Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã cho thấy tiềm năng của thị trường bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam (thu hút dòng vốn FDI lên đến 35,6 tỷ USD trong năm 2017, tăng 44,4% so với năm 2016).
Doanh nghiệp BĐS công nghiệp đón cơ hội
Theo dự báo trong thời gian tới, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ là xu hướng lựa chọn của giới đầu tư. Đặc biệt, Chính phủ vừa đồng ý cho TPHCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp, dịch vụ.
Tính đến cuối năm 2017, tổng số lượng KCN, khu chế xuất (KCX) đang hoạt động ở Việt Nam đã đạt 220 khu, với quy mô lên đến 69.000ha. Theo kế hoạch phát triển thì đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô hiện tại.
Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực BĐS công nghiệp này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai. Ghi nhận thực tế cho thấy, để thu hút các nhà đầu tư vào sản xuất, các KCN trên địa bàn TPHCM cũng đã có những hướng đi đón đầu xu thế.
Đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp Hiệp Phước . Ảnh: CAO THĂNG Các KCN, KCX này cũng có nhiều chính sách thu hút các nhà đầu tư như hỗ trợ làm nhanh giấy đăng ký kinh doanh, thủ tục thuê đất, tư vấn tuyển dụng lao động… Riêng KCN Hiệp Phước còn đầu tư hẳn Khu kỹ nghệ dành cho các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản và đã hoàn thành đưa vào hoạt động KCN dành riêng cho lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ.
Năm 2017 được xem là một năm quan trọng đối với hoạt động sản xuất công nghiệp, khi công nghiệp giữ vị trí nổi bật với 15,87 tỷ USD được đầu tư trực tiếp vào sản xuất và chế biến (chiếm 44,2% tổng vốn FDI). Những tín hiệu tích cực từ thu hút vốn FDI, nhất là lĩnh vực công nghiệp chế biến, đang mở ra những cơ hội tốt cho BĐS công nghiệp.
Nhiều ngành nghề sản xuất ở Việt Nam liên tục mở rộng quy mô trong những năm gần đây, dẫn đến nhu cầu BĐS công nghiệp tăng. Khảo sát của Tổ chức Thúc đẩy ngoại thương Nhật Bản (JETRO) tại TPHCM, cho thấy có gần 70% doanh nghiệp được hỏi có kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
Con số này hiện cao nhất so với các quốc gia trong khu vực. Trong khi đó, số liệu thống kê của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu (Eurocham) cũng cho thấy, có hơn 90% doanh nghiệp châu Âu sẽ tiếp tục đầu tư sản xuất tại Việt Nam.
Theo đánh giá của Savills, thị trường đầu tư BĐS công nghiệp đang bước vào giai đoạn khởi đầu. Đáng chú ý, đầu năm 2018, thị trường đã chứng kiến một thỏa thuận mang tính bước ngoặt, đó là giao dịch bán và cho thuê lại tại VSIP Park (Công ty liên doanh TNHH KCN Việt Nam - Singapore) với mức sinh lợi lên đến 10,7%.
Nhiều yếu tố thuận lợi
Về xu hướng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp trong năm 2018, nhiều chuyên gia cho rằng doanh thu bán lẻ trực tuyến ở tất cả các thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam, được dự báo sẽ tăng lên theo cấp số nhân trong giai đoạn ngắn và trung hạn. Vì vậy, nhu cầu về các cơ sở kho vận hiện đại, kết hợp với công nghệ và tự động hóa sẽ gia tăng mạnh.
Thời gian giao hàng nhanh chóng mới là yếu tố được xem trọng, thay vì yếu tố chi phí thuê. Bên cạnh đó, vị trí cũng vẫn là yếu tố then chốt cho các quyết định thuê của khách hàng.
Nguồn vốn FDI có tác động nhiều đến hoạt động của những KCN các tỉnh, thành như TPHCM, Bắc Ninh, Thanh Hóa, đang dẫn đầu về thu hút đầu tư công nghiệp và cho thấy hiệu quả từ hoạt động này. Hay như Hà Nội cũng thu hút tốt các doanh nghiệp ngoại và quanh thủ đô có nhiều KCN có các doanh nghiệp FDI hoạt động.
Ngoài giá lao động của Việt Nam rẻ nhất trong khu vực, chưa bằng 1/2 của Trung Quốc, địa điểm đầu tư với chi phí phải chăng cũng là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Giá thuê tính trên 1m2 BĐS công nghiệp ở Việt Nam rẻ hơn nhiều so Quảng Châu (Trung Quốc), Bangkok (Thái Lan), Jarkata (Indonesia). Chưa kể, thuế thu nhập doanh nghiệp ở Việt Nam chỉ 20%, là một trong những quốc gia có thuế thu nhập doanh nghiệp thấp nhất ở Đông Nam Á.
Theo phân tích của ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, Savills đã chứng kiến lượng vốn ngoại rót vào Việt Nam từ thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan. Tính theo góc độ tương quan các mảng của thị trường thì trong 6 tháng cuối năm, thị trường BĐS công nghiệp có nhiều triển vọng.
Bởi những yếu tố về sức hút FDI đến từ rất nhiều địa phương. Tương tự, ông Jeffrey Perlma, Giám đốc điều hành Tập đoàn Warburg Pincus (Mỹ), cũng cho rằng Việt Nam đang nhận được nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư nước ngoài vì kinh tế tăng trưởng nhanh ở khu vực Đông Nam Á và thế giới.
Với sự dịch chuyển cơ sở sản xuất từ thị trường Trung Quốc sang Việt Nam, cũng như sự gia tăng nhanh chóng của sản lượng tiêu thụ nội địa, thị trường BĐS công nghiệp và dịch vụ logistics của Việt Nam đã đến thời điểm chín muồi cho tăng trưởng vượt bậc.
| Tháng 2-2018, Tập đoàn Warburg Pincus đã ký kết hợp tác với Becamex IDC để trở thành nhà phát triển BĐS KCN và logistics lớn nhất, hiện đại nhất Việt Nam, với vốn đầu tư 200 triệu USD. Liên doanh có tên Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW, sẽ tập trung phát triển, vận hành nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và KCN chủ chốt ở Việt Nam. Ngoài ra, liên doanh này cũng sẽ xây dựng các BĐS liên quan đến ngành công nghiệp như trung tâm nghiên cứu, văn phòng chia sẻ và trung tâm dữ liệu. |
