Báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp sáng 12-4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, cơ quan thẩm tra nhất trí với tờ trình Chính phủ về việc cần bổ sung, sửa đổi một số quy định về kinh doanh bất động sản, nhưng nêu nhiều quan điểm khác với tờ trình của Chính phủ về một số nội dung quan trọng.
 |
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh |
Đơn cử, Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn.
Cụ thể, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Khoản 1 Điều 57 dự thảo luật quy định 2 trường hợp kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là: bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch. Trong khi đó, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Đơn cử, quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại Khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý; hay quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan” là chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
 |
Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm |
Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Hơn nữa, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế. Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Cơ bản đồng tình với quan điểm của Ủy ban Kinh tế, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định một số giao dịch bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản. Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư, họ có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
 |
Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh |
Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh nhận định, các quy định, điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là cần thiết để tăng cường chất lượng hoạt động của giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới. Nhưng, các quy định này rõ ràng sẽ làm phát sinh các thủ tục hành chính.
Về quy định nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân môi giới bất động sản, dự thảo vẫn không rõ cách thức quản lý để biết các cá nhân, tổ chức này sẽ thực hiện nghĩa vụ hay chưa. Do đó, bà Thúy Anh đề nghị ban soạn thảo rà soát, đánh giá đầy đủ, kỹ lưỡng hơn về các thủ tục hành chính phát sinh.
 |
Đại biểu tham dự phiên họp |
Một nội dung đáng lưu ý khác là tại dự thảo luật sửa đổi lần này, lần đầu Chính phủ đưa ra quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản.
Về vấn đề này, có 2 loại ý kiến trong cơ quan thẩm tra. Loại ý kiến thứ nhất, đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định này, vì dự thảo luật chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với thị trường nói chung, và chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.
Theo đó, việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội.
Vì vậy, đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định, nếu thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, loại ý kiến thứ hai trong cơ quan thẩm tra đồng ý với quy định dự thảo luật, nhưng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng nội dung, tính quy phạm để đảm bảo Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô.
Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy đồng tình với phương án 1.
Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm lại lựa chọn phương án 2, tuy nhiên lưu ý việc thực hiện phương án cần đảm bảo sự quản lý của nhà nước, nhưng tôn trọng quy luật của thị trường.
Cùng quan điểm với Chủ tịch Hội đồng Dân tộc, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh Lê Tấn Tới ủng hộ loại ý kiến thứ 2.
Theo chương trình xây dựng pháp luật, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 5 tới.
