Khan hiếm nguồn cung
Trên thị trường bất động sản TPHCM, một thời gian dài các doanh nghiệp (DN) quá chú trọng vào căn hộ cao cấp mà bỏ quên phân khúc nhà giá rẻ. Nhưng vài năm trở lại đây, phân khúc nhà giá rẻ thực sự đã tạo nên sinh khí cho thị trường. Trong lúc phân khúc nhà cao cấp có lúc khó khăn, thậm chí đóng băng, thì phân khúc nhà giá rẻ vẫn có tính thanh khoản rất tốt. Khái niệm giá “nhà giá rẻ” cũng thay đổi. Cách đây vài năm, những căn hộ phân khúc bình dân có giá chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn; nhưng hiện nay chuẩn này đã thay đổi, đó là những căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng trở lại. Gần đây, hầu hết các dự án có giá bán nói trên khi đưa ra thị trường đều được khách hàng đón nhận rất tốt.
Ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho biết cách đây hơn 1 năm công ty đưa hơn 500 căn hộ tại dự án Sơn Kỳ 1 (quận Tân Phú) ra chào bán. Chỉ chưa đầy 2 tháng khách hàng đã mua hết, với giá bán thời điểm đó, khoảng gần 700 triệu đồng/căn (diện tích hơn 50m²); đến nay giá giao dịch tại đây đã tăng gần gấp đôi. Tương tự, dự án Hiệp Thành (quận 12) hơn 500 căn hộ nhưng chỉ một thời gian ngắn, chủ đầu tư cũng đã bán gần 400 căn, hiện nay đang bán tiếp block cuối cùng, dự án này đang bán với giá 14 triệu đồng/m².
Phân khúc nhà giá rẻ không còn là sân chơi dành riêng cho các DN “nhỏ” mà đã thu hút sự góp mặt của các “đại gia”. Him Lam Land vừa đưa ra một số dự án căn hộ có giá bán từ 1,5 tỷ đồng/căn, như dự án Him Lam Phú An (Rạch Chiếc, quận 9) gần 1.100 căn, và đã bán gần hết. Trước đó, Him Lam Land cũng đưa ra thị trường 500 căn hộ tại dự án Him Lam Phú Đông (Thủ Đức) có giá bán từ 1,2 tỷ đồng/căn và toàn bộ căn hộ được khách hàng mua hết trong thời gian ngắn. Mới đây nhất, Tập đoàn Vingroup cũng tuyên bố tham gia phân khúc nhà giá rẻ với thương hiệu VinCity, bên cạnh những dự án có giá bán cao ngất ngưỡng mà tập đoàn này đang triển khai. Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, cho biết các căn hộ VinCity tại TPHCM sẽ có giá từ 700 triệu đồng trở lên, với diện tích phù hợp dành cho người thu nhập trung bình. Vingroup cũng đặt tham vọng trong 3 - 5 năm tới sẽ đưa ra thị trường tại 7 đô thị lớn trong cả nước từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity. Trên địa bàn TPHCM, đại diện Vingroup cho biết, dự án sẽ được triển khai tại quận 9. Tuy nhiên hiện nay, chủ đầu tư vẫn chưa công bố giá bán chính thức, thời gian triển khai như thế nào…
Cần cơ chế thu hút doanh nghiệp
Theo khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, tại TPHCM hiện có khoảng nửa triệu hộ dân chưa có nhà ở và nhu cầu này tiếp tục tăng trưởng mạnh trong tương lai. Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó Tổng giám đốc Thường trực Công ty L&L Group, cho biết: Căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TPHCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này ngày càng trở nên khó khăn, bởi quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Trong nhiều năm trở lại đây, số lượng dự án được phát triển từ quỹ đất mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Quỹ đất khan hiếm, cộng với giá đất tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của một dự án gia tăng. Cộng thêm các yếu tố như: thủ tục hành chính cho một dự án còn kéo dài, chưa có sự ổn định trong việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng… đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn đã khan hiếm, lại ngày càng khan hiếm hơn.
Ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam, cho biết nhà giá rẻ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong những tháng tới; bởi hiện nay cung không đủ cầu, những dự án vùng ven có giá bán dưới 20 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm.
Vì sao nhu cầu lớn nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ chưa thu hút nhiều chủ đầu tư? Đó là do lợi nhuận làm nhà ở giá rẻ không hấp dẫn, phân khúc nhà ở xã hội đang gặp khó khăn do chưa bố trí được tín dụng ưu đãi. Vì thế, cần phải có nhiều sự cởi mở nhằm động viên các DN tham gia phân khúc này. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng Chính phủ cần cởi mở hơn về chính sách để các DN dễ dàng đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ. Ngoài ra, ông Đực cũng kiến nghị cho phép các DN xây dựng nhà giá rẻ được phát triển dự án với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, diện tích nhà ở giống nhà ở xã hội.
“Nếu Nhà nước mở điều kiện này thì đây là bước mở quan trọng đem lại 90% thành công cho nhà giá rẻ. Còn các bước mở khác như hỗ trợ về tiền sử dụng đất, hạ tầng cung cấp điện, nước, giảm thuế giá trị gia tăng… tuy cũng quan trọng, nhưng tôi đánh giá chỉ đem lại 10% thành công”, ông Đực khẳng định.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu phân tích, hiện trong 1,74 triệu người khó khăn về nhà ở thì có 40% hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng, 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng. Nếu giá căn hộ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng thì nhóm thu nhập này có thể mua được, vì ngoài tiền tích lũy khoảng 20% - 30% giá trị căn hộ, người dân có thể vay ngân hàng phần còn lại. Nhu cầu nhà với mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn sẽ còn tăng cao cho đến năm 2020.
Trên thị trường bất động sản TPHCM, một thời gian dài các doanh nghiệp (DN) quá chú trọng vào căn hộ cao cấp mà bỏ quên phân khúc nhà giá rẻ. Nhưng vài năm trở lại đây, phân khúc nhà giá rẻ thực sự đã tạo nên sinh khí cho thị trường. Trong lúc phân khúc nhà cao cấp có lúc khó khăn, thậm chí đóng băng, thì phân khúc nhà giá rẻ vẫn có tính thanh khoản rất tốt. Khái niệm giá “nhà giá rẻ” cũng thay đổi. Cách đây vài năm, những căn hộ phân khúc bình dân có giá chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn; nhưng hiện nay chuẩn này đã thay đổi, đó là những căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng trở lại. Gần đây, hầu hết các dự án có giá bán nói trên khi đưa ra thị trường đều được khách hàng đón nhận rất tốt.
Ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho biết cách đây hơn 1 năm công ty đưa hơn 500 căn hộ tại dự án Sơn Kỳ 1 (quận Tân Phú) ra chào bán. Chỉ chưa đầy 2 tháng khách hàng đã mua hết, với giá bán thời điểm đó, khoảng gần 700 triệu đồng/căn (diện tích hơn 50m²); đến nay giá giao dịch tại đây đã tăng gần gấp đôi. Tương tự, dự án Hiệp Thành (quận 12) hơn 500 căn hộ nhưng chỉ một thời gian ngắn, chủ đầu tư cũng đã bán gần 400 căn, hiện nay đang bán tiếp block cuối cùng, dự án này đang bán với giá 14 triệu đồng/m².
Phân khúc nhà giá rẻ không còn là sân chơi dành riêng cho các DN “nhỏ” mà đã thu hút sự góp mặt của các “đại gia”. Him Lam Land vừa đưa ra một số dự án căn hộ có giá bán từ 1,5 tỷ đồng/căn, như dự án Him Lam Phú An (Rạch Chiếc, quận 9) gần 1.100 căn, và đã bán gần hết. Trước đó, Him Lam Land cũng đưa ra thị trường 500 căn hộ tại dự án Him Lam Phú Đông (Thủ Đức) có giá bán từ 1,2 tỷ đồng/căn và toàn bộ căn hộ được khách hàng mua hết trong thời gian ngắn. Mới đây nhất, Tập đoàn Vingroup cũng tuyên bố tham gia phân khúc nhà giá rẻ với thương hiệu VinCity, bên cạnh những dự án có giá bán cao ngất ngưỡng mà tập đoàn này đang triển khai. Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup, cho biết các căn hộ VinCity tại TPHCM sẽ có giá từ 700 triệu đồng trở lên, với diện tích phù hợp dành cho người thu nhập trung bình. Vingroup cũng đặt tham vọng trong 3 - 5 năm tới sẽ đưa ra thị trường tại 7 đô thị lớn trong cả nước từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity. Trên địa bàn TPHCM, đại diện Vingroup cho biết, dự án sẽ được triển khai tại quận 9. Tuy nhiên hiện nay, chủ đầu tư vẫn chưa công bố giá bán chính thức, thời gian triển khai như thế nào…
Cần cơ chế thu hút doanh nghiệp
Theo khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, tại TPHCM hiện có khoảng nửa triệu hộ dân chưa có nhà ở và nhu cầu này tiếp tục tăng trưởng mạnh trong tương lai. Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó Tổng giám đốc Thường trực Công ty L&L Group, cho biết: Căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TPHCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này ngày càng trở nên khó khăn, bởi quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Trong nhiều năm trở lại đây, số lượng dự án được phát triển từ quỹ đất mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Quỹ đất khan hiếm, cộng với giá đất tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của một dự án gia tăng. Cộng thêm các yếu tố như: thủ tục hành chính cho một dự án còn kéo dài, chưa có sự ổn định trong việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng… đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn đã khan hiếm, lại ngày càng khan hiếm hơn.
Ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam, cho biết nhà giá rẻ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong những tháng tới; bởi hiện nay cung không đủ cầu, những dự án vùng ven có giá bán dưới 20 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm.
Vì sao nhu cầu lớn nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ chưa thu hút nhiều chủ đầu tư? Đó là do lợi nhuận làm nhà ở giá rẻ không hấp dẫn, phân khúc nhà ở xã hội đang gặp khó khăn do chưa bố trí được tín dụng ưu đãi. Vì thế, cần phải có nhiều sự cởi mở nhằm động viên các DN tham gia phân khúc này. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng Chính phủ cần cởi mở hơn về chính sách để các DN dễ dàng đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ. Ngoài ra, ông Đực cũng kiến nghị cho phép các DN xây dựng nhà giá rẻ được phát triển dự án với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, diện tích nhà ở giống nhà ở xã hội.
“Nếu Nhà nước mở điều kiện này thì đây là bước mở quan trọng đem lại 90% thành công cho nhà giá rẻ. Còn các bước mở khác như hỗ trợ về tiền sử dụng đất, hạ tầng cung cấp điện, nước, giảm thuế giá trị gia tăng… tuy cũng quan trọng, nhưng tôi đánh giá chỉ đem lại 10% thành công”, ông Đực khẳng định.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu phân tích, hiện trong 1,74 triệu người khó khăn về nhà ở thì có 40% hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng, 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng. Nếu giá căn hộ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng thì nhóm thu nhập này có thể mua được, vì ngoài tiền tích lũy khoảng 20% - 30% giá trị căn hộ, người dân có thể vay ngân hàng phần còn lại. Nhu cầu nhà với mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn sẽ còn tăng cao cho đến năm 2020.
Nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường hiện nay khá khiêm tốn, chỉ có một số dự án đã đủ điều kiện đưa ra thị trường như Riverside City (quận Thủ Đức) với nguồn cung 1.700 căn, giá bán khoảng 1,2 tỷ đồng/căn; Saigon Gateway (quận 9)… Ngoài ra, Công ty TNHH SX-TM-DV Thái Bảo sẽ tiếp tục đưa ra thị trường căn hộ The Avila 2 (quận 8) với khoảng 3.738 căn hộ. Diện tích mỗi căn hộ từ 50m2 - 77m2, giá bán dự kiến 16 - 18 triệu đồng/m2. Tính trung bình, căn hộ 2 phòng ngủ chỉ có giá từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng. Đây là mức giá gần như rất hiếm tại thị trường TPHCM hiện nay.
