Tạo vốn từ đất, cách nào?

Một thời “cái khó bó cái khôn”

Theo ông Hoàng Minh Trí, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án cải thiện môi trường lưu vực Nhiêu Lộc - Thị Nghè giai đoạn 1 vào những năm 1990 của thế kỷ trước, nhiều chuyên gia trong và ngoài nước đã góp ý nên giải tỏa thêm dọc 2 bên kênh, khai thác quỹ đất này để bù đắp một phần chi phí cho việc thực hiện dự án. Nhất là khi ở thời điểm đó hầu hết nhà cửa của cư dân xung quanh đều cũ nát, thấp tầng, nên việc giải tỏa thêm còn là cơ hội để TPHCM chỉnh trang lại đô thị dọc 2 bờ kênh. Dù muốn nhưng không có ngay khoản tiền lớn phục vụ công tác đền bù giải tỏa, phần nữa do rất nhiều người dân không đồng tình với việc phải di dời thêm, nên TPHCM đã không thể thực hiện được giải pháp này.

Rồi đến dự án xây dựng đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ, đường Phạm Văn Đồng, dự án cải thiện môi trường nước lưu vực Tàu Hủ - Bến Nghé…, TPHCM cũng hầu như không khai thác được quỹ đất dọc 2 bên để vừa chỉnh trang đô thị vừa có thêm tiền thực hiện dự án. Để làm đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ, hầm vượt sông Sài Gòn, TPHCM đã phải vay hơn 200 triệu USD vốn ODA từ Nhật Bản. Còn để có chi phí làm đường Phạm Văn Đồng, TPHCM đã phải “đổi đất lấy hạ tầng”, giao nhiều khu đất trong thành phố cho nhà đầu tư khai thác. Tuy diện mạo của các khu dân cư dọc kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ, Phạm Văn Đồng… sau khi các công trình này hoàn thành đã “thay da, đổi thịt”, nhưng đánh giá khách quan thì nhiều khu đô thị ở đây vẫn lẻ mẻ, nhếch nhác.

Đặc biệt, còn xuất hiện nhiều ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo” - hậu quả của việc giải tỏa chỉ theo ranh làm đường. TPHCM đã nhìn ra bất cập này và giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc xây dựng ngay các quy chế quản lý kiến trúc nhằm chỉnh trang đô thị cho khu vực. Thế nhưng, dự án làm đường, cải tạo kênh rạch đã hoàn tất nên việc giải tỏa, di dời để thực hiện chỉnh trang đô thị gần như không thể thực hiện được. Cho đến thời điểm hiện nay, tình trạng nhà “siêu mỏng, siêu méo” vẫn tồn tại.

Trong câu chuyện tận dụng “mỏ vàng đen”, TPHCM chỉ khai thác được quỹ đất dọc 2 bên đường của dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7, huyện Nhà Bè) vào năm 2007. Chi phí làm đường khoảng 430 tỷ đồng nhưng việc “thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền” dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho TP khoản lợi nhuận thêm lên tới khoảng 260 tỷ đồng, do giá trị đất tăng lên. 

Ưu tiên các giải pháp đa mục tiêu

Hiện TPHCM đang triển khai nhiều dự án phát triển hạ tầng lớn, có tính chất “định hình” lại đô thị như xây dựng tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, tuyến BRT trên đường Võ Văn Kiệt, cải tạo kênh Đôi - kênh Tẻ… Tuy nhiên, những khó khăn mà TP gặp phải trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án trước đó, đến nay vẫn thế. Thậm chí còn khó hơn khi tỷ lệ ngân sách để lại cho TP bị cắt bớt.

Theo nhiều chuyên gia, TPHCM phải tìm giải pháp tháo gỡ nút thắt này. Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, giảng viên Chương trình giảng dạy Fulbright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM, cho biết ngay cả những nước có nguồn tài chính dồi dào như Pháp, Mỹ… cũng khai thác quỹ đất dọc 2 bên dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, để bù đắp cho chi phí đầu tư của chính công trình đó. TPHCM khó khăn hơn về tài chính nên càng phải quyết tâm hơn trong việc tạo vốn từ đất. 

Ngoài tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên gần xong, TPHCM còn có tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương và nhiều tuyến metro khác, cùng dự án kênh Đôi - kênh Tẻ… mới bắt đầu giai đoạn thực hiện thủ tục đầu tư. TPHCM hoàn toàn có thể rà soát, đánh giá lại theo hướng “sửa” những bất cập đã gặp phải trước đó. TPHCM phải nhân cơ hội này tổ chức lại không gian kiến trúc đô thị hướng tới chống ùn tắc giao thông, ngập nước, ô nhiễm môi trường. Bởi lẽ nguyên nhân cốt lõi của các vấn nạn trên là quá tải. Việc thực hiện các dự án hạ tầng căn bản như xây dựng metro, BRT… phải giúp TP giải quyết vấn đề quá tải. 

 Thay đổi theo hướng hợp lý và hữu dụng

Theo Quy hoạch chung Xây dựng TPHCM đến năm 2020, TPHCM có các đô thị vệ tinh như Tây Bắc (Củ Chi), công nghệ cao (quận 9)… Các tuyến metro phải “giúp” TP phát triển những đô thị vệ tinh để từng bước giãn dân. Hiện mới có tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên kết nối ra khu đô thị công nghệ cao, còn các tuyến metro khác (với hướng tuyến theo quy hoạch) chưa làm được nhiệm vụ này.

Ví dụ, tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đi dọc theo đường Cách Mạng Tháng Tám qua các quận 1, 3, 10, 12, Tân Phú và Tân Bình; như vậy, tuyến này chỉ giải quyết vấn đề giao thông cho khu vực nội đô. “Khu vực tuyến metro số 2 đi qua là một trong những nơi đông dân cư nhất TP, với rất nhiều khu nhà thấp tầng nằm sâu trong các hẻm. Chỉ riêng giải tỏa để làm metro đã là khó, nên việc giải tỏa thêm để khai thác quỹ đất chắc chắn sẽ khó thêm gấp bội.

Theo Ban quản lý Đường sắt đô thị TPHCM, mới khảo sát sơ bộ đã thấy có đến khoảng 33.600m² đất với 347 hộ dân, 33 cơ quan, tổ chức đoàn thể phải giải tỏa để nhường đất cho công trình metro. Không khai thác được quỹ đất để bù đắp chi phí, số tiền 2,19 tỷ USD mà TP vay để làm tuyến metro này sẽ là gánh nặng rất lớn cho ngân sách. Nếu không chỉnh trang được đô thị trong khu vực theo hướng “vun” dân, hình thành nên các khu dân cư tập trung, thuận lợi cho vận tải hành khách công cộng hoạt động, thì nguy cơ tuyến metro số 2 vắng khách là rất lớn”, GS-TS Nguyễn Trọng Hòa phân tích. 

Vậy có nên mạnh dạn thay đổi tuyến metro số 2 theo hướng từ Tham Lương không đi về Bến Thành, mà ngược lên Củ Chi. Sự thay đổi này sẽ giúp TPHCM đạt được đa mục tiêu. Tạo một tuyến vận tải hiện đại, khối lượng lớn, kết nối từ nội thành lên Củ Chi để qua đó giúp cho khu đô thị Tây Bắc phát triển, giúp TP thực hiện kế hoạch từng bước giãn dân ra ngoại thành. Nội thành bớt quá tải thì sẽ bớt kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường. Lúc đó, có thể tổ chức thêm nhiều tuyến xe buýt đi từ Bến Thành đến Tham Lương để giải quyết nhu cầu vận tải cho khu vực. Với khu vực Củ Chi, dân cư còn khá thưa thớt nên việc khai thác quỹ đất dọc 2 bên dự án sẽ khả thi hơn. Có tuyến metro đi qua, giá trị đất của huyện Củ Chi sẽ tăng lên và TPHCM còn có thể thu thêm thuế từ đất đối với các doanh nghiệp khai thác, sử dụng đất ở đây. 

Theo GS-TS Nguyễn Trọng Hòa, phát triển đô thị gắn với phát triển giao thông, vận tải khối lượng lớn, để qua đó giải quyết bài toán tài chính là giải pháp khả thi cho phát triển bền vững. Kinh nghiệm này đã được kiểm chứng ở nhiều nơi trên thế giới và TPHCM nên tham khảo. Thực tế những năm qua đã chứng minh, TPHCM càng dồn lực vào xây cầu vượt, hầm chui, mở đường mới trong nội thành thì càng hút dân vào. Tình trạng ùn tắc giao thông vì thế vẫn diễn biến hết sức phức tạp.