Nhân dịp Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có cuộc trao đổi cởi mở với phóng viên Báo SGGP. Ông Đặng Hùng Võ không ngần ngại phân tích những điểm mạnh và cả những điểm được ông coi là “đáng tiếc” trong văn bản luật sẽ có tác động sâu rộng đến toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội này.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ
- Phóng viên: Thưa ông, vừa qua Quốc hội đã thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với tỷ lệ tán thành cao. Ông có bình luận gì?
>> GS-TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: Tôi cho rằng luật vừa được thông qua có nhiều điểm tiến bộ so với Luật Đất đai 2003, nhưng cũng có một số điểm chưa thể hiện được những quan điểm tiến bộ, ưu việt của Nghị quyết 19 (Nghị quyết 19-NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai - PV).
- Xin ông cho biết cụ thể về những điểm tiến bộ?
Điểm sáng quan trọng nhất, theo tôi, là luật đã đưa ra được những chỉ tiêu của một hệ thống quản trị tốt; một cơ chế minh bạch, công khai, có sự tham gia ý kiến và giám sát của người dân... Đó là thành tựu lớn nhất của luật này. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất cũng có một bước thay đổi theo hướng chuyển từ quy hoạch theo tổng diện tích sang quy hoạch phân vùng. Đó là sự chuyển đổi cần thiết và đúng đắn, tạo ra công cụ tốt để quản lý phát triển. Tuy nhiên, cũng cần nói thêm rằng chúng ta chưa chuyển đổi triệt để mà vẫn duy trì cả 2 loại: theo tổng diện tích và phân vùng.
- Còn nội dung về định giá đất, vốn được rất nhiều ĐBQH và người dân quan tâm thì sao, thưa ông?
Đấy cũng chính là một trong những nội dung rất quan trọng của Nghị quyết 19. Luật Đất đai đã đưa ra quy định về hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh do chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch hội đồng. Trong hội đồng có đại diện các ban ngành có liên quan và sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập. Phải nói đây là một bước tiến bộ, vì sự tham gia của cơ quan định giá độc lập có thể góp phần làm cho việc định giá khách quan hơn. Nhưng tôi cho rằng ở đây có một điểm đáng tiếc là khi hội đồng định giá lại do chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch thì tính “độc lập với cơ quan quyết định giao đất, cho thuê đất” (nhằm loại bỏ cơ hội tham nhũng) là không còn nữa. Tôi cho rằng điểm này là không thể hiện chính xác tinh thần của Nghị quyết 19.
Có một điều tôi cũng lấy làm tiếc là TPHCM đã thử nghiệm thực tiễn cơ chế định giá độc lập và nhà đầu tư thỏa thuận với người dân đến mức 70% thì nhà nước mới can thiệp. Tôi cho đây là hướng đi táo bạo, tiến những bước tiến khá dài, nhưng Luật Đất đai lần này đã không thể chế kinh nghiệm ấy của TPHCM - một địa phương dẫn đầu với nhiều ý tưởng quản lý đất đai phù hợp chuẩn quốc tế.
- Được biết có địa phương đã từng áp dụng cơ chế “định giá độc lập” nhưng rồi lại phải bãi bỏ vì cho rằng “không có giá thị trường thực sự”. Luật lần này có giải pháp gì để tạo điều kiện cho thể chế định giá độc lập vận hành hiệu quả?
Đúng là TP Hà Nội đã từng đưa ra yêu cầu trưng cầu định giá, rồi sau đó phải bãi bỏ. Và họ cũng có lý của họ khi nói rằng giá thị trường không xuất hiện, chẳng cơ quan định giá nào đưa ra được đầy đủ căn cứ thuyết phục cả. Có lẽ giá thị trường hiện nay chỉ xuất hiện khi đấu giá, còn căn cứ vào quảng cáo hay đi khảo giá cũng chưa chắc đúng, vì chưa phải giao dịch thành công. Giá trên các hợp đồng làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất lại càng không phải. Vì các bên tham gia giao dịch luôn thống nhất với nhau viết giá thấp hơn khung giá nhà nước để tránh thuế. Tình trạng này xuất phát từ việc thuế chuyển quyền sử dụng đất của chúng ta quy định tính thuế theo giá hợp đồng - nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá nhà nước và tính theo giá nhà nước - nếu giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước. Mọi người tham gia giao dịch đều biết rằng có rủi ro tiềm ẩn khi viết giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch (chẳng hạn như khi tòa án tuyên hợp đồng là vô hiệu vì một lý do nào đó); nhưng họ chấp nhận rủi ro để tránh thuế.
Nếu quy định tính thuế theo giá nhà nước trong mọi trường hợp (đừng vương vấn chuyện có thể thu thêm được một ít khi giá giao dịch được khai cao hơn giá nhà nước) thì không ai dại gì viết không đúng thực tế. Lúc đó chúng ta sẽ có giá thị trường “nổi” lên trên hợp đồng. Tóm lại, phải thay đổi quy định về thuế, để khuyến khích nhân dân viết đúng giá thực tế, như thế sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề.
- Theo ông, liệu Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua có thể tạo nên cú hích nào đó cho thị trường bất động sản trong năm tới?
Tháo gỡ cho thị trường bất động sản không phải là cứu cánh của luật này, hay nói một cách khác là chưa nên trông chờ thị trường sẽ khởi sắc hơn sau khi luật được ban hành. Luật có thể giúp cải thiện công tác quản lý đất đai hay công tác định giá tốt hơn, còn tốt hơn bao nhiêu % thì phải đợi thực tế trả lời, nhưng thẳng thắn mà nói, tôi cho là trong năm tới chúng ta còn rất nhiều việc phải làm. Sẽ phải tiếp tục đẩy mạnh giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và tìm cách giải phóng lượng bất động sản tồn đọng, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp.
ANH THƯ (thực hiện)
