Nhiều người do thiếu hiểu biết khi mua bán các dạng nhà đất này đã để lại những hệ lụy không nhỏ. Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với bà Phan Thị Bình Thuận, Phó giám đốc Sở Tư pháp TPHCM, về một số nội dung liên quan.
Phóng viên: Xin bà cho biết tình hình “mua bán, chuyển nhượng” nhà đất bằng hình thức lập vi bằng trên địa bàn TPHCM trong thời gian qua?
Bà Phan Thị Bình Thuận: Hiện nay có một thực tế tại nhiều quận, huyện vùng ven TPHCM, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất khá lớn nhưng nhiều trường hợp không đủ diện tích tách thửa hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy, người mua, người bán thực hiện giao dịch bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực, sau đó yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc giao nhận tiền giữa hai bên. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người dân hiểu rõ về giá trị pháp lý của vi bằng.
Tuy nhiên, thực tế một số Thừa phát lại không giải thích hoặc giải thích không cụ thể chi tiết, đầy đủ về giá trị vi bằng cho người dân, hoặc các môi giới nhà đất cố tình làm cho người dân ngộ nhận về giá trị pháp lý của vi bằng. Ngoài ra, cũng có trường hợp Thừa phát lại đã giải thích rõ giá trị vi bằng chỉ là ghi nhận việc giao nhận tiền, không phải là hợp đồng công chứng, chứng thực, nhưng người dân vẫn yêu cầu lập vi bằng vì họ cho rằng nếu có Thừa phát lại chứng kiến, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng giấy tay bị tòa án tuyên vô hiệu, người mua sẽ có một nguồn chứng cứ quan trọng là vi bằng để có thể khởi kiện đòi lại tiền từ người bán.
Như vậy, với việc chuyển nhượng bằng hình thức này người mua sẽ gặp rủi ro và để lại những hệ lụy gì về sau?
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Như vậy, khi các bên giao dịch giấy tay về nhà đất thì văn bản giấy tay đã vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Qua nắm thông tin từ cơ quan tòa án, Sở Tư pháp được biết khi xảy ra tranh chấp, phần lớn hợp đồng giấy tay về nhà đất sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong thực tế, Thừa phát lại thường lập vi bằng chứng kiến việc giao nhận tiền giữa các bên trong quá trình thực hiện giao dịch giấy tay về nhà đất. Vi bằng ghi nhận hành vi giao nhận tiền chính là công cụ pháp lý bảo vệ người yêu cầu lập vi bằng; sau này, nếu có tranh chấp dân sự tại tòa án thì tòa sẽ xem xét, sử dụng vi bằng vào việc kết luận vụ án công bằng, hợp lý (buộc bên bán đã nhận tiền phải hoàn trả tiền cho bên mua).
Vừa qua, Sở Tư pháp tổ chức họp với trưởng các văn phòng Thừa phát lại, trong đó quán triệt nội dung: “Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật” theo chỉ đạo của Bộ Tư pháp tại Công văn số 560/BTTP-TPL ngày 30-6-2017; Thừa phát lại không được lập vi bằng để xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu (Công văn số 4552/STP-BTTP ngày 22-5-2018 của Sở Tư pháp).
Về phần mình, hiện nay Sở Tư pháp đã tăng cường tuyên truyền, phổ biến chế định Thừa phát lại, đặc biệt là về giá trị của vi bằng thông qua nhiều hình thức. Qua đó, người dân có nhiều thông tin hơn để nắm rõ giá trị pháp lý của vi bằng và sử dụng đúng quy định. Sở Tư pháp tiếp tục quán triệt với các trưởng văn phòng Thừa phát lại tuân thủ đúng quy định pháp luật trong hành nghề; tăng cường thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất; thực hiện việc đăng ký vi bằng đúng quy định.
Mới đây, Sở Tư pháp TPHCM đã lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh về hoạt động của thừa phát lại trên địa bàn thành phố và thông báo công khai số điện thoại cho các cơ quan, tổ chức, đài phát thanh, đài truyền hình trên địa bàn thành phố (Công văn số 6436/STP-BTTP ngày 9-7-2018). Từ nay, nếu có thông tin cần phản ánh về hoạt động của Thừa phát lại, người dân có thể gọi đến số (028) 38.223.292 hoặc (028) 38.225.368; thời gian tiếp nhận phản ánh trong giờ hành chánh, từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần.
Sở Tư pháp đã có những chấn chỉnh nào để các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn hoạt động tốt hơn?
Qua 8 năm triển khai thực hiện, chế định thừa phát lại trên địa bàn TPHCM đã đạt những kết quả nhất định, công tác tống đạt văn bản của các cơ quan tòa án và thi hành án dân sự giúp giảm tải áp lực công việc để các cơ quan này tập trung cho công tác xét xử, thi hành án; hoạt động lập vi bằng thể hiện nhu cầu của xã hội được các tổ chức, cá nhân tin tưởng và là nguồn chứng cứ được tòa án sử dụng trong xét xử và giải quyết tranh chấp; ngoài ra, việc thừa phát lại thực hiện công tác xác minh điều kiện thi hành án và tổ chức thi hành án giúp các tổ chức, cá nhân có thêm sự lựa chọn (giữa cơ quan thi hành án dân sự và thừa phát lại). Bên cạnh đó, hoạt động thừa phát lại đã góp phần giải quyết việc làm cho nhiều lao động trên địa bàn TPHCM.
Phóng viên: Xin bà cho biết tình hình “mua bán, chuyển nhượng” nhà đất bằng hình thức lập vi bằng trên địa bàn TPHCM trong thời gian qua?
Bà Phan Thị Bình Thuận: Hiện nay có một thực tế tại nhiều quận, huyện vùng ven TPHCM, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất khá lớn nhưng nhiều trường hợp không đủ diện tích tách thửa hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy, người mua, người bán thực hiện giao dịch bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực, sau đó yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc giao nhận tiền giữa hai bên. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người dân hiểu rõ về giá trị pháp lý của vi bằng.
Tuy nhiên, thực tế một số Thừa phát lại không giải thích hoặc giải thích không cụ thể chi tiết, đầy đủ về giá trị vi bằng cho người dân, hoặc các môi giới nhà đất cố tình làm cho người dân ngộ nhận về giá trị pháp lý của vi bằng. Ngoài ra, cũng có trường hợp Thừa phát lại đã giải thích rõ giá trị vi bằng chỉ là ghi nhận việc giao nhận tiền, không phải là hợp đồng công chứng, chứng thực, nhưng người dân vẫn yêu cầu lập vi bằng vì họ cho rằng nếu có Thừa phát lại chứng kiến, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng giấy tay bị tòa án tuyên vô hiệu, người mua sẽ có một nguồn chứng cứ quan trọng là vi bằng để có thể khởi kiện đòi lại tiền từ người bán.
Như vậy, với việc chuyển nhượng bằng hình thức này người mua sẽ gặp rủi ro và để lại những hệ lụy gì về sau?
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Như vậy, khi các bên giao dịch giấy tay về nhà đất thì văn bản giấy tay đã vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Qua nắm thông tin từ cơ quan tòa án, Sở Tư pháp được biết khi xảy ra tranh chấp, phần lớn hợp đồng giấy tay về nhà đất sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong thực tế, Thừa phát lại thường lập vi bằng chứng kiến việc giao nhận tiền giữa các bên trong quá trình thực hiện giao dịch giấy tay về nhà đất. Vi bằng ghi nhận hành vi giao nhận tiền chính là công cụ pháp lý bảo vệ người yêu cầu lập vi bằng; sau này, nếu có tranh chấp dân sự tại tòa án thì tòa sẽ xem xét, sử dụng vi bằng vào việc kết luận vụ án công bằng, hợp lý (buộc bên bán đã nhận tiền phải hoàn trả tiền cho bên mua).
Vừa qua, Sở Tư pháp tổ chức họp với trưởng các văn phòng Thừa phát lại, trong đó quán triệt nội dung: “Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật” theo chỉ đạo của Bộ Tư pháp tại Công văn số 560/BTTP-TPL ngày 30-6-2017; Thừa phát lại không được lập vi bằng để xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu (Công văn số 4552/STP-BTTP ngày 22-5-2018 của Sở Tư pháp).
Về phần mình, hiện nay Sở Tư pháp đã tăng cường tuyên truyền, phổ biến chế định Thừa phát lại, đặc biệt là về giá trị của vi bằng thông qua nhiều hình thức. Qua đó, người dân có nhiều thông tin hơn để nắm rõ giá trị pháp lý của vi bằng và sử dụng đúng quy định. Sở Tư pháp tiếp tục quán triệt với các trưởng văn phòng Thừa phát lại tuân thủ đúng quy định pháp luật trong hành nghề; tăng cường thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất; thực hiện việc đăng ký vi bằng đúng quy định.
Mới đây, Sở Tư pháp TPHCM đã lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh về hoạt động của thừa phát lại trên địa bàn thành phố và thông báo công khai số điện thoại cho các cơ quan, tổ chức, đài phát thanh, đài truyền hình trên địa bàn thành phố (Công văn số 6436/STP-BTTP ngày 9-7-2018). Từ nay, nếu có thông tin cần phản ánh về hoạt động của Thừa phát lại, người dân có thể gọi đến số (028) 38.223.292 hoặc (028) 38.225.368; thời gian tiếp nhận phản ánh trong giờ hành chánh, từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần.
Sở Tư pháp đã có những chấn chỉnh nào để các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn hoạt động tốt hơn?
Qua 8 năm triển khai thực hiện, chế định thừa phát lại trên địa bàn TPHCM đã đạt những kết quả nhất định, công tác tống đạt văn bản của các cơ quan tòa án và thi hành án dân sự giúp giảm tải áp lực công việc để các cơ quan này tập trung cho công tác xét xử, thi hành án; hoạt động lập vi bằng thể hiện nhu cầu của xã hội được các tổ chức, cá nhân tin tưởng và là nguồn chứng cứ được tòa án sử dụng trong xét xử và giải quyết tranh chấp; ngoài ra, việc thừa phát lại thực hiện công tác xác minh điều kiện thi hành án và tổ chức thi hành án giúp các tổ chức, cá nhân có thêm sự lựa chọn (giữa cơ quan thi hành án dân sự và thừa phát lại). Bên cạnh đó, hoạt động thừa phát lại đã góp phần giải quyết việc làm cho nhiều lao động trên địa bàn TPHCM.
Theo quy định pháp luật, vi bằng của Thừa phát lại không phải văn bản công chứng, chứng thực, không xác nhận các hợp đồng, giao dịch và không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực; vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Các văn phòng thừa phát lại được tổ chức, hoạt động theo mô hình doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty hợp danh). Bên cạnh những văn phòng hoạt động đúng quy định, cũng còn những trường hợp vi phạm và Sở Tư pháp đã kịp thời hướng dẫn, chấn chỉnh, nhắc nhở (riêng năm 2017 có 4 văn bản nhắc nhỡ, chấn chỉnh). Quan điểm của Sở Tư pháp là kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm (như tạm đình chỉ hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại tại quận Gò Vấp (ảnh) và đề nghị Bộ Tư pháp miễn nhiệm Thừa phát lại đối với 2 ông Nguyễn Đức Thịnh, Đồng Quốc Tuấn). Đây không chỉ là biện pháp xây dựng môi trường hoạt động lành mạnh mà còn giúp các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn thành phố hoạt động ổn định, hiệu quả, phát triển đúng định hướng. Thừa phát lại là chế định mới, quá trình triển khai dần hoàn thiện về cơ sở pháp lý (đến nay, mặc dù chế định thừa phát lại đã triển khai rộng rãi trên cả nước nhưng chưa có nghị định thay thế các nghị định triển khai trong giai đoạn thí điểm nên có nhiều quy định pháp luật không còn phù hợp, chưa có nghị định quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực thừa phát lại…). Do đó, quá trình triển khai không chỉ đòi hỏi các văn phòng thừa phát lại phải tuân thủ nghiêm quy định pháp luật mà còn có sự phối hợp, hỗ trợ của các cơ quan liên quan và sự quan tâm, tạo điều kiện của cấp ủy, chính quyền các địa phương.
