Bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ TPHCM, cho rằng quyết định số 02/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố qua thời gian triển khai thực hiện đến nay đã phát sinh nhiều bất cập, hạn chế, không còn phù hợp với quy định của pháp luật và thực tiễn đặt ra trên địa bàn thành phố.
Cụ thể, bảng giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho 8 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài (5 năm), khó cập nhật biến động thị trường, thiếu giá đất tái định cư để kịp thời giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án, công trình trọng điểm…
Bà Nguyễn Thị Kim Thúy kỳ vọng bảng giá đất mới được áp dụng sẽ góp phần thúc đẩy công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhiều dự án trên địa bàn thành phố như Vành đai 3, rạch Xuyên Tâm, kênh Đôi... Bởi, giá mới tiệm cận thị trường dễ nhận được sự đồng thuận của người dân vì các mức hỗ trợ, đền bù đều sẽ tăng lên. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ đúng tiến độ, không bị ách tắc.
Ngoài ra, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ góp phần ổn định, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của TPHCM và đảm bảo cho thị trường ngày càng minh bạch hơn; khắc phục những tồn tại của bảng giá đất hiện hành và đảm bảo công bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người dân.
“Với mục đích, ý nghĩa đó, thay mặt Ban Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM, đề nghị các đại biểu tập trung vào một số nội dung trọng tâm như: phạm vi điều chỉnh; các đối tượng áp dụng; bảng giá các loại đất; thời gian áp dụng bảng giá đất”, bà Nguyễn Thị Kim Thúy nói.
Phát biểu góp ý, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, nội dung đưa ra tại dự thảo chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt là đối với người dân. Bởi, tại các huyện trên địa bàn thành phố hiện nay đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, đất để cho con cái xây nhà, an cư của người dân tại các huyện là khá lớn.
Ví dụ, tại huyện Hóc Môn, năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lên đến hàng trăm héc-ta, huyện Bình Chánh cũng tương tự. Nhiều trường hợp qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái.
Tại khu vực quận 4, có thể lấy ví dụ đất trên đường Bến Vân Đồn đoạn từ Cầu Dừa đến Nguyễn Tất Thành có giá đất hiện tại là từ 24.000.000 đồng/m2 được dự kiến điều chỉnh tăng lên 271.200.000 đồng/m2, tăng gấp 10 lần so với giá hiện tại, kéo theo đó là nghĩa vụ tài chính đối với đất đai cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của nhiều người dân.
Tại các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá hiện hành khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30-50 lần. Đồng thời, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang trong giai đoạn thực hiện hoặc chuẩn bị thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn nếu như áp dụng bảng giá đất mới ngay lập tức.
Bởi trên thực tế, không phải tất cả người dân đều được thông tin về việc thay đổi quy định pháp luật và thay đổi bảng giá đất hiện hành. Do đó, việc giá đất tăng mạnh chỉ sau khoảng thời gian ngắn như trên có thể gây ra phản ứng tiêu cực trong cộng đồng, đặc biệt đối với những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các khu vực ngoại ô, vùng ven thành phố và những nơi đang có quy hoạch, dự án bất động sản. Mặt khác, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Cụ thể, khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán thì họ sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng.
Ngoài ra, khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ “bóp nghẹt” động lực đầu tư của doanh nghiệp, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không còn động lực làm dự án.
Những yếu tố này có thể khiến các nhà đầu tư chùn chân, thậm chí tìm đến những thị trường, những phân khúc có mức giá hợp lý hơn. Bên cạnh đó, mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn; giúp nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn...
Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các doanh nghiệp tư nhân. Điều đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Cũng cần đặc biệt lưu ý việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhất là trong bối cảnh hiện nay có sự cạnh tranh rất quyết liệt giữa các nước để để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Từ thực tiễn nêu trên, nhằm bảo đảm tính phù hợp với điều kiện thực tế tại các địa phương, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi và bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, có thể xem xét việc thực hiện một số giải pháp: Cần phải đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là đời sống kinh tế - xã hội của người dân; ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội – nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” trong việc định giá đất.
Đồng tình với luật sư Nguyễn Văn Hậu, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng quy định tăng giá đất đã có quy định rõ, tăng là cần thiết nhưng tăng như thế nào cho phù hợp? Để đảm bảo tính pháp lý, luật sư Hòa kiến nghị cần phải thông qua HĐND TPHCM. Khi tăng cũng cần có lộ trình, điều tra sâu rộng để lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp bị tác động như thế nào.
Ông Trần Đình Trữ, Phó Chánh thanh tra TPHCM cho rằng, trong tình hình hiện nay “chưa tăng giá đất vì chưa cần thiết” như luật quy định mà trước mắt, áp dụng bảng giá đất hiện hành cho đến 31-12-2025. Trong quá trình này, cần khảo sát một cách kỹ lưỡng để có một bảng giá đất chuẩn sát.
Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, dự thảo bảng giá đất mới được thực hiện, khảo sát một cách chặt chẽ. Khi ban hành sẽ có nhiều điểm tích cực và một số nội dung chưa tích cực. Tuy nhiên, sau hội nghị này, Sở TN-MT sẽ tổng hợp tất cả các ý kiến đóng góp để cùng các sở ngành liên quan tham mưu cho lãnh đạo thành phố sớm xem xét, quyết định.
