Thêm giải pháp tài chính
Đọc được thông tin một dự án nhà ở tại TP Thủ Đức (TPHCM) quảng bá rầm rộ “mua nhà 0 đồng” với căn hộ chung cư, anh Bình Hà, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp lập tức tìm kiếm cơ hội. Đó là một dự án lớn, cách trung tâm TPHCM hơn chục ki lô mét, hiện chủ đầu tư triển khai thi công, dự kiến đến năm 2023 giao nhà. Giá bán “không hề nhẹ” với khoảng 60 triệu đồng/m2, nếu căn hộ có diện tích nhỏ 50m2 phải thanh toán trên 3 tỷ đồng, bao gồm VAT. Nhìn sơ bộ anh Hà đã thấy hơi ngán, vì vị trí xa mà giá cao. Điều khiến anh tò mò nhất là giải pháp thanh toán 0 đồng.
Nhân viên môi giới giải thích, người mua theo hình thức trả 0 đồng thì đặt cọc 50 triệu đồng và tài sản đảm bảo phải có ít nhất một bất động sản khác (nhà ở, nền đất, đất nông nghiệp, sổ tiết kiệm của mình hoặc của người khác đồng ý cho mượn) sẽ đem thế chấp tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định, để vay 30% giá trị căn nhà. Số tiền vay này không phải trả lãi suất. Giá trị còn lại sẽ được đảm bảo bằng chính căn hộ vừa mua. Nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng sau hồi suy nghĩ anh Hà nêu hàng loạt nghi vấn, bởi vì đến khi nhận nhà thì lãi suất thả nổi đối với phần vay còn lại, khó đoán trước. “Trung bình 10%/ năm, trả lãi hàng tháng cũng không dưới 25 triệu đồng, tính cả gốc nữa thì tầm 35-40 triệu đồng, đủ để biến giấc mơ thành ác mộng. Còn tính đến việc lướt sóng hay nghĩ rằng sau đó bán kiếm lời thì không phải nhà đất lúc nhà nào cũng tăng giá”, nghĩ vậy, anh Hà quyết định không đầu tư dự án này.
Một dự án khác là D-Homme ở quận 6, cũng được chủ đầu tư giới thiệu hình thức thanh toán mua nhà 0 đồng. Cụ thể, VP Bank - Ngân hàng bảo lãnh dự án sẽ hỗ trợ khách hàng vay lên đến 100% giá trị căn hộ, không cần vốn. Trong đó, khoản vay ban đầu 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng tại thời điểm ký hợp đồng cọc, 70% giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ D-Homme tại hợp đồng mua bán. Cũng theo chính sách này, khách hàng không phải trả lãi suất đến khi nhận nhà. Theo quảng bá của chủ đầu tư, dự án căn hộ D-Homme dự kiến sẽ bàn giao vào quý 4-2023, nhưng hiện đang xin cấp giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Bẫy nợ?
Nhìn chung, hình thức bán nhà 0 đồng đang được quảng cáo khá phổ biến tại một số dự án ở TPHCM, Hà Hội và một số địa phương. Không cần bỏ vốn, người mua nhà không phải trả lãi suất, phải chăng khách hàng sẽ được hưởng lợi?
Theo anh Nguyễn Châu, một chuyên gia bất động sản, về bản chất, đây vẫn là hình thức cho vay thế chấp. Chính sách này tạo điều kiện cho những người chưa có tài sản gì vẫn mua nhà được bằng cách nhờ người thân gánh nợ giúp. Trên thị trường, loại căn hộ trung bình có giá trên dưới 3 tỷ đồng, dù vay bằng hình thức nào thì trả lãi và gốc cũng nặng nề. Ngoài ra, người mua nhà cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính từ thu nhập của bản thân và gia đình, đánh giá tiềm năng tăng giá của căn hộ trước khi quyết định xuống tiền; phải lưu ý trường hợp rủi ro do thất nghiệp, thị trường lao dốc sẽ đẩy cả gia đình vào vòng xoáy nợ nần, biến thành bẫy nợ.
Theo tư vấn của Công ty CP Nhà Ann Home, để tránh rơi vào “bẫy tài chính” mua nhà 0 đồng, khách hàng cần lưu ý những điểm sau. Đầu tiên, xác định thời gian được hưởng lãi suất 0% trong bao lâu, bởi nếu nhận bàn giao nhà sớm thì thời gian không trả lãi bị rút ngắn, sẽ bị động khi thu xếp nguồn tài chính. Tiếp đó, khách hàng phải xem phí phạt nếu thanh toán trước thời hạn của gói vay ưu đãi, vì phí phạt thanh toán trước hạn của gói vay ưu đãi này cao hơn so với gói vay thông thường. Điều quan trọng phải tính, là mức hỗ trợ lãi suất có bị tính vào giá bán căn hộ hay không. Thực chất không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư bỏ tiền bù lãi suất, nên họ sẽ tính toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào giá thành, đẩy giá sản phẩm lên cao; hóa ra mua căn hộ giá cao!
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận xét, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Điều này giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền lớn để mua nhà, vẫn có được căn nhà mới; vừa giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp, vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro. Thực hiện phương thức mua bán này rất lợi với chủ đầu tư dự án; vừa lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng; vừa phần nào lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi nhà mới. “Tuy nhiên, việc thực hiện phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp, khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng. Đặc biệt, khách hàng thường là bên thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường”, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.
