Nguy cơ khan hàng, đội giá
Theo ông Nguyễn Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu lớn, được giao dịch nhiều nhất trong tổng số các giao dịch BĐS. Trong quý 1-2024, cả nước có 97.659 giao dịch đất nền thành công, gần gấp 3 lần lượng giao dịch của phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ. Thực tế cũng cho thấy, trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường BĐS cũng nhiều phen chao đảo bởi các cơn sốt đất.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, những quy định không thật mạch lạc trong Luật Đất đai 2013 là nguyên nhân khiến việc phân lô bán nền bị lợi dụng và liên tục tạo ra các cơn sốt. Đỉnh điểm của cơn sốt đất nền là giai đoạn 2020-2022, khi nhiều loại quy hoạch từ cấp trung ương đến địa phương được công bố, hạ tầng giao thông đô thị được đầu tư mạnh, cộng thêm các chiêu trò thổi giá đất của lực lượng “cò đất”.
Bằng nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành liên quan, đến cuối năm 2022, cơn sốt đã hạ nhiệt. Tuy nhiên, thị trường lại rơi vào một trạng thái cực đoan khác khi phân khúc đất nền gần như đóng băng ở nhiều địa phương suốt 2 năm qua. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS tại các dự án trong quý 1-2024 vào khoảng 23.029 căn, trong đó tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án, riêng đất nền có 10.855 nền.
Bộ Xây dựng hiện chưa có số liệu cụ thể về số dự án phân lô, bán nền bỏ hoang, nhưng chỉ cần quay trở lại những địa phương đã từng lên cơn sốt đất cách đây 2 năm, có thể thấy tình trạng ảm đạm ở những khu vực này. Điển hình tại các khu vực Đông Nam bộ, Tây nguyên, miền Trung, hoặc tại khu vực phía Bắc, rất nhiều dự án án binh bất động. Nhiều người đã trót mua đất giá cao, giờ muốn “thoát thân” cũng không dễ bởi thị trường không có giao dịch.
Trước mắt khó khăn, lâu dài bền vững
Dù nhận định là thị trường BĐS sẽ có phần bị ảnh hưởng bởi quy định không được phân lô, bán nền nhưng các chuyên gia vẫn lạc quan cho rằng, về lâu dài, thị trường có thể phát triển lành mạnh hơn. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, quy định mới như “phễu lọc”, giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô, bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước; ngăn chặn tình trạng đất nền đầu cơ xong bỏ hoang, tiền của dân nằm chết trong đất, dẫn đến tác hại rất lớn cho nền kinh tế.
Về những lo ngại quy định cấm phân lô, bán nền ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, những quy định mới chỉ tác động đến các chủ đầu tư sử dụng vốn tư nhân đầu tư vào lĩnh vực BĐS, không tác động đến các dự án của nhà nước phát triển quỹ đất, ngân sách nhà nước bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng, tổ chức đấu giá cho người dân mua để xây dựng nhà ở, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở trong điều kiện gia tăng dân số tự nhiên. Quy định mới cũng không ảnh hưởng đến việc các cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp thực hiện tách thửa đất với mục đích cho, tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.
Dưới góc nhìn nhà phát triển dự án kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp cho rằng, có thể khó trước mắt nhưng ổn định lâu dài. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, thông tin, số lượng phân lô bán nền ở các đô thị loại II và III đã rầm rộ trong những năm gần đây. Vì thế, việc siết phân lô theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng toàn thị trường từ Bắc tới Nam, có 90% nhà đầu tư chịu tác động là ở khu vực thành phố loại II, III. Thực tế, việc phân lô bán nền dễ khiến người dân bị lợi dụng. Không ít chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém đã lợi dụng chính sách để gom đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sơ sài rồi bán đất giá cao cho người dân, giới đầu cơ để thu tiền. Đây là căn nguyên của nạn thổi giá, tạo “sốt đất”, gây ra rủi ro cho thị trường BĐS. Do đó, việc siết phân lô bán nền được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holdings, cho biết: Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm BĐS. Số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm, nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, sẽ làm cho công tác quy hoạch đô thị trở nên bài bản hơn.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TPHCM; 22 đô thị loại I; 36 đô thị loại II; 45 đô thị loại III.
