LTS: Với mong muốn TPHCM phát triển bền vững, trở thành “hòn ngọc viễn Đông”, công tác quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò then chốt. Nhưng trước tiên hãy “bắt mạch” vì sao nhiều năm qua, không ít đồ án quy hoạch đã trở thành rào cản, níu chân thành phố cất cánh.
Đó là những quy định về việc lập quy hoạch lạc hậu, những đồ án quy hoạch thiếu thực tế, hàng chục năm trước đây không có khả năng thực hiện và có thể hàng chục năm tiếp theo vẫn vậy…
Mơ mộng
Lật lại nhiều quy hoạch, dự án phát triển đô thị… xuyên thế kỷ, mới thấy hầu hết những quy hoạch, dự án này đều có chung một đặc điểm, đó là thiếu khả thi, do hạn chế nguồn lực thực hiện. Điển hình như Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Cho tới nay, ít nhất đã 2 lần đổi chủ đầu tư với gần 20 năm lập quy hoạch, rồi lại điều chỉnh quy hoạch nhưng một khu đô thị sinh thái, du lịch… như mong ước vẫn chưa thấy đâu. Chỉ khổ cho người dân, suốt thời gian dài họ không được sửa chữa, mua bán nhà - đất. Khu vực Bình Quới, Thanh Đa lại là một trong những khu vực thấp trũng của thành phố. Mỗi khi triều lên hoặc mưa xuống là nhà cửa của dân bị ngập. Nước làm mục cửa, thấm tường nhà… mà không được xây, sửa lại. Muốn bán nhà tìm chỗ ở khác cũng không được, bởi vướng vào khu quy hoạch, bán chẳng ai mua. Những năm gần đây, TPHCM cho phép xây, sửa nhà tạm nên cuộc sống của người dân được cải thiện phần nào. Tuy nhiên, việc làm giấy tờ nhà đất vẫn gặp khó do một thời gian dài công tác này bị đình trệ.
Trong cuộc họp giữa HĐND TPHCM và chủ đầu tư mới của dự án Bình Quới - Thanh Đa là Công ty Bitexco, lãnh đạo quận Bình Thạnh - nơi dự án tọa lạc, đã đề nghị lưu ý đến tính chất lịch sử này để có chính sách đền bù thỏa đáng cho người dân. Lãnh đạo Công ty Bitexco đã nhiều lần khẳng định với lãnh đạo thành phố, đủ nguồn lực để triển khai ngay dự án xây dựng đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa; thế nhưng nhiều người dân vẫn băn khoăn khi thấy một khu đất “kim cương” đối diện chợ Bến Thành, cũng do đơn vị này làm chủ đầu tư, đã hơn 5 năm chỉ mới “lú nhú” vài hạng mục… dưới đất. Bitexco còn loay hoay với nhiều dự án lớn khác như khu Mả Lạng (quận 1) rộng 10ha đã được TPHCM giao làm chủ đầu tư từ năm 2006! Vậy liệu họ có đủ sức làm đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa?
Đến nay, khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa vẫn chưa thể phát triển. Ảnh: THÀNH TRÍ
Bức xúc trước tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống người dân; trước đây, HĐND TPHCM phải ban hành Nghị quyết 16/2012 về công tác lập, tổ chức thực hiện và quản lý thực hiện quy hoạch đô thị. Theo Nghị quyết này, HĐND TPHCM tổ chức giám sát việc rà soát, đánh giá hiệu quả, tính khả thi và năng lực của nhà đầu tư, sự phù hợp với quy hoạch của từng dự án có sử dụng đất của các cơ quan chức năng để có hướng xử lý, giải quyết dứt điểm tình trạng dự án “treo”. Sự quyết liệt của HĐND TPHCM đã cho kết quả: hơn 500 dự án “treo” đã bị xóa, lộ giới của gần 300 tuyến đường được xem xét lại; toàn thành phố cơ bản phủ kín quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000, quy hoạch phân khu theo hướng khả thi hơn. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho quản lý xây dựng và phát triển đô thị. UBND TPHCM cũng đã có những bước chuyển phù hợp bằng việc ban hành nhiều chính sách nhằm giải quyết quyền lợi của người dân trong khu vực quy hoạch. Theo các quy định này, người dân được phép sửa chữa, xây dựng nhà cửa và được bồi thường nếu sau 3 năm Nhà nước không thực hiện quy hoạch. Những chính sách nêu trên đã góp phần hạ nhiệt bức xúc của người dân TPHCM có nhà, đất nằm trong khu vực quy hoạch.
Quy định quy hoạch… lạc hậu
Làm cho đồ án quy hoạch thiếu tính khả thi, duy ý chí còn có nguyên nhân từ nhiều quy định lạc hậu của Bộ Xây dựng. Theo ông Hoàng Minh Trí, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, việc lập quy hoạch phải tuân theo các quy chuẩn Việt Nam do Bộ Xây dựng ban hành. Các quy chuẩn này quy định rất cụ thể các chỉ tiêu về diện tích cây xanh, công viên, đường giao thông, trung tâm y tế - giáo dục cho từng dự án, tùy theo quy mô. Quy định như vậy chỉ khả thi đối với đồ án quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới. Còn với việc cải tạo khu dân cư cũ, phải giải tỏa nhà dân để đảm bảo đủ các quy định về cây xanh, công viên, đường, trường, bệnh viện… gần như không thể. Tuy nhiên, quy định là quy định, các kiến trúc sư và nhà lập quy hoạch không thể làm khác. Cũng theo ông Hoàng Minh Trí, rất nhiều lần TPHCM đặt vấn đề với đại diện Bộ Xây dựng và được bộ này nhiều lần trả lời “phải uyển chuyển, vận dụng”. Nhưng văn bản chính thức cho câu trả lời này không có. Không có văn bản cho phép, nhiều kiến trúc sư, nhà lập quy hoạch… không dám thực hiện.
Sau này, nhằm để quy hoạch có tính khả thi hơn, TPHCM đã chủ động chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các quận, huyện… rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch theo hướng tôn trọng thực tế. Điển hình cho sự thay đổi này là việc TPHCM điều chỉnh quy hoạch xây dựng Khu đô thị Tây Bắc TPHCM. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, nội dung chính của sự thay đổi này là những khu dân cư hiện hữu, người dân đã ở ổn định, lâu dài được giữ nguyên và ngành chức năng chỉ xây dựng quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc để quản lý việc xây dựng của người dân. Người dân được xây, sửa nhà theo nhu cầu nhưng phải tuân thủ theo các quy định trong quy chế nhằm hướng tới một đô thị hiện đại. Những khu thưa dân cư, sẽ được xem xét bố trí các chức năng về trường học, bệnh viện, công viên… Hài hòa lợi ích của người dân và nhu cầu phát triển đô thị của thành phố được xem như là một trong những giải pháp mà TPHCM đang áp dụng nhằm hạn chế ảnh hưởng của quy hoạch treo đến cuộc sống người dân. Dù vậy, người dân có nhà, đất nằm trong khu quy hoạch vẫn chịu không ít thiệt thòi khi bán nhà, đất, vì bị ép giá, khó khăn trong chuyển đổi thủ tục...
TPHCM hầu như chưa có chính sách ưu đãi đầu tư vào những khu vực mà thành phố mong muốn sớm phát triển. Theo một doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (xin được giấu tên), thời gian qua, việc chọn địa điểm đầu tư chủ yếu căn cứ vào “sự toan tính” của DN. DN “tính” nơi nào đầu tư tốt, sẽ gửi văn bản xin ngành chức năng cho đầu tư vào đấy. Để mau chóng thu hồi vốn và có lãi, các DN sẽ xin đầu tư vào các khu vực đã có sẵn hạ tầng kỹ thuật hoặc nơi người dân đã ở đông đúc. Chính vì thế mới có hiện tượng khu trung tâm thành phố đã quá tải nhưng vẫn còn nhiều nhà đầu tư xếp hàng xin được đầu tư vào đây. Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng bị vây quanh bởi rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản khác. Hậu quả, khu vực trung tâm thành phố và khu vực xung quanh đô thị mới Phú Mỹ Hưng rơi vào tình trạng quá tải, trong khi TPHCM không thể giãn dân và hình thành các đô thị vệ tinh như trong đồ án “Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025” đã khẳng định.
NGUYỄN KHOA - LƯƠNG THIỆN
