Chính sách lãi suất âm sắp kết thúc
Các quỹ đầu tư nước ngoài đã ồ ạt bán hàng loạt BĐS lớn tại Nhật Bản vào khoảng quý cuối năm 2023. Tập đoàn Mapletree Investments của Singapore đã bán tòa nhà thương mại ở Osaka với giá 54 tỷ yen cho nhà bán lẻ điện tử Edion. Tập đoàn đầu tư Fortress có trụ sở tại Mỹ đã bán một khách sạn nghỉ dưỡng ở Okinawa cho một quỹ tín thác đầu tư BĐS trực thuộc với giá khoảng 40 tỷ yen…
Theo Công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ BĐS thương mại lớn nhất thế giới CBRE, khoản đầu tư mới của các công ty nước ngoài đã giảm 80% trong quý 4-2023 so với cùng kỳ năm 2022. Trong 9 tháng đầu năm 2023, doanh số bán BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái lên 1,05 ngàn tỷ yen (7,1 tỷ USD), trong khi lượng mua của họ giảm khoảng 20% xuống còn 830 tỷ yen.
Tính cả năm 2023, đầu tư nước ngoài vào BĐS Nhật Bản đã giảm khoảng 30%, xuống còn 1.000 tỷ yen (6,7 tỷ USD), còn doanh số bán BĐS tăng gấp đôi lên khoảng 1,37 ngàn tỷ yen, đánh dấu năm bán ròng trọn vẹn đầu tiên kể từ năm 2018.
Xu hướng bán tháo BĐS một phần bắt nguồn từ khả năng điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BOJ). Thống đốc BOJ Kazuo Ueda gần đây đã củng cố khả năng BOJ nâng lãi suất vào mùa xuân này. Theo giới chuyên gia, BOJ đang tiến gần hơn tới một quyết định chấm dứt chính sách lãi suất âm vào tháng 4-2024. Các nhà đầu tư lo lắng rằng một khi lãi suất bắt đầu tăng mạnh, chi phí đi vay sẽ tăng và làm giảm lợi nhuận từ đầu tư BĐS.
Bán tháo tòa nhà
Thị trường BĐS trì trệ ở nước ngoài cũng đóng một vai trò nào đó trong đợt bán tháo nói trên. Lãi suất cao hơn và xu hướng làm việc tại nhà vẫn ổn định đã khiến giá văn phòng sụt giảm ở Mỹ và châu Âu. Một số người giảm thiểu tổn thất bằng cách bán, chốt lời sớm với tài sản ở Nhật Bản, nơi giá vẫn còn tương đối cao so với các thị trường khác.
Chính các nhà đầu tư quốc tế, những người từng thúc đẩy thị trường xây dựng văn phòng của Nhật Bản, đang là những người bán tháo lần đầu tiên khi giá thuê giảm do nguồn cung dư thừa và lãi suất ngân hàng tăng. Giới phân tích dự đoán, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục bán BĐS Nhật Bản trong năm 2024.
Trong đó, quỹ tài sản GIC của Singapore đã bắt đầu quá trình bán phần lớn cổ phần của mình trong tòa nhà chọc trời trung tâm TP Shiodome ở Tokyo vào mùa hè này, nhưng việc đó sẽ diễn ra tốt đẹp như thế nào vẫn chưa rõ ràng. Lợi nhuận danh nghĩa hàng năm của GIC trong 5 năm, tính đến tháng 3-2023, đạt 3,7%, mức thấp nhất kể từ năm 2016. Khi giá tòa nhà văn phòng sụt giảm ở Mỹ và châu Âu, GIC bán BĐS ở Nhật Bản, nơi giá cao hơn, để bù đắp cho những tổn thất đó.
Theo Hiệp hội Chứng khoán BĐS, các tòa nhà văn phòng là trung tâm của thị trường đầu tư BĐS Nhật Bản, chiếm khoảng 40% danh mục đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư BĐS Nhật Bản. Mặc dù nhu cầu đối với các loại BĐS khác như nhà ở và khách sạn vẫn mạnh, thị trường văn phòng yếu kém đang khiến một số nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn.
Khối lượng giao dịch đối với các tòa nhà văn phòng bị ảnh hưởng đặc biệt nặng nề, giảm 40% xuống còn 1,08 ngàn tỷ yen, mức thấp nhất kể từ năm 2012. Theo Nikkei Asia, tỷ lệ văn phòng cho thuê còn trống ở Tokyo đạt mức cao nhất trong 11 năm qua, cho dù giá cho thuê đã giảm 30% so với 4 năm trước.
Các nhà đầu tư nước ngoài bị thu hút bởi BĐS Nhật Bản phần lớn là do chi phí vay thấp theo chính sách tiền tệ cực kỳ nới lỏng của BOJ. Nhưng khả năng lãi suất sẽ tăng cao trong mùa xuân này đang phủ bóng đen lên thị trường. Theo khảo sát của Mitsubishi UFJ Trust and Banking, nếu như năm 2019, 89% nhà đầu tư nước ngoài cho biết họ lạc quan hoặc có phần lạc quan về BĐS Nhật Bản, thì nay tỷ lệ này đã giảm xuống còn 28%.
