Cùng với quy định về tiền đặt cọc, Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng quy định về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà trên giấy. Theo đó, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần và lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).
Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ đỏ/sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.
Đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng. Trước đây, khi chưa có quy định về đặt cọc mua bán BĐS, tình trạng đặt cọc trên thị trường không đồng nhất, tiềm ẩn một số rủi ro. Nhiều chủ đầu tư nhận cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền lớn. Một số dự án thậm chí chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chào bán, kêu gọi khách hàng đặt cọc để huy động thêm vốn.
Thực tế có không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới hoặc trực tiếp chủ đầu tư thu. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại, khiến người mua nhà rơi vào cảnh đợi chờ.
Quy định về đặt cọc mua bán BĐS nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua. Quy định này cũng hướng tới kiểm soát chặt chẽ hơn việc triển khai dự án BĐS để hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc”, “ôm đất chờ thời” của các chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính…
Ở góc độ chủ đầu tư, không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS lại đang “đứng ngồi không yên” vì thực tế từ nhiều năm nay hầu hết đều lấy “mỡ nó rán nó”. Họ huy động vốn của người mua nhà để đầu tư… nên mới có chuyện nhiều khách hàng đã đóng 95% tiền mua nhà nhưng không biết bao giờ mới nhận được giấy tờ nhà…
Hoặc tệ hơn, chủ đầu tư gặp khó, khách hàng không biết bao giờ mới được nhận nhà! Thậm chí có tình trạng chủ đầu tư huy động vốn mà không cần đặt cọc với sự “bảo lãnh” của ngân hàng. Nghĩa là khách hàng và nhà phát triển BĐS cùng đầu tư “lời ăn, lỗ chịu”, nhưng “phần lưỡi” lại luôn thuộc về khách hàng!
Để từng bước xây dựng thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ngoài những quy định hiện hành, cần có thêm những ràng buộc, chế tài phù hợp với thực tế giao dịch đặt cọc, huy động vốn để vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, vừa thanh lọc những nhà đầu tư “tay không bắt giặc”.
