Ủy quyền sao cho hợp pháp
Thời gian qua, nhiều chung cư đã không thể tổ chức thành công hội nghị nhà chung cư lần đầu; từ đó dẫn đến những tranh chấp, mâu thuẫn về quyền lợi, thậm chí xung đột giữa cư dân với ban quản trị nhà chung cư, lẫn chủ đầu tư ngày càng trở nên phổ biến.
Trong đó, rất nhiều hội nghị nhà chung cư tại TPHCM bất thành do không đủ số người tham dự theo quy định. Việc ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư như thế nào cho đúng quy định để hội nghị diễn ra suôn sẻ đang là chuyện có nhiều ý kiến trái chiều.
Tháng 12-2019, cư dân tại một chung cư ở quận 7, TPHCM tổ chức hội nghị nhà chung cư lần 2 (sau hội nghị lần 1 trước đó bất thành, do không đủ tỷ lệ số chủ hộ tham dự) với tỷ lệ tham dự là 59% đại diện chủ sở hữu căn hộ có mặt, trong đó có đến 23% tham dự hội nghị với tư cách ủy quyền. Điều đáng nói, đa số giấy ủy quyền tham dự hội nghị chưa qua thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của Sở Xây dựng TPHCM nên đại diện UBND quận 7 tham dự hội nghị đã đề nghị tiếp tục hoãn hội nghị. Đề nghị này nhận được nhiều bức xúc của cư dân và cư dân tham dự cương quyết đề nghị thực hiện, nên hội nghị vẫn được diễn ra. Tuy nhiên, tính hợp pháp của hội nghị cần được sự trả lời từ UBND quận 7.
Trên thực tế, không ít hội nghị nhà chung cư tại TPHCM thời gian qua đã bỏ qua khâu kiểm soát công chứng, chứng thực đối với giấy ủy quyền tham dự vì nhiều ý kiến cho rằng quy định này phát sinh chi phí, tốn thời gian, công sức. Do đó, có ý kiến cho rằng, quy định công chứng, chứng thực giấy ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư, nếu có, chỉ nên dừng lại ở mức độ khuyến khích nhằm tránh sự lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc của xã hội. Bởi lẽ, những người thực sự quan tâm đến quyền biểu quyết, bầu cử, đóng góp ý kiến tại hội nghị nhà chung cư, họ sẵn sàng tham dự hoặc ý thức quản lý việc ủy quyền của mình một cách chặt chẽ. Nhất là trong tình hình các hội nghị nhà chung cư không đáp ứng quy định về số người tham dự, được cho là quá cao (theo quy định tại Thông tư 02/2016 lần 1 quy định 75% và lần 2 là 50% đại diện chủ sở hữu tham dự).
Tuy nhiên, theo Thông tư 06-2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư (có hiệu lực từ ngày 1-1-2020) chỉ quy định giảm tỷ lệ chủ căn hộ tham gia hội nghị nhà chung cư từ 75% lần đầu xuống còn 50% và nêu rõ: chủ sở hữu căn hộ phải ủy quyền bằng văn bản mới được coi là hợp pháp để người khác thay thế mình tham dự hội nghị, nhưng lại bỏ ngỏ quy định có bắt buộc công chứng hay không.
Có được ủy quyền qua tin nhắn?
Không chỉ về ý kiến trái chiều liên quan đến việc văn bản ủy quyền có cần công chứng hay không, mà nhiều hội nghị nhà chung cư còn vấp phải vấn đề liên quan đến việc các chủ hộ ủy quyền bằng hình thức gửi tin nhắn (Zalo, Facebook, SMS…) thì có hợp lệ? Cụ thể, tại hội nghị vừa diễn ra vào tháng 12-2019 tại một chung cư quận 10, TPHCM, có chủ hộ nhận ủy quyền của 43 chủ hộ khác thông qua tin nhắn nên bị nhiều cư dân khác phản đối vì tính hợp lệ của cách ủy quyền này.
Về việc này, luật gia Huỳnh Minh Đức cho biết, Điểm a Khoản 3 Điều 13 Thông tư 06 ngày 31-10-2019 của Bộ Xây dựng quy định rõ: Phải kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền phải có văn bản ủy quyền, bao gồm các nội dung sau: họ, tên và số điện thoại liên hệ (nếu có) của người ủy quyền và người được ủy quyền, địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư của người ủy quyền, các nội dung ủy quyền liên quan đến hội nghị nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của các bên ủy quyền và được ủy quyền, văn bản ủy quyền phải có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền.
Ngoài ra, theo Điều 55 của Luật Công chứng năm 2014, việc giao kết hợp đồng ủy quyền đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền. Như vậy, chủ sở hữu chung cư có thể ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị chung cư bằng văn bản ủy quyền có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền. Do đó, việc các chủ sở hữu ủy quyền qua tin nhắn (Zalo, Facebook, SMS…) để tham gia hội nghị nhà chung cư là không hợp lệ.
| Theo Thông tư số 06/2019, từ ngày 1-1-2020, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao, đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. Quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu thì số lượng người tham dự cuộc họp phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đủ số người tham dự, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường xã, nơi có nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư. Quyền biểu quyết tại hội nghị được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Đối với việc thành lập ban quản trị, Bộ Xây dựng bổ sung quy định, chính quyền địa phương sẽ đứng ra làm thay nếu chủ đầu tư cố tình chây ỳ. |
