Nguyên nhân từ đâu dẫn đến cơn sốt đất?
Đầu tiên có thể thấy, sốt đất gắn liền với sự xuất hiện các đại dự án của các đại gia kinh doanh bất động sản (BĐS). Trước khi xảy ra vụ án Trịnh Văn Quyết “Thao túng thị trường chứng khoán”, Tập đoàn FLC công bố đã nghiên cứu đầu tư và xúc tiến pháp lý với 300 dự án “khủng”. Trớ trêu thay, dự án hoàn thành rất ít nhưng đi xúc tiến liên tục.
Tại TPHCM, tháng 2 năm nay lãnh đạo tập đoàn này làm việc với huyện Bình Chánh để đầu tư khu phức hợp 80.000 tỷ đồng với diện tích 1.200ha; khoảng một tháng sau làm việc với huyện Củ Chi xây dựng khu đô thị 1.500ha.
Chiếu theo pháp luật về đất đai, từ năm 2014 quy định điều kiện được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: có vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Thế nhưng, năng lực tài chính của FLC hết sức hạn hẹp so với tham vọng. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2021, vốn chủ sở hữu của FLC là 9.200 tỷ đồng. Số vốn này không đủ điều kiện để đầu tư dự án tại huyện Bình Chánh chứ đừng nói đến hàng loạt dự án khác, là nguyên nhân dẫn đến hầu hết dự án của FLC chỉ là “dự án nổ”!
Câu chuyện của FLC là thực trạng chung thời gian qua: phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán không đáp ứng được vốn chủ sở hữu đối với tất cả dự án đang triển khai. Tuy nhiên, một số địa phương lại không thẩm định năng lực mà chiều “đại gia”, chấp thuận địa điểm khắp nơi. Khẩu vị ưa thích của các “đại gia” toàn những dự án “khủng”, có diện tích từ vài trăm hécta hoặc vài ngàn hécta, đặc biệt có nơi lên tới vài chục ngàn hécta! Điều này dẫn tới hệ lụy, “đại gia” đi đến đâu kéo theo các nhà đầu cơ với tâm lý “bầy đàn” săn lùng đất đai đón gió, thổi lên những cơn sốt đất điên đảo!
Còn nhớ, khi bước vào Việt Nam năm 1993 đến nay, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng phát triển nhà ở chỉ tập trung tại khu A với diện tích khoảng 409ha, mỗi năm tung ra khoảng 1.000 căn hộ mà vẫn chưa hết quỹ đất. So sánh như vậy để thấy, các địa phương cần nghiêm túc trong việc kiểm tra năng lực tài chính của các nhà đầu tư BĐS trước khi “ban bố” những dự án “khủng”, chính là giải pháp dập cơn sốt đất!
Tiếp đó, sốt đất xuất phát từ việc đầu tư hạ tầng của các địa phương. Nước ta đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, đầu tư hạ tầng phải đi trước. Từ đây xuất hiện nghịch lý, hễ nơi nào có đường cao tốc, sân bay, cầu đường… là nơi đó hầm hập sốt đất! Trị căn bệnh này, Nhà nước phải dùng công cụ quy hoạch. Ví dụ, đối với những dự án hạ tầng mang tính động lực, thay vì làm tuyến đường rộng 50m thì mở rộng thêm mỗi bên 100m, lấy quỹ đất dôi dư đó bán đấu giá.
Tiền thu từ đấu giá sẽ chi trả giải phóng mặt bằng, thi công tuyến đường và còn lại nộp ngân sách, như TPHCM từng thực hiện đối với đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè từ 23 năm trước. Làm như vậy, phần thặng dư từ đất sẽ thuộc về ngân sách nhà nước, góp phần triệt tiêu nạn đầu cơ. Đồng thời, các địa phương phải “phủ sóng” quy hoạch về công nghiệp, đô thị, du lịch… Đây là cơ sở để các doanh nghiệp đến tìm hiểu đầu tư, tránh “đẻ” ra những dự án hoành tráng nhưng không khả thi, kéo theo cơn sốt đất rất vô lý!
Triệt tiêu nạn đầu cơ vào đất không chỉ là trách nhiệm của chính quyền địa phương mà còn là trách nhiệm của tư lệnh quản lý về đất đai và thị trường BĐS: Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT! Nhà nước phải cầm cương thị trường BĐS, nguồn lợi từ đất phải chảy vào ngân khố nhằm gia cố nội lực quốc gia, tạo tiền đề phát triển đất nước bền vững.
