Trong khi Nghị định 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ cho phép quận/huyện, phường/xã được quyền chứng thực hợp đồng liên quan đến nhà, đất; thì tại TPHCM, người dân bị buộc phải tới các tổ chức công chứng. Như bài trước đã nói, người dân vừa phải trả chi phí cao, lại phải “gánh” luôn rủi ro về tranh chấp. Thực tế, có rất nhiều vụ tranh chấp trong hoạt động công chứng đã xảy ra…
Hoạt động của một phòng công chứng trên địa bàn TPHCM. Ảnh: THÀNH TRÍ Đã công chứng, dân vẫn gánh rủi ro
“Tôi vừa mua đất ở Tây Ninh, hai bên chỉ ra xã ký là xong, mà phường ở TPHCM lại không chịu…”, một bạn đọc phản ánh đến Báo SGGP. Chị còn nói thêm: “Tôi và bên bán đến phường thì phường chỉ ra phòng công chứng khiến chúng tôi phải đi lại nhiều lần và phải trả tiền khá cao…”.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, Nghị định 23 của Chính phủ về chứng thực quy định rõ, UBND cấp xã phường được quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản; các hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; các hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Có nghĩa là, người dân được quyền đến UBND cấp xã để chứng thực hợp đồng đất đai, hoặc có quyền ra phòng công chứng, tùy chọn. Dù rất nhiều tỉnh thành trong cả nước thực hiện song song (cho dân được chọn chứng thực tại phường, hay tại tổ chức công chứng), thì TPHCM vẫn bàn giao hoạt động chứng thực hợp đồng đất đai của phường/xã sang phòng công chứng. Đó là lý do phường/xã từ chối chứng thực và không tiếp nhận hồ sơ nếu hợp đồng không có công chứng! Điều này khiến người dân bức xúc đặt câu hỏi: Tại sao nghị định của Chính phủ mở rộng quyền của dân mà TPHCM lại “bóp” quyền của dân?!
Chị Nguyễn Thị Huệ (quận 3) là nạn nhân của một vụ tranh chấp nhà cửa do công chứng viên kiểm tra hồ sơ sai, bức xúc nói: Lỗ hổng là Luật Công chứng hiện nay không quy định rõ ràng trách nhiệm của công chứng viên đối với việc thẩm tra tính xác thực của giấy tờ kèm theo hợp đồng công chứng.
Trong Luật Công chứng có điều khoản quy định rõ, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng có trái pháp luật, trái đạo đức xã hội hay không, có quyền từ chối công chứng nếu nghi ngờ, nhưng lại không quy định rõ tương ứng như vậy về trách nhiệm nếu công chứng viên công chứng cho hồ sơ, giấy tờ giả, công chứng hợp đồng do người bị tâm thần ký… Trong khi, về trách nhiệm của người dân thì luật lại quy định rõ, người yêu cầu công chứng phải tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của hồ sơ, giấy tờ khi yêu cầu công chứng.
“Có nghĩa, hợp đồng bị buộc phải công chứng, người dân phải mất tiền và phải tự chịu trách nhiệm, trong khi công chứng được thu tiền mà không có điều luật về trách nhiệm. Như vậy, công chứng viên có thể câu kết với kẻ gian làm bậy mà không sợ. Quá vô lý!”, bà Huệ bức xúc.
Qua nhiều vụ tranh chấp, “tòa chỉ mời công chứng viên với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chứ không phải là bị đơn”, luật sư T.Đ.H. nói.
Điển hình là vụ chị Nguyễn Thị Huệ kể trên bị kẻ gian giả mạo giấy chứng minh nhân dân và dùng giấy tờ nhà của chị mang đi bán. Công chứng viên đã công chứng cho hồ sơ trót lọt. Khi phát hiện nhà bị bán, chị kiện, dù tòa giám định chữ ký và giấy chứng minh nhân dân đó không phải của chị, nhưng người ký là ai không xác định được. Vụ án kéo dài 5, 7 năm trời…
Theo đuổi một vụ tranh chấp dài, chúng tôi phát hiện cả hành vi công chứng viên chứng thực hợp đồng bán nhà do người tâm thần ký, nhưng tòa cũng khó buộc tội công chứng viên. Bởi Luật Công chứng chỉ quy định, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự (người tâm thần), nhưng lại không quy định trách nhiệm khi đã công chứng cho người tâm thần…
Rõ ràng, Luật Công chứng đã thể hiện nhiều bất cập. Quyền của tổ chức công chứng quá lớn, lợi ích cao, nhưng trách nhiệm lại không rõ ràng. Thậm chí, trong Bộ luật Hình sự cũng không có điều khoản nào dành cho hành vi sai phạm của công chứng viên. Đó là lý do hàng trăm vụ án liên quan đến công chứng thời gian qua, người dân luôn chịu thiệt…
Ai tạo “độc quyền” cho công chứng?
Như nói trên, hợp đồng bị buộc phải công chứng, nhưng dân vẫn gánh rủi ro. Đương nhiên, nếu giao về phường thì không phải là hết rủi ro, nhưng vấn đề là Nghị định 23 đã tạo thông thoáng, cho dân được lựa chọn thì không lý gì lại bó hẹp quyền của dân.
Qua khảo sát của chúng tôi, các tỉnh còn thực hiện “một cửa” cho người dân đến UBND xã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (xã chứng thực hợp đồng) rồi nộp luôn tại chỗ. Có nơi còn cung cấp biểu mẫu miễn phí cho dân. Số tiền phải trả cho một hồ sơ chỉ vài trăm ngàn đồng.
Và thực tế, nếu nhà đất đã có giấy chứng nhận, việc sang nhượng được các bên ký trực tiếp tại xã/phường với biểu mẫu được cung cấp miễn phí thì quá đơn giản và thuận tiện. Vậy tại sao TPHCM sau bao nỗ lực cải cách hành chính lại buộc dân phải mang hợp đồng ra phòng công chứng, trong khi trách nhiệm của tổ chức công chứng không rõ ràng, người dân phải gánh rủi ro.
Câu hỏi tiếp theo là ai đã tạo ra độc quyền cho các tổ chức công chứng trên địa bàn TPHCM khi được “ôm” riêng lĩnh vực chứng thực nhà đất? Trong khi Quyết định số 31/2011/QĐ-UBND ngày 20-5-2011 của UBND TPHCM - thực hiện theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP; Nghị định 79/2007/NĐ-CP, đã chuyển giao toàn bộ hoạt động chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản của UBND phường/xã sang cho các tổ chức công chứng, đến nay các căn cứ pháp lý của Quyết định 31 đã hết hiệu lực. Mặc dù năm 2015, Nghị định 23/2015/NĐ-CP ra đời, quy định rõ, phường/xã được chứng thực hợp đồng nhà đất, nhưng TPHCM vẫn không thực hiện, làm hạn chế quyền của dân. Và chính quy định vượt luật này đã góp phần tạo sự độc quyền cho phòng công chứng hiện nay.
Khi hỏi: “Ai được thành lập phòng công chứng?”, sẽ nghe giới luật sư trả lời, đó là “lãnh địa” của Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp. Bởi người ngoài không thể thành lập văn phòng công chứng, vì… không đúng quy hoạch! Chỉ có người trong ngành mới biết sắp tới sẽ quy hoạch điểm nào để chuẩn bị, còn đợi quy hoạch được công khai thì hồ sơ đã xếp chồng.
Trả lời về vấn đề này, ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ Sở Tư pháp TPHCM, khẳng định, trong Luật Công chứng có quy định về trách nhiệm thẩm tra hồ sơ là “tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự” (tại khoản 1, Điều 2). Và tại điểm g, khoản 2, Điều 17 và Điều 38 cũng quy định về trách nhiệm bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng, nên khi công chứng viên không kiểm tra tính xác thực của hồ sơ công chứng (cả giấy tờ đính kèm) thì phải chịu trách nhiệm và tổ chức công chứng phải bồi thường.
Thế nhưng, dù có quy định như có khung giá trần, giá sàn cho giá thù lao, mức mua bảo hiểm cho công chứng viên, nhưng thực tế việc “vận dụng” đã không có lợi cho dân. Các tổ chức công chứng thường thu thù lao với mức trần (cao nhất), nhưng lại mua bảo hiểm cho hoạt động của mình với mức sàn (thấp nhất), chỉ 3 triệu đồng/người/năm, là một bất cập.
Do vậy, đã đến lúc cần kiểm soát lại hoạt động công chứng, sửa đổi luật để quy định trách nhiệm rõ ràng hơn để tạo công bằng. Hơn nữa, với Quyết định 31 đã hết hiệu lực, không tuân thủ Nghị định 23, làm hạn chế quyền của người dân, cần phải sửa đổi. Cụ thể là cho phép những hồ sơ nhà đất đã có giấy chứng nhận rõ ràng, dân được quyền lựa chọn ra phường thực hiện chứng thực. Thậm chí, thành phố nên cung cấp cả biểu mẫu hợp đồng để tạo thuận tiện, giảm chi phí cho dân. Nếu không, đây sẽ là một bước lùi trong cải cách hành chính của TPHCM.
