Những điểm mới về công tác xác định giá đất
Thời gian qua, việc xác định giá đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 và các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hằng. Thực tế việc xác định giá này gặp khó khăn lớn nhất đó là khâu thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất. Các đơn vị tư vấn từ chối, không tham gia xác định giá đất do tại thời điểm đó, việc thu thập thông tin đầu vào để xác định giá đất rất là hạn chế, có những trường hợp hầu như không thu thập được thông tin đầu vào. Rất nhiều hồ sơ đã bị ngưng trệ khi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp 30 lần kiếm đỏ mắt không thuê được đơn vị tư vấn. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài tháng này qua năm khác mà đến nay vẫn chưa xử lý được.
Khi chưa sửa đổi Luật Đất đai, Sở đã có những giải pháp để gỡ vướng, đã trình UBND TP.HCM đề án để gỡ khó cho các doanh nghiệp, song đến nay Luật Đất đai 2024 đã mở nút thắt để giải quyết nhiều vướng mắc. Trong quá trình thực hiện, TPHCM nhận thấy có quá nhiều vướng mắc nên kiến nghị gỡ vướng khi sửa đổi Luật Đất đai, những kiến nghị này đã được đưa vào Luật và giao lại cho Chính phủ quy định. Chúng tôi tiếp tục kiến nghị với Chính phủ trong quá trình xây dựng Nghị định, được Thủ tướng tiếp thu, quy định cụ thể trong hành lang chính sách mới này. Cụ thể, chúng tôi đề xuất đối với trường hợp có quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai 2013 mà đến nay chưa phê duyệt giá đất thì tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, nội dung kiến nghị các trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai 2013 mà đến nay chưa phê duyệt giá đất thì được tính theo phương pháp điều chỉnh giá đất đã được quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27-6-2024 của Chính phủ quy định về giá đất. Còn những kiến nghị, đề xuất khác của TP sẽ đưa vào một nghị định chung khác.
Như vậy, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP tập trung vào 4 điểm mới sau:
Về phương pháp thặng dư: các chi phí thực tế của doanh nghiệp phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án hoặc các khoản lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng trong quá trình kinh doanh như lãi vay, chi phí trượt giá trong xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư được tính trên giá trị công trình và giá đất đã được tính toán đầy đủ. Việc này đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp theo tinh thần Luật Đất đai năm 2024 đã quy định.
Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đối với các hồ sơ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo Luật Đất đai năm 2013 được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bảng giá (x) nhân hệ số sử dụng đất.
Về thẩm quyền quyết định giá: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Về điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng đến ngày 31-12-2025: Việc điều chỉnh bảng giá đất không phải trình Thường trực Hội đồng nhân dân hoặc Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
Như vậy, những quy định mới của Nghị định này rất tích cực trong tình hình thực tiễn hiện nay. Quy định mới giải phóng được những tồn đọng, không chỉ TPHCM mà cho tất cả các tỉnh thành khác khi gặp vướng trong những trường hợp cho thuê đất trả tiền hằng năm nhưng chưa xác định giá đất. Điều này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách, đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, đưa nguồn lực đất đai này vào sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống, tạo động lực để cho kinh tế phát triển. Tôi lấy ví dụ với dự án không thể cấp giấy chứng nhận, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi hợp tác đầu tư, thế chấp vay vốn hay các dự án nhà ở thương mại chưa thể cấp Giấy chứng nhận khi chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Có Khu công nghiệp ở Nhà Bè diện tích lên đến cả trăm ha nhưng khó thuê được đơn vị tư vấn, sở ngành cũng nỗ lực thuê đơn vị tư vấn nhưng trong quá trình thực hiện không đảm bảo thông tin đầu vào khiến cho việc định giá đứng hình, gây ra nhiều hệ lụy. Hay như với bệnh viện Chợ Rẫy cơ sở 2 tại Bình Chánh, rất khó để xác định doanh thu bởi bệnh viện chưa hoạt động, dẫn đến khâu định giá đất gặp khó, tắc trong khâu thủ tục. Những trường hợp trên khi áp dụng nghị định này, chỉ lấy bảng giá đất nhân cho hệ số là xong, cái hay của quy định.
Đến nay, trên địa bàn thành phố có gần 200 hồ sơ gặp vướng ở khâu định giá đất, dự kiến giải quyết như sau:
Thứ nhất, đối với hồ sơ phải trình hội đồng thẩm định giá đất TPHCM, Sở đang phối hợp với các sở ngành hoàn thiện phương án để trình Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM, sau đó trình UBND phê duyệt, năm 2024 dự kiến sẽ hoàn thành khoảng 36 hồ sơ. Giải quyết định khâu này sẽ cấp được 17.500 Giấy chứng nhận.
Thứ hai, đối với hồ sơ liên quan đến thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, Sở đã và đang tổng hợp để khi ngày 1-8 Luật Đất đai và Nghị định có hiệu lực, Sở sẽ chuyển Cục Thuế TPHCM để tính thu tiền thuê đất, sau đó tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp giấy chứng nhận.
Những dự án gặp vướng còn lại sẽ được gỡ vướng nhưng cần chờ nghị định chung sẽ được ban hành trong thời gian tới để thi hành khi Luật Đất đai có hiệu lực vào tháng 8 tới.
Triển khai nhiều việc cấp bách
Để kịp thời triển khai Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Sở TNMT đề nghị các nội dung sau:
Xây dựng Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16-1-2020 quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày 1-1-2026.
Đề nghị sở - ngành, UBND quận - huyện và Thành phố Thủ Đức khẩn trương phối hợp chặt chẽ với Sở TNMT để hoàn thành việc Xây dựng Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16-1-2020 quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 1-8-2024 đến trước ngày 1-1-2026 trong tháng 07/2024 theo chỉ đạo của UBND TP tại Công văn số 3716/UBND-ĐT (Đây là công việc ưu tiên xử lý gấp).
Việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể các cấp:
Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh: Kiến nghị Sở Tài chính phối hợp với các sở - ngành tham mưu UBND TPHCM ban hành quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể TPHCM.
Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện: Đề nghị UBND quận-huyện và Thành phố Thủ Đức tổng kết việc thực hiện công tác xác định giá đất được ủy quyền theo Quyết định số 3383/QĐ-UBND ngày 14-8-2023 gửi về STNMT trước ngày 1-8-2024. Đề nghị UBND quận - huyện và Thành phố Thủ Đức thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện trước ngày 1-8-2024.
Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở - ngành tham mưu UBND TPHCM ban hành quyết định quy định về các yếu tố khác hình thành doanh thu; các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước ngày 30-9-2024.
Việc xác định giá đất: Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở - ngành hoàn chỉnh 36 hồ sơ phương án giá đất (theo phương pháp thặng dư) trình Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố thẩm định và trình UBND TPHCM phê duyệt trong năm 2024.
Tổng hợp các hồ sơ (70 hồ sơ) thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để gửi Cục thuế thành phố thu tiền thuê đất theo quy định (sau ngày 1-8-2024).
