Lý giải việc chia nhiều đợt phân loại, ông Hoàng Minh Trí cho biết: Trong Luật Nhà ở năm 2014 và nghị định hướng dẫn luật có quy định, các địa phương phải phân ra 3 loại biệt thự cũ. Loại 1, giữ nguyên hiện trạng cả trong lẫn ngoài, kể cả vật liệu; muốn phục chế phải sử dụng vật liệu đúng nguyên bản, như trường hợp Nhà thờ Đức Bà. Loại 2 giữ nguyên bên ngoài, nhưng bên trong được phép thay đổi, có thể sử dụng vật liệu mới để sửa chữa. Riêng loại 3 không còn giá trị, được phép xây dựng mới phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc khu vực.
Luật quy định như vậy, nhưng thực chất công tác phân loại không theo kịp yêu cầu, vì TPHCM có hàng ngàn căn biệt thự xây dựng trước năm 1975, bên cạnh nhiều căn biệt thự có giá trị kiến trúc xây dựng sau này. TPHCM thành lập Hội đồng phân loại biệt thự vào năm 2015. Đến năm 2018, thành phố mới ký ban hành tiêu chí đánh giá phân loại và năm 2020 lần đầu ban hành quyết định phân loại biệt thự (đợt 1 và đợt 2). Lúc chưa có quy định phân loại biệt thự thì không có quyền can thiệp vào công trình, vì vậy đã có nhiều biệt thự cũ có kiến trúc rất đẹp nhưng bị chủ nhà tháo dỡ.
Ông Hoàng Minh Trí: Đó chính là mâu thuẫn tồn tại lâu nay giữa việc bảo tồn các công trình là hồn cốt đô thị, đặc trưng của thành phố với sinh kế của chủ sở hữu. Luật Nhà ở quy định, tùy điều kiện cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ sở hữu thực hiện quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà. Kinh phí được ghi vào kế hoạch hàng năm nhằm duy tu bảo dưỡng những công trình được xếp loại 1, 2. Tuy nhiên, đến thời điểm này, thành phố mới thực hiện được một nửa theo quy định, đó là phân loại; còn việc phân bổ kinh phí duy tu bảo dưỡng thì chưa đề cập.
Ban đầu, khi soạn thảo quy chế phân loại biệt thự cũ, chúng tôi có đề xuất 2 giải pháp nhằm duy trì đồng bộ việc bảo tồn và bảo đảm quyền lợi của người dân sống trong các công trình. Đó là, phối hợp với bên du lịch làm điểm tham quan, sẽ thu kinh phí bằng hình thức bán vé tham quan. Và, nếu biệt thự có khuôn viên rộng rãi, thì phối hợp với chủ nhà làm cà phê sân vườn trong lòng di tích. Như vậy, sẽ phần nào có nguồn kinh phí cho chủ sở hữu biệt thự, tất nhiên phải kèm chính sách ưu đãi như miễn - giảm thuế, không nên thu đủ như các hình thức khác. Ở nước ta, một số nơi đã triển khai thực hiện với hình thức này, như công trình nhà công tử Bạc Liêu, nhà cổ Bình Thủy ở Cần Thơ, dinh thự vua Mèo ở Hà Giang… Vấn đề là ở TPHCM phải có người đứng ra làm việc này.
TPHCM đã từng có đề án nhượng quyền phát triển đô thị đối với các công trình biệt thự nhóm 1, 2. Tức là bán tầng cao của các công trình bảo tồn cho các công trình khác, sẽ thu lại khoản kinh phí khá lớn cho các chủ nhân biệt thự phải bảo tồn. Hiện nay, kế hoạch này đã triển khai tới đâu, thưa ông?
Đối với đề tài nghiên cứu này, tôi cho rằng không thực hiện được với quy định của luật pháp hiện tại. Thứ nhất, Việt Nam chưa có đơn giá ảo về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng. Luật chỉ quy định về giá đất, còn các quy định nêu trên không có, như vậy dựa vào đâu để tính? Biệt thự cũ phổ biến tại thành phố chỉ có kiến trúc một trệt một lầu, tối đa là một trệt hai lầu, mật độ xây dựng chỉ dưới 50%. Vậy, khi xây dựng lên 4-5 tầng sẽ căn cứ vào đâu để tính toán phê duyệt?
Tiếp đó là quy hoạch. Ví dụ, căn biệt thự nằm trong ô phố này, căn nhà kế bên vì không phải biệt thự nên quy hoạch cho phép xây dựng 5 tầng. Chủ công trình phải xây dựng xong 5 tầng thì mới mua quyền xây dựng của căn biệt thự bảo tồn. Theo quy định, biệt thự chỉ xây dựng tối đa một trệt 2 lầu. Chủ nhân công trình đã xây xong 5 tầng rồi mua tiếp 3 tầng nữa để xây thành 8 tầng. Lúc đó, quy hoạch tầng cao bị phá vỡ. Chưa hết, Quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị cho khu trung tâm hiện hữu 930ha đã quy định, khu đất có diện tích bao nhiêu sẽ có hệ số sử dụng đất và tầng cao xây dựng tương ứng. Vậy nếu thực hiện mua bán quyền phát triển tầng cao nêu trên sẽ phá hết toàn bộ quy hoạch đô thị thành phố.
Theo ông, sau khi đã tiến hành phân loại, chúng ta cần làm các bước tiếp theo như thế nào để công tác duy tu, bảo dưỡng biệt thự cũ đạt hiệu quả?
Những biệt thự loại 1, 2 trên địa bàn thành phố có tuổi đời trên 100 năm, việc thiếu bảo trì hàng năm dẫn đến mất an toàn, thậm chí có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Với những công trình loại này, thành phố nghiên cứu đưa vào diện ưu tiên sửa chữa trước. Cùng với đó, thành phố xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho chủ nhân khai thác biệt thự bằng loại hình kinh doanh phù hợp. Việc này, cần Sở Văn hóa - Thể thao, Sở Xây dựng và Sở Du lịch phối hợp hỗ trợ các chủ nhân biệt thự cũ. Lúc đó sẽ thấy rằng chính quyền song hành với chủ nhân công trình làm công tác bảo tồn. Người dân khi đã đồng thuận cùng thành phố thực hiện bảo tồn “hồn cốt của đô thị” thì việc bảo tồn mới thành công.
Cảm ơn ông.
