Cần quy hoạch đồng bộ cho khu đô thị mới

Hai gam màu tối - sáng

Tháng 8-2020, khi cây cầu nối KĐTM Him Lam Kênh Tẻ với đường Trần Xuân Soạn hình thành, ông Võ Văn Chính (ngụ quận 5) cho rào lại khu đất sát bên mà ông đã nhận chuyển nhượng từ hơn 20 năm trước. Trong khi công nhân đang làm thì bị một nhóm khoảng 30 người xưng là nhân viên của Công ty H.L., xăm trổ hổ báo, cầm hung khí tấn công. Đồng thời, nhóm người này san bằng và hủy hoại toàn bộ các trụ cột, đà ngang làm hàng rào trên phần đất của ông Chính. Ngay lập tức, ông Chính báo Công an phường Tân Hưng (quận 7). Thấy bóng dáng lực lượng chức năng, các đối tượng bỏ chạy, để lại mã tấu, dao, kiếm, tuýp sắt các loại… Sự việc được ông Chính gửi đơn cầu cứu khắp nơi, nhưng cho đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Đây là một câu chuyện tiêu biểu cho mảng tối còn lại của KĐTM Him Lam Kênh Tẻ. Từ đầu những năm 2000, dự án có quy mô 58ha ở phường Tân Hưng (quận 7) bắt đầu thi công, đã làm khởi sắc cho cả một khu vực, dù lúc ấy cây cầu Kênh Tẻ kết nối sang quận 4 chưa hình thành. Hơn 2 thập niên trôi qua, khu đô thị trở thành một trong những điểm nhấn kiến trúc đẹp mắt, hiện đại của khu Nam, giá nhà đất cao ngất ngưởng, nhưng vẫn còn những vấn đề cần giải quyết. Đó là phần đất giáp ranh sông Ông Lớn, chạy dọc theo đường D1 rất luộm thuộm: phần đất hoang hóa rơi vào tranh chấp (như trường hợp của ông Chính), phần còn lại là nhà mái tôn lụp xụp ven sông, không theo bất kỳ quy hoạch nào!

KĐTM An Phú - An Khánh (TP Thủ Đức) có diện tích 131ha, được xem là rất hấp dẫn kể từ khi triển khai vào 20 năm trước, vì có vị trí đắc địa, ngay cửa ngõ phía Đông thành phố. Nay, nhìn từ xa lộ Hà Nội, khu đô thị được xây dựng rất khang trang đẹp mắt. Nhưng đi sâu vào bên trong, những phần đất gần giáp ranh với đường Lương Định Của, đường Trần Não vẫn còn dang dở. Chẳng hạn, cuối đường Nguyễn Quý Đức là đường cụt, hai bên đất trống đầy cỏ rác hoặc những căn nhà cấp 4, mái tôn cũ kỹ; cuối đường Nguyễn Duy Cảnh cũng nhếch nhác như vậy. Ở phần đất phía đường Trần Não, không chỉ nhà cửa “lôi thôi” mà tên đường hết sức kỳ lạ: đường số 7C1, đường số 7C3… Ngoài ra, phần quy hoạch khu D hiện rơi vào tình trạng kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư. Nguyên nhân là có những khách hàng nhận chuyển nhượng từ năm 1998, đóng đủ tiền theo quy định nhưng đến nay chưa nhận được nền đất. Viện dẫn nhiều lý do, trong đó có đền bù chưa xong, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà đã hủy luôn hợp đồng mua bán, gây bức xúc cho khách hàng.

Bài học từ sự đồng bộ

Mới đây, tại một buổi hội thảo, đại diện Sở Xây dựng TPHCM nhận xét, các dự án lớn đã tạo ra các mảng đô thị mới có quy hoạch đạt tiêu chuẩn đô thị. Một số dự án có tính hiện đại, tiên tiến, phù hợp nhu cầu hội nhập kinh tế đã tạo điều kiện phát triển đô thị đồng bộ, hài hòa. Thành công nhất trong việc phát triển KĐTM là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7).

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì các KĐTM cũng bộc lộ những hạn chế. Đó là độ bao phủ không lớn, dẫn đến nhiều khu vực đô thị hóa nằm bên ngoài phát triển theo các dự án nhỏ lẻ, không tạo nên đồng bộ và hiện đại. Ví dụ khu vực lân cận các dự án KĐTM ở phường An Phú (TP Thủ Đức) và phường Phú Thuận (quận 7), dự án nhỏ của một số công ty xen cài trong khu vực, không tạo được tính hoàn thiện. Bên cạnh đó, nhiều dự án lớn không thực hiện đúng tiến độ, trở thành quy hoạch “treo”, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân và bộ mặt không gian đô thị, như Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, Khu đô thị mới Bình Quới Thanh Đa, Khu đô thị cảng Hiệp Phước. Ngay cả Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng chỉ mới thành công khu A, các khu còn lại trở thành quy hoạch “treo” như khu D, khu E…

Nhìn chung, bài học thành công từ việc triển khai đầu tư các dự án lớn là có ý tưởng tốt, quyết tâm của nhà đầu tư, quy hoạch định hướng thực thi và cuối cùng là huy động nguồn lực.

Theo kiến trúc sư Khương Văn Mười, các KĐTM đã triển khai trước đây dẫn đến chưa đồng bộ tổng thể là lẽ tất yếu, vì nhà đầu tư chỉ thực hiện đối với vùng đất thuộc dự án được giao. Còn phần phụ cận thì nhiệm vụ chỉnh trang thuộc về chính quyền, phải có quản lý kiến trúc, quy định chung để kết nối với KĐTM tạo nên sự phát triển hài hòa với nhau. Mặt khác, đối với cách làm trước đây (nhà nước giải phóng mặt bằng sạch rồi giao cho nhà đầu tư) thì đòi hỏi phải có thời gian, dẫn đến chậm phát triển dự án, khiến đời sống người dân bị ảnh hưởng. Do vậy, giải pháp tốt nhất đối với các KĐTM là nên giao hẳn cho nhà đầu tư làm toàn bộ thì mới phát triển nhanh.

Riêng đối với khu Tây Bắc Củ Chi có địa chất tốt, nằm trong mối liên kết quốc tế rất quan trọng, việc tổ chức kêu gọi đầu tư phải do chính quyền thực hiện, lúc đó nhà đầu tư mới thấy rõ được tầm vóc của dự án trong tương lai.