Luật sư Trần Đình Dũng, Hội Luật gia Việt Nam, đã trả lời phóng viên Báo SGGP về vấn đề này.
* PHÓNG VIÊN: Các cơ quan chức năng của TPHCM đang tiến hành thủ tục để đấu giá cao ốc số 34 Tôn Đức Thắng (quận 1, do Công ty CP Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư) và cao ốc V-Ikon (quận Bình Thạnh, do Công ty Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư) để thu hồi nợ cho các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Thưa ông, trong trường hợp như vậy, có ảnh hưởng quyền lợi khách hàng mua căn hộ không?
- Luật sư TRẦN ĐÌNH DŨNG: Việc bán đấu giá cao ốc nhằm mục đích thu hồi nợ được thực theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Theo Điều 12 của Nghị quyết 42, số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm, được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo Nghị quyết 42, quyền lợi của ngân hàng, tổ chức tín dụng đưa lên hàng đầu; tuy nhiên, quyền lợi khách hàng vẫn được bảo vệ. Căn cứ theo những quy định pháp luật liên quan, mà cụ thể tại Điều 54 của Luật Phá sản, quy định về thứ tự phân chia tài sản như sau: chi phí phá sản; khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước hợp đồng lao động đã ký kết; các khoản nợ phát sinh sau khi mở thụ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ, khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản không đủ bảo đảm thanh toán nợ. Với quy định này, quyền lợi của khách hàng mua căn hộ vẫn được bảo đảm theo luật định.
Các cơ quan chức năng đang tiến hành thủ tục để đấu giá cao ốc số 34 Tôn Đức Thắng (quận 1, TPHCM) * Khi thực hiện đấu giá, phần lớn giá trị tài sản còn lại không đủ để trả nợ. Trong khi theo quy định của Nghị quyết 42 và Luật Phá sản thì khách hàng mua căn hộ không thuộc diện được ưu tiên trả nợ, mà bị xếp hàng gần cuối. Vậy, người mua căn hộ có gặp thiệt thòi?
- Đối với những cao ốc mà số tiền thu được sau khi đấu giá nhiều hơn số nợ chủ đầu tư phải trả thì quyền lợi của ngân hàng, tổ chức tín dụng và người mua căn hộ đều được bảo đảm. Nếu số tiền thu được sau đấu giá thấp hơn số nợ phải trả, hay chỉ bằng khoản nợ ngân hàng, thì quyền lợi của người mua căn hộ sẽ khó bảo đảm.
Trong trường hợp này, cần lưu ý là phía chủ đầu tư phải có nghĩa vụ dùng các tài sản khác để đảm bảo quyền lợi cho người mua, chứ không phải là hết trách nhiệm. Tuy vậy, chắc chắn người mua căn hộ bị thiệt thòi không ít trên thực tế.
* Hầu hết các cao ốc phải đem ra đấu giá để thu hồi nợ đều trong tình trạng xây dựng dở dang, một số dự án chỉ mới thi công phần móng. Vậy khách hàng có được nhận căn hộ sau khi đổi chủ đầu tư hay không?
- Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42 quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản; thừa kế các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng.
Như vậy, theo Nghị quyết 42, chủ đầu tư mới sẽ thừa kế quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án cũ. Khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ có giấy chứng nhận đầy đủ sẽ có cơ sở để tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư mới, có cơ hội nhận căn hộ để ở.
Tuy nhiên, trên thực tế các dự án cao ốc phần lớn chưa xây dựng xong, khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ sẽ hình thành trong tương lai, nên chắc chắn gặp nhiều rủi ro. Chủ đầu tư mới thường đổi chiến lược đầu tư và thay đổi thiết kế. Đối tượng bị tác động đầu tiên chính là những người mua căn hộ. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi cho mọi trường hợp đã ký hợp đồng mua căn hộ trước đây thì việc quy định chủ đầu tư mới “thừa kế quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ” là chưa đủ, mà cần quy định rõ và cụ thể thêm.
