cuối cùng. Vì vậy, tất cả chính sách bán hàng đều hướng đến phục vụ tốt nhất với việc định giá bán hợp lý, ổn định và thanh toán kéo dài. Chúng tôi chấp nhận chi phí vốn tăng cao để giúp khách hàng giảm tối đa áp lực tài chính, dù cách làm này sẽ khiến lợi nhuận giảm. Điều này sẽ giúp thị trường ổn định bền vững hơn và mọi người đều có cơ hội sở hữu nhà ở.
Ông Ngô Quang Phúc,
Phó Tổng giám đốc Him Lam Land
Ông Ngô Quang Phúc,
Phó Tổng giám đốc Him Lam Land
Mới đây, chủ đầu tư dự án Him Lam Phú An đưa ra chính sách có tính đột phá để hỗ trợ khách hàng. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% là được nhận nhà, sau đó mỗi tháng trả 1% trong vòng 6 năm. Đây là chính sách hấp dẫn cho người mua nhà, nhất là giới trẻ khi cơ hội làm việc, lương của họ còn rất nhiều triển vọng ở phía trước. Dự án hiện đã xây cất nóc toàn bộ 4 block, với tốc độ thi công “thần tốc” như hiện nay, người mua sẽ được nhận nhà vào tháng 6-2018, sớm hơn 2 tháng so với kế hoạch.
Đó là chưa kể khách hàng vừa sớm được nhận nhà, còn được thanh toán kéo dài lên đến 6 năm. Đây là cách làm khác biệt hướng đến người tiêu dùng cần được nhân rộng ra thị trường. Bằng cách làm này, gần 1.600 căn hộ tại 2 dự án Him Lam Phú Đông (trên Đại lộ Phạm Văn Đồng) và Him Lam Phú An quận 9 (gần ga số 9 của tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên), đã được khách hàng tích cực đón nhận trong thời gian qua.
