Trong thời gian từ tháng 10-1998 đến năm 2014, lợi dụng chức năng, nhiệm vụ được giao trong việc làm thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp chuyển nhượng, cho - tặng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, Phan Ngọc Phương đã làm thủ tục cấp 17 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc quyền quản lý (cấp giấy khống) cho bản thân và những người thân trong gia đình.
Sau đó, Phan Ngọc Phương sử dụng các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để “gian dối” nhằm đem thế chấp vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 3 người dân để chiếm đoạt số tiền hơn 3,1 tỷ đồng.
Toàn bộ số tiền chiếm đoạt, Phan Ngọc Phương sử dụng để chữa bệnh, trả tiền lãi vay ngân hàng và tiêu xài...
Ngoài ra, Phan Ngọc Phương còn nhận làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, nhưng làm không đúng số thửa đất, sau đó chiếm đoạt số tiền thuế chuyển nhượng…