Ảm đạm thị trường bất động sản

Căn hộ, đất nền giảm giá

Cơn suy giảm của thị trường BĐS đang đẩy chủ đầu tư, người mua đầu cơ phải tự tái cấu trúc để thoát lỗ. Vì thế, thị trường đang xuất hiện tình trạng chen nhau “tháo chạy”. Mới đây, Tập đoàn Novaland ban hành chính sách bán hàng chưa từng có tại dự án Aqua City (tỉnh Đồng Nai).

Theo đó, chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi một số sản phẩm tới gần 50%, cụ thể như căn shophouse hoàn thiện mặt ngoài và phần thô bên trong giảm còn 6 tỷ đồng/căn, nếu khách thanh toán 95% (giá niêm yết trước đây hơn 13,1 tỷ đồng/căn). Những khách hàng chọn tiến độ thanh toán khác, mức chiết khấu cũng lên tới trên 17%.

Một “ông lớn” BĐS khác là Tập đoàn Hưng Thịnh vừa chào bán đợt cuối dự án Richmond Quy Nhơn (TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) công bố giảm giá đến 50% so với lúc mới mở bán, chỉ còn 59 triệu đồng/m2 đối với căn nhà đã xây thô hoàn thiện mặt ngoài. Tại dự án Moonligh Avenue (TP Thủ Đức, TPHCM), chủ đầu tư này cũng đã giảm giá 46% cho các căn hộ còn lại.

Không chỉ chủ đầu tư giảm giá bán mà ngay cả nhà đầu tư thứ cấp, người đầu cơ BĐS cũng chấp nhận cắt lỗ. Chị L.T. (ngụ TP Thủ Đức, TPHCM) mua một lúc 3 căn hộ tại dự án chung cư New Galaxy (TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) vào năm 2020, được quảng bá là căn hộ SmartHome tọa lạc ngay làng Đại học Quốc gia TPHCM và bên cạnh đường Vành đai 2, thu hút nhiều người mua đầu tư. Nhưng đến nay, vì không chịu nổi lãi vay cùng những áp lực tài chính cuối năm, chị L.T. rao bán gấp 3 căn hộ, chấp nhận lỗ 800 triệu đồng.

Trường hợp khác là chị Lý Lê (ngụ TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương), mua căn hộ 2 phòng ngủ cách nay 2 năm để đầu cơ, chờ tăng giá sẽ bán, nhưng rao bán cả tháng nay vẫn chưa bán được dù chấp nhận lỗ 100 triệu đồng so với giá mua.

Thị trường bất động sản ảm đạm khiến các dự án căn hộ im ắng

Chung bối cảnh ảm đạm của thị trường căn hộ, thị trường đất nền cũng đang giảm giá. Theo làn sóng đầu tư đất nền đổ về các huyện ngoại thành TPHCM vào đầu tháng 1-2022, anh Nguyễn Hùng Vỹ (ngụ quận Tân Bình, TPHCM) quyết định bỏ ra 5 tỷ đồng mua 2 lô đất với tổng diện tích 1.000m² tại xã Trung Lập Hạ (huyện Củ Chi) để “lướt sóng”.

Lúc đó, thông tin huyện Củ Chi sẽ lên thành phố trong tương lai gần khiến những khu đất vườn, đất nền, đất nông nghiệp… nơi đây trở thành “thỏi nam châm” thu hút nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về “săn” đất. Khoảng 2 tháng sau đó, khách hỏi mua nhưng anh Vỹ không bán dù mức lời là 200 triệu đồng/lô, vì tin giá sẽ còn tăng cao.

Thị trường bất ngờ giảm nhiệt, ngân hàng siết tín dụng, dòng tiền bị tắc, để giảm bớt khó khăn, anh Vỹ nhờ môi giới khu vực huyện Củ Chi rao giảm giá mỗi lô đất lên tới 300 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có người mua. Anh Nguyễn Hồng Việt, một người môi giới BĐS chuyên nghiệp ở vùng Đông Nam bộ, chia sẻ, kinh nghiệm nhiều năm “chinh chiến” trên thị trường nhà, đất cho thấy, đợt này “hàng ngộp” bắt đầu ra thị trường nhiều, khi chủ sở hữu phải đáo hạn trước ngày 31-12-2022. Đồng thời, nhiều ngân hàng chưa thể giải ngân cho BĐS khiến các nhà đầu tư khó xoay vòng vốn, buộc phải giảm giá, chịu lỗ để “thoát hàng”.

Kéo về giá trị thực

Theo phân tích của ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển EZ, việc nhiều dự án BĐS giảm giá là có thật. Nhưng thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18-24 tháng, tặng gói nội thất, phiếu khuyến mãi mua hàng… Khi giảm giá, chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm, nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm thì thực chất giảm cũng không quá sốc.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển Tập đoàn DKRA Việt Nam, cho biết, hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân là trong những năm gần đây, khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, tính toán “lướt sóng” nhanh để kiếm lời, nhưng khi xảy ra việc thị trường đóng băng đột ngột, họ buộc phải chấp nhận cắt lỗ.

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khó khăn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định, chủ đầu tư bán tháo là giải pháp hết sức cần thiết để tự “giải cứu” mình, trong khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên vô cùng khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo BĐS trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao như trong những năm qua.