Cải tạo chung cư cũ: Chuyển động từ cách làm mới

Đồng thuận: bài học cũ vẫn mới

Một khu chung cư cũ tọa lạc trên khu đất rộng hơn 3000m² có 50 hộ dân sinh sống, mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám, quận 3. Trước đó, có nhiều nhà đầu tư đến “dạm ngõ” để đền bù và xây lại mới, nhưng rồi lại đi. Chỉ xuất hiện một thời gian ngắn, Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt đã tiến hành đền bù hoàn tất. Thay vì xây dựng chung cư, một cao ốc văn phòng đang được lên bản vẽ thiết kế.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Phát Đạt, cho biết bí quyết nằm ở chỗ là “phải chia quyền lợi cho người dân”. Nếu sau khi tính toán các phương án mà thấy lợi nhuận cao, thì nên chia sẻ lại cho người dân, chắc chắn việc đền bù sẽ nhanh.

Đó là từ góc độ nhà đầu tư, tất nhiên việc cải tạo chung cư cũ thành công phải có sự tham gia từ chính quyền. Tại quận 11, 5 block chung cư A, F, G, E, H (dọc các tuyến đường Lý Thường Kiệt, Vĩnh Viễn, Tân Phước, Lý Nam Đế) hình thành từ năm 1968, xây dựng theo kiểu lắp ghép sắt thép. Vì nhà tiền chế nên càng lâu càng xuống cấp, trở thành nỗi lo lắng không chỉ với cư dân mà còn gây mất an toàn cho người đi đường.

Nhằm vận động người dân hưởng ứng, chính quyền đã triển khai cùng lúc hàng loạt chính sách. Về tái định cư, đổi ngang diện tích cũ, diện tích mới dôi ra người dân được mua theo giá bảo tồn vốn; còn những nhà cho thuê theo nhà sở hữu nhà nước thì vẫn giữ giá như cũ, kể cả phần diện tích xây mới; dành ưu đãi cho những trường hợp đặc biệt như ốm đau, tật nguyền…, tạo điều kiện cho người không có việc làm tìm được công việc có nguồn thu ổn định.

Nhờ đó, trong vòng chưa đầy 2 năm, gần 500 hộ dân đã di dời toàn bộ, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Từ 5 block chung cư ban đầu, triển khai quy hoạch chỉ còn 3 block, diện tích đất dôi dư bố trí làm công viên phục vụ khu dân cư - điều mà trước đây chỉ là mơ ước. Tiếp đó, việc bố trí 3 block là: 1 block cho toàn bộ hộ tái định cư, trừ một số trường hợp người dân nhận tiền rồi tự lo nơi ở mới; 2 block còn lại cho chủ đầu tư được quyền kinh doanh… Nhờ cách làm như vậy, khu vực này đã hình thành những cụm chung cư mới khang trang, hiện đại.

Tại quận 10, các chung cư cũ lô Q, S dọc đường Nguyễn Kim đã được thay thế bằng chung cư mới. Trong đó thành công nhất là block A (đổi tên sau khi xây xong chung cư), nhờ di dời sớm, xây dựng nhanh, nên dự án không bị trượt giá, đội giá thành lên cao. Quá trình giải tỏa, không phải ai cũng dễ dàng chấp nhận, vì căn hộ cũ khoảng 30m, nhưng sau khi nhận lại căn hộ diện tích lên 60m, đội giá thành khoảng 200 triệu đồng/căn. Chính quyền địa phương đã vận động tạo mọi điều kiện cho người dân, cho học nghề, hỗ trợ vay vốn ngân hàng để làm ăn; cho mua nhà trả chậm 10 - 15 năm; đặc biệt, cán bộ hưu trí đã góp tiền cho nhiều thanh niên đi học lái xe làm nghề mưu sinh…

“Bà đỡ” từ chính quyền

Có thể nói, từ khi TP phân quyền chủ động về cho quận - huyện tự quyết việc cải tạo chung cư cũ, sự việc có nhiều chuyển biến tích cực hơn so với trước đây.

Tại quận 5, chung cư 727 một thời đình đám vì sập tới nơi nhưng người dân vẫn bám trụ, thì nay đã tháo dỡ gần xong. Ông Nguyễn Võ Xuân Kỳ, Chánh văn phòng UBND quận 5, nêu thực tế vì là quận trung tâm nên việc vận động di dời không dễ. Nắm bắt nguyện vọng của người dân, quận bố trí tạm cư ở những khu vực xung quanh, liền kề quận 5, nhằm giảm thiểu xáo trộn về tâm lý, học hành, công việc… Đồng thời, trong suốt quá trình tạm cư, người dân không đóng tiền thuê nhà, không tốn chi phí vận chuyển đồ đạc. Thứ nữa, đối với những hộ có diện tích đủ điều kiện tái định cư thì tổ chức tái định cư tại chỗ, diện tích mới theo tỷ lệ 1,1 lần, ví dụ diện tích cũ 80m² sẽ nhận được 88m²…

Hiện tại, trên địa bàn quận đang còn 1 chung cư thuộc diện hư hỏng nặng là 440 Trần Hưng Đạo, nhưng là chung cư nhỏ chỉ có 20 hộ dân sinh sống, một trệt một lầu. Vì diện tích đất quá nhỏ, nên bố trí tái định tại chỗ sẽ rất khó, hiện tại quận đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia nghiên cứu.

“Sau khi rà soát, quận phát hiện lợi thế là nhiều khu vực có chung cư cũ lại nằm ở các vị trí có tuyến đường giao nhau. Tuy diện tích nhỏ nhưng hợp khối lại với nhau thì đảm bảo các tiêu chí để xây dựng thành dự án hoàn chỉnh”.

Mới đây, UBND quận 6 đã chủ động, kiến nghị UBND TP chấp thuận chủ trương di dời các hộ dân đang cư trú tại 2 chung cư 43 Bình Tây và 119B Tân Hòa Đông đến tạm cư tại chung cư 243 Tân Hòa Đông (quận 6). Cả 2 chung cư trên đều xây dựng trước năm 1975, đã được kiểm định với kết quả cấp D - công trình nguy hiểm. Sở Xây dựng cùng thống nhất với phương án này, đồng thời kiến nghị TP chấp thuận chủ trương để sớm di dời các hộ dân và bố trí tạm cư, tránh xảy ro rủi ro đáng tiếc. Rõ ràng, đây là bước tiến mới, địa phương chủ động tổ chức di dời và tái định cư trong việc cải tạo chung cư cũ.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, nhìn chung trong những năm tới, việc cải tạo chung cư cũ sẽ thực hiện quyết liệt hơn. Năm 2018, TP sẽ tháo dỡ 7 chung cư hư hỏng nặng và nguy hiểm - cấp D, với tổng diện tích hơn 22.300m² sàn xây dựng. Đó là các chung cư: 128 Hai Bà Trưng (quận 1), 11 Võ Văn Tần (quận 3), 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4), 440 Trần Hưng Đạo (quận 5), 43 Bình Tây, 119B Tân Hòa Đông (quận 6), 765 Bến Bình Đông (quận 8). Tiếp tục hoàn thành việc xây dựng mới lô B chung cư Nguyễn Kim, gồm 756 căn hộ với 76.000m² sàn xây dựng. Kế hoạch đến năm 2020, TPHCM sẽ hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ trên địa bàn. Trong 10 năm qua, TPHCM đã tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú.