Kết quả điều tra cho thấy, tháng 12-2017, Hạnh Phúc ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 3 thửa đất có tổng diện tích gần 7.300m² đất (loại đất trồng cây lâu năm) tại phường Phú Hữu, quận 9. Tuy chưa chuyển mục đích sử dụng đất và chưa thực hiện các thủ tục lập dự án, phân lô tách thửa theo quy định, Hạnh Phúc vẫn tự lập sơ đồ phân lô đất nền “Dự án khu dân cư Bưng Ông Thoàn 2” với 77 nền đất.
Thông qua một công ty bất động sản, Hạnh Phúc ký hợp đồng đặt cọc bán 77 nền đất cho 65 khách hàng. Công ty bất động sản này thu về 98 tỷ đồng, đã thanh toán cho Hạnh Phúc hơn 77,5 tỷ đồng.
Đến hạn phải giao nền đất, công chứng hợp đồng chuyển nhượng nền đất theo thỏa thuận, Hạnh Phúc đưa ra nhiều lý do kéo dài thời gian giao đất, ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc yêu cầu khách hàng thanh lý hợp đồng với cam kết trả lại tiền và lợi nhuận. Tuy nhiên, sau khi khách hàng ký thanh lý hợp đồng, Hạnh Phúc không trả tiền hoặc trả nhỏ giọt.
Hạnh Phúc cũng tự lập các dự án khu dân cư Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, Long Thuận, Long Thạnh Mỹ (thuộc quận 9) và dự án khu dân cư Linh Xuân (thuộc quận Thủ Đức) khi chưa có quyền định đoạt đối với các thửa đất lập phân lô. Sau đó, sử dụng pháp nhân công ty của mình hoặc thông qua các công ty môi giới bất động sản, ký hợp đồng với hơn 200 cá nhân để chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng.
