Chi bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất
Theo quy định, sau khi ban quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm giao 2% phí bảo trì chung cư cho ban quản trị quản lý, sử dụng để tu sửa chung cư. Quy định này đã được thực hiện nhiều năm nay, cư dân đồng tình ủng hộ. Ở những chung cư mà chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện chuyển tiền phí bảo trì cho cư dân, không những tạo được sự đồng thuận trong cộng đồng, mà ban quản trị có điều kiện tu sửa công trình khi xuống cấp, hư hỏng, giữ chung cư khang trang sạch sẽ.
Chung cư Sun View (phường Tam Phú, quận Thủ Đức, TPHCM) do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư, gồm 2 block cao tầng, với quy mô 448 căn hộ. Khu chung cư đã qua nhiều năm sử dụng nhưng được bảo trì tốt, vẫn còn như mới. Ông Trần Thường, Phó ban quản trị chung cư Sun View, cho biết: “Ngay từ đầu, chủ đầu tư đã chủ động phối hợp thành lập ban quản trị. Khi có quyết định của UBND quận Thủ Đức công nhận ban quản trị, chủ đầu tư đã chuyển 9 tỷ đồng phí bảo trì chung cư cho ban quản trị quản lý. Chủ động được nguồn kinh phí, ban quản trị tổ chức nâng cấp sửa chữa ngay khi phát hiện hạng mục nào hư hỏng, xuống cấp. Bình quân mỗi năm chung cư chi 400 triệu đồng để tu bổ, sửa chữa. Với nguồn kinh phí 2% ban đầu cùng lãi suất gửi ngân hàng, chi tiết kiệm, chung cư có đủ tiền để sửa chữa bảo trì trong 50 năm nữa mà cư dân không phải đóng góp thêm”. Nhiều người dân ở chung cư này cũng cho biết họ không phải lo đóng thêm tiền bảo trì chung cư. Nhiều năm nay, hàng tháng cư dân chỉ đóng phí vận hành chung cư với giá 4.000 đồng/m². Đây là chung cư thu phí vận hành thấp nhất trên địa bàn quận Thủ Đức.
Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đề bầu ra ban quản trị. Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa mà phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.
Lợi cho cả cư dân và chủ đầu tư
Phí bảo trì chung cư được sử dụng kịp thời, đúng mục đích không chỉ mang lại lợi ích cho cư dân, mà chủ đầu tư cũng được hưởng lợi. Thương hiệu, uy tín của doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản phải được khẳng định bằng chất lượng công trình. Để giữ công trình bền đẹp, lâu xuống cấp, chủ đầu tư rất cần có sự chung tay của ban quản trị chung cư và cư dân - những người trực tiếp sử dụng, quản lý chung cư. Ông Nguyễn Khánh Hưng, đại diện chủ đầu tư công trình Sun View, ghi nhận: “Ban quản trị chung cư giúp bảo trì chung cư có hiệu quả. Do vậy, công ty chủ động vận động thành lập ban quản trị và sớm chuyển phí bảo trì cho cư dân. Chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn giữ được chất lượng, khang trang. Đó là hiệu quả mà chủ đầu tư nhận lại từ cư dân”.
Đồng tiền do chính cư dân đóng góp đã phát huy hiệu quả bảo trì chung cư. Tuy nhiên, điều bất cập hiện nay là việc quản lý phí bảo trì chung cư để chống thất thoát, tránh lãng phí. Ông Nguyễn Đình Khải Vi, Chủ nhiệm Ban quản trị chung cư Sun View, cho biết nguồn phí bảo trì chung cư không nhỏ, ở chung cư quy mô nhỏ, chừng vài tỷ đồng, còn ở chung cư quy mô lớn, lên đến hàng chục tỷ đồng. Trách nhiệm của ban quản trị chung cư rất lớn, nhưng tư cách pháp nhân lại chưa rõ ràng. Ban quản trị do cư dân bầu thông qua bỏ phiếu công khai, được UBND cấp quận huyện ban hành quyết định công nhận, nhưng vị thế ban quản trị chung cư chưa thành một doanh nghiệp. Ban quản trị giữ tiền tỷ của cư dân, ký hợp đồng kinh tế, dịch vụ lên đến hàng chục, hàng trăm triệu đồng, nhưng lại thiếu con dấu. Các hoạt động, điều hành của ban quản trị vẫn dựa vào chữ tâm là chủ yếu. Đây là một trong những hạn chế cần khắc phục.
Trong 44 vụ tranh chấp tại chung cư mà Sở Xây dựng TPHCM đã phải thụ lý, có đến 34 vụ liên quan đến phí bảo trì chung cư. Hiện có đến hàng trăm chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì chung cư, chậm chuyển giao, với số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng. Tiền của người dân đóng góp để bảo trì công trình đã bị một số chủ đầu tư giữ lại tạo nguồn vốn riêng, gây tranh chấp và gây thiệt hại cho cư dân lẫn chủ đầu tư. Xét về mặt pháp lý, khi thành lập được ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư, ban quản trị chung cư nên thực hiện quyền khởi kiện dân sự, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư.
Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tôi ủng hộ chủ trương thu phí bảo trì chung cư. Đây là tiền do cư dân đóng để phục vụ cho việc bảo trì khi chung cư bị hư hỏng, xuống cấp. Chủ đầu tư có trách nhiệm thu, giữ giùm để bàn giao lại cho cư dân. Các cao ốc, công trình nhà ở đông dân cư khi đưa vào khai thác sử dụng, sẽ có những khi hư hỏng, phát sinh nhu cầu sửa chữa. Để cư dân chủ động tu bổ nơi ở, sinh sống của mình, chủ đầu tư cần chuyển phí bảo trì cho cư dân quản lý, sử dụng. Tuy nhiên hiện nay, không ít chủ đầu tư nại nhiều lý do khác nhau để giữ lại phí bảo trì. Cần khẳng định, chủ đầu tư không được phép giữ tiền của cư dân để bổ sung làm nguồn vốn cho doanh nghiệp.
Luật Nhà ở năm 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ, tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ. Đây là một quy định tiến bộ trong Luật Nhà ở, nhằm mục đích tạo nguồn kinh phí ổn định để bảo trì công trình. Chung cư có nhiều gia đình cùng ở, thời gian sử dụng lâu dài. Chủ các căn hộ, thành phần và số lượng người ở có thể thay đổi, nhưng công trình vẫn như cũ. Đối với chung cư, ngoài yếu tố kỹ thuật, chất lượng, thì việc tác động của con người vào công trình rất lớn, rất dễ hư hỏng, xuống cấp. Để bảo đảm tính khả thi, ổn định của nguồn thu, quy định thu 2% phí bảo trì một lần là cần thiết. Quy định đóng 2% phí bảo trì không những giảm gánh nặng cho ngân sách mà còn huy động được sức mạnh cộng đồng, xã hội. Trong xu thế chung, người dân chuyển từ sinh sống nông thôn sang thành thị, nhà ở riêng lẻ vào tập trung, thì những quy định cụ thể bằng văn bản luật là hết sức cần thiết.
Có hơn 300 chủ đầu tư không chuyển 2% phí bảo trì chung cư cho cư dân. Số tiền mà các doanh nghiệp này đang chiếm giữ không nhỏ, có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng. Những ngày qua, vấn đề 2% phí bảo trì chung cư được nhiều người quan tâm. Một số ý kiến muốn bỏ loại phí này, cho rằng việc đóng thêm 2% cho phí bảo trì chung cư sẽ tạo thêm gánh nặng cho khách hàng khi mua căn hộ. Cũng có ý kiến cho rằng chủ đầu tư chuyển tiền phí bảo trì một lần cho ban quản trị là không cần thiết, nên kéo giảm ra nhiều năm để bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Những ý kiến đề xuất như vậy nhằm giải cứu cho những chủ đầu tư đang chiếm dụng tiền phí bảo trì chung cư của người dân. Nếu nghiên cứu quy định sẽ thấy số tiền 2% này là của cư dân đóng thông qua hợp đồng mua căn hộ, và chủ đầu tư chỉ thay mặt tập thể cư dân giữ giùm để bàn giao lại cho ban quản trị chung cư, chứ không phải là tiền của chủ đầu tư. Vì vậy, đề xuất bỏ 2% phí bảo trì hay kéo dài thời gian giao tiền là không hợp lý. Đừng nên vì lợi ích nhỏ của một số doanh nghiệp bất động sản mà thay đổi quy định thiết thực, hiệu quả này.
