Airbnb, homestay gặp nhiều thách thức

Cạnh tranh gay gắt 

Airbnb và homestay đang tạo ra thị trường khách sạn bổ sung cho du khách và thu hút giới trẻ (millennials) - lứa tuổi du lịch linh hoạt và không ngừng tìm kiếm trải nghiệm. Mô hình cho thuê phòng ngắn hạn bắt đầu với ý tưởng kết nối khách đi phượt và những ngôi nhà nhàn rỗi.

Khách thuê muốn tìm một chỗ qua đêm có giường ngủ thoải mái và giá cả phải chăng. Chủ nhà có sẵn phòng trống chưa sử dụng trong cùng nhà hoặc thậm chí cho thuê nguyên căn khi họ đi vắng vào cuối tuần. Việc cho thuê căn hộ trống giúp chủ nhà có thêm thu nhập khá tốt. Các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản nhận định, mô hình dịch vụ airbnb và homestay đã chiếm được thị phần đáng kể trong ngành khách sạn và lưu trú. Thông tin từ Airbnb Việt Nam, tính đến đầu năm 2019, số lượng airbnb trong nước đã lên đến 40.804 phòng, tăng 40 lần chỉ sau 4 năm. 

Chị Anh Thủy (ngụ quận Bình Thạnh, TPHCM) đầu tư mô hình airbnb từ năm 2015, qua việc tận dụng căn hộ dư 2 phòng ngủ, rồi đầu tư mới nội thất để cho thuê. Thời gian đầu, nhờ vị trí nhà ở sát quận 1 nên cho khách thuê khá tốt. Mỗi tháng thu nhập khoảng 12-13 triệu đồng, sau khi trả các chi phí liên quan. Thấy tình hình khả quan, chị Thủy thuê thêm 4 căn hộ (2 - 3 phòng ngủ/căn) tại trung tâm quận 1 và quận 3, để khai thác airbnb. Với tiêu chí căn hộ phong cách tối giản, tiện nghi và “gu” xưa (vintage) nên chi phí đầu tư (tiền thuê nhà và sửa chữa, trang bị nội thất) cho 4 căn hộ khoảng 800 triệu đồng.

Trong 2 - 3 năm đầu, sau khi trừ chi phí (trả phần trăm cho airbnb và tiền dọn dẹp phòng và tiền thuê nhà), trung bình mỗi năm tiền lãi cũng được khoảng 200 triệu đồng. Tuy nhiên, khoảng 1 năm nay, chị Thủy cho biết, thị trường này đã không còn hấp dẫn như trước. Chị phải trả bớt 2 căn trên đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 3, chịu mất tiền cọc vì trả trước thời hạn hợp đồng do khách thuê ngày càng ít. Số ngày được thuê trung bình chỉ còn 10 - 15 ngày/2 phòng ngủ/tháng, thay vì suốt cả tháng như trước đây.

Hiện chị giữ 2 căn hộ còn lại cho thuê nhưng cũng chỉ ở mức 18 - 25 ngày/2 phòng - 3 phòng/tháng. Hai căn hộ này vẫn có nhiều khách vì 1 căn trên đường Nguyễn Du, quận 1, ngay trung tâm TPHCM nên khách dễ đi lại và 1 căn trên đường Lý Chính Thắng, quận 3, do phòng nhỏ (khoảng 8 - 10m²/phòng) có giá thuê mềm. 

Một chuyên gia bất động sản cho hay, nguyên nhân chính dẫn đến suất đầu tư homestay, airbnb hiện bị lỗ vốn là do nguồn cung ra thị trường này ngày càng lớn và tăng rất nhanh, cùng với sự bùng nổ của thị trường chung cư. Số lượng căn hộ hoàn thiện chỉ tính tại TPHCM 3 năm gần đây, đã đạt mức không dưới 25.000 căn/năm. Nguồn cung tăng rất nhanh trong thời gian khá ngắn, dẫn đến thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn, kéo theo giá cho thuê giảm. Miếng bánh được chia nhỏ nên tình trạng ế ẩm kéo dài. 

Cần hiểu biết thấu đáo

Theo các chuyên gia, đầu tư homestay, airbnb là tham gia cuộc chiến cam go, đầy thách thức. Để thành công, nhà đầu tư cần phải hiểu biết thấu đáo chứ không chỉ hiểu biết qua loa mà tham gia. Theo chuyên gia của Công ty quản lý Jones Lang LaSalle (JLL), trước khi quyết định đầu tư vào airbnb và homestay, chủ nhà cần lưu ý: Nếu tập trung vào dịch vụ cho thuê ngắn hạn, hãy chọn bất động sản gần địa điểm du lịch hoặc sân bay. Bất động sản nên được kết nối với hạ tầng giao thông tốt và các tiện ích đi kèm, như cửa hàng tiện lợi hoặc khu ẩm thực.

Bên cạnh đó, khâu quản lý không thể xem nhẹ. Việc quản lý nhiều địa điểm lưu trú trong cùng thời điểm là điều không dễ dàng, đặc biệt khi chủ nhà đang tự quản lý nhưng không có chuyên môn. Việc thiếu kinh nghiệm quản lý sẽ không bảo đảm được an ninh trật tự và danh tiếng. Vì vậy, chủ nhà nên thuê nhân viên quản lý có kinh nghiệm để đảm bảo đầu tư kinh doanh lâu dài. Một yếu tố cần ưu tiên nữa là trải nghiệm. Phải làm sao để cơ sở của mình mang lại điều gì khác biệt, thú vị hơn những khách sạn truyền thống trong cùng mức giá. Homestay sử dụng chiến lược “trải nghiệm cùng người địa phương” + “giá cả cạnh tranh” là chìa khóa vàng để thành công.

Theo đại diện JLL, mặc dù mô hình dịch vụ airbnb và homestay chiếm được thị phần đáng kể trong ngành khách sạn và lưu trú, nhưng  khách sạn truyền thống ít bị ảnh hưởng bởi các nền tảng chia sẻ nhà ở trực tuyến hơn dự kiến. Đặc biệt tại Việt Nam, nơi nguồn cung khách sạn truyền thống vẫn chưa đủ để phục vụ lượng khách du lịch ngày càng tăng trong mùa cao điểm. Mặc dù vậy, ngành khách sạn truyền thống không nên đánh giá thấp tiềm năng của mô hình airbnb và homestay. Vì thực tế đã thấy, sự tăng trưởng đáng kinh ngạc của hệ thống gọi xe Grab và dịch vụ lưu trú airbnb tại Việt Nam. Xu hướng kinh tế chia sẻ đang mang đến cho thị trường những cơ hội đầu tư mới, bất kể số lượng vốn hay tài sản.