Quy hoạch khu cao tầng riêng
Theo đánh giá của các chuyên gia, hậu quả của việc phát triển đô thị ồ ạt đang ngày càng trở nên nghiêm trọng. Một trong những biểu hiện rõ nhất là quá tải về hạ tầng giao thông. Tại Hà Nội, tình trạng ùn tắc giao thông đã lan rộng toàn thành phố mà thủ phạm chính là các tòa cao tầng dày đặc. Ví dụ, đường Tố Hữu dài 6km nhưng có tới 40 tòa nhà cao tầng đan kín 2 bên; phố Nguyễn Tuân dài 1km có hơn 20 tòa nhà cao tầng; trục đường Nguyễn Trãi dài khoảng 5km cũng có hàng chục tòa nhà 17-30 tầng… Tương tự, tại TPHCM, hàng loạt nhà cao tầng đang chen cứng bên đường Bến Vân Đồn với số tầng 16 - 32. Trục đường Ung Văn Khiêm, đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh) cũng chen chúc hàng chục tòa cao tầng. Các đường Mai Chí Thọ và xa lộ Hà Nội dù đã được mở rộng lộ giới lên 80 - 120m vẫn ùn tắc do có hơn 50 tòa nhà trên 30 tầng…
Lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, những bất cập trong công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị đã dẫn đến việc phát triển đô thị mất kiểm soát, hậu quả là ùn tắc giao thông, ngập lụt và ô nhiễm môi trường. KTS Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, cho rằng cần lựa chọn những khu vực thích hợp cho việc xây dựng tập trung nhà cao tầng. Bên cạnh đó là những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan, ở bất kỳ chỗ nào trong lõi đô thị như hiện nay. Bà Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành cụm, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt công cộng. Ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia Công ty Tư vấn CPG Consultants Singapore lại cho rằng, trong khi xây dựng nhà cao tầng, vấn đề quan trọng nhất là phải kiểm soát gia tăng mật độ dân số để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng.
Gắn cải tạo chung cư cũ với chất lượng đô thị
Các chuyên gia tại hội thảo đều bày tỏ lo ngại khi đến thời điểm này, mới chỉ có hơn 1% số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo, cho dù hàng loạt giải pháp, cơ chế đặc thù đã được thí điểm áp dụng. Các chuyên gia cho rằng, việc khẩn trương xử lý 2.500 chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM là một trong những giải pháp cải thiện kiến trúc đô thị và nâng cao chất lượng đô thị. Hiện Hà Nội mới có 14 chung cư cũ được xây dựng lại và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, 4 khu chung cư nguy hiểm đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại. Tại TPHCM, trong số 474 chung cư cũ, có 44 chung cư xuống cấp đến mức nguy hiểm cần được xử lý ngay nhưng tiến độ xử lý vẫn đang chậm.
Các chuyên gia cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ chậm là do những vướng mắc về cơ chế, liên quan đến quy hoạch tái phát triển, lợi ích chủ đầu tư và người dân. Việc tháo gỡ khó khăn về cơ chế để đẩy nhanh tiến độ là cần thiết, tuy nhiên, việc cải tạo thế nào để nâng cao chất lượng đô thị mới là vấn đề cần quan tâm. Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, những chung cư cũ vừa được cải tạo vẫn mang tính đơn lẻ nên hiệu quả không cao, cải tạo chung cư cũ phải đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch kiến trúc hợp lý, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo. Cấu trúc chung cư cũ sau cải tạo có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, có đầy đủ các dịch vụ xã hội. Các địa phương cần thuê tư vấn lập quy hoạch chung theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao. Các hộ dân sẽ được hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số k=1, diện tích mua thêm được ưu đãi bằng giá thành cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư, nếu dịch chuyển ra ngoài vành đai 3 được đền bù hệ số k=2... KTS Trần Đình Tùng, Hội Kiến trúc sư Việt Nam còn kiến nghị Chính phủ nên có một gói tín dụng dành cho việc cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ để đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo chất lượng cải tạo chung cư cũ trên toàn quốc.
Theo đánh giá của các chuyên gia, hậu quả của việc phát triển đô thị ồ ạt đang ngày càng trở nên nghiêm trọng. Một trong những biểu hiện rõ nhất là quá tải về hạ tầng giao thông. Tại Hà Nội, tình trạng ùn tắc giao thông đã lan rộng toàn thành phố mà thủ phạm chính là các tòa cao tầng dày đặc. Ví dụ, đường Tố Hữu dài 6km nhưng có tới 40 tòa nhà cao tầng đan kín 2 bên; phố Nguyễn Tuân dài 1km có hơn 20 tòa nhà cao tầng; trục đường Nguyễn Trãi dài khoảng 5km cũng có hàng chục tòa nhà 17-30 tầng… Tương tự, tại TPHCM, hàng loạt nhà cao tầng đang chen cứng bên đường Bến Vân Đồn với số tầng 16 - 32. Trục đường Ung Văn Khiêm, đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh) cũng chen chúc hàng chục tòa cao tầng. Các đường Mai Chí Thọ và xa lộ Hà Nội dù đã được mở rộng lộ giới lên 80 - 120m vẫn ùn tắc do có hơn 50 tòa nhà trên 30 tầng…
Lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, những bất cập trong công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị đã dẫn đến việc phát triển đô thị mất kiểm soát, hậu quả là ùn tắc giao thông, ngập lụt và ô nhiễm môi trường. KTS Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, cho rằng cần lựa chọn những khu vực thích hợp cho việc xây dựng tập trung nhà cao tầng. Bên cạnh đó là những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan, ở bất kỳ chỗ nào trong lõi đô thị như hiện nay. Bà Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành cụm, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt công cộng. Ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia Công ty Tư vấn CPG Consultants Singapore lại cho rằng, trong khi xây dựng nhà cao tầng, vấn đề quan trọng nhất là phải kiểm soát gia tăng mật độ dân số để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng.
Gắn cải tạo chung cư cũ với chất lượng đô thị
Các chuyên gia tại hội thảo đều bày tỏ lo ngại khi đến thời điểm này, mới chỉ có hơn 1% số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo, cho dù hàng loạt giải pháp, cơ chế đặc thù đã được thí điểm áp dụng. Các chuyên gia cho rằng, việc khẩn trương xử lý 2.500 chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM là một trong những giải pháp cải thiện kiến trúc đô thị và nâng cao chất lượng đô thị. Hiện Hà Nội mới có 14 chung cư cũ được xây dựng lại và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ, 4 khu chung cư nguy hiểm đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại. Tại TPHCM, trong số 474 chung cư cũ, có 44 chung cư xuống cấp đến mức nguy hiểm cần được xử lý ngay nhưng tiến độ xử lý vẫn đang chậm.
Các chuyên gia cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ chậm là do những vướng mắc về cơ chế, liên quan đến quy hoạch tái phát triển, lợi ích chủ đầu tư và người dân. Việc tháo gỡ khó khăn về cơ chế để đẩy nhanh tiến độ là cần thiết, tuy nhiên, việc cải tạo thế nào để nâng cao chất lượng đô thị mới là vấn đề cần quan tâm. Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, những chung cư cũ vừa được cải tạo vẫn mang tính đơn lẻ nên hiệu quả không cao, cải tạo chung cư cũ phải đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch kiến trúc hợp lý, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo. Cấu trúc chung cư cũ sau cải tạo có thể là khu đô thị đa chức năng theo xu hướng phát triển mới, có đầy đủ các dịch vụ xã hội. Các địa phương cần thuê tư vấn lập quy hoạch chung theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao. Các hộ dân sẽ được hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số k=1, diện tích mua thêm được ưu đãi bằng giá thành cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư, nếu dịch chuyển ra ngoài vành đai 3 được đền bù hệ số k=2... KTS Trần Đình Tùng, Hội Kiến trúc sư Việt Nam còn kiến nghị Chính phủ nên có một gói tín dụng dành cho việc cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ để đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo chất lượng cải tạo chung cư cũ trên toàn quốc.
