Kinh doanh trung tâm thương mại: Nơi đông, chỗ vắng - tại sao?

Trước Tết Nguyên đán 2019, người dân TPHCM đã chứng kiến một cuộc đua khai trương các trung tâm thương mại (TTTM) mới, đưa tổng số TTTM tại thành phố lên con số 46. Năm 2018 được xem là dấu mốc quan trọng, bởi các hệ thống TTTM trong nước lần đầu tiên nắm ưu thế về số lượng điểm bán với 26/46 trung tâm, chiếm 57%. Nhưng theo ghi nhận của chúng tôi, không phải TTTM nào cũng thành công trong việc thu hút khách. 

Không chỉ có TTTM cũ vắng khách

Ngày 22-12-2018, TTTM Estella Place chính thức khai trương tại số 88 đường Song Hành (phường An Phú, quận 2). Estella Place bao gồm 5 tầng nổi và một tầng hầm, là một phần của khu phức hợp dân cư và thương mại cao cấp Estella Heights, dự án hợp tác bởi Tập đoàn Keppel Land và Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước. Đây được xem là một trong những trung tâm mua sắm “hot” nhất vào dịp cuối năm 2018.  

Cũng giống như nhiều TTTM, trong những ngày đầu khai trương, Estella Place khá đông khách. Nhưng từ sau Tết Nguyên đán đến nay, tại nhiều thời điểm trong ngày, kể cả cuối tuần, trung tâm này bắt đầu rơi vào tình trạng khách vắng dần. Gặp chúng tôi tại đây, chị Thu Thủy (ngụ tại quận Phú Nhuận) cho biết, trung tâm thiết kế thoáng đẹp, hiện đại, nhưng dạo một vòng thì không tìm mua được món hàng gì. “Nếu đưa gia đình đến đây đi dạo vào ngày cuối tuần và ăn uống thì được, chứ đi shopping thì chưa phù hợp vì các nhãn hàng còn rất nghèo nàn”, chị Thu Thủy kết luận. Tương tự, gia đình anh Long Phi là cư dân trong khu phức hợp Estella cũng cho hay, khi dọn về đây, vợ anh Phi hy vọng Estella Place sẽ là nơi mua sắm lý tưởng. Nhưng thực tế rất khó tìm mua sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền, nên gia đình anh quyết định thực phẩm tươi sống vẫn phải vào BigC hoặc Mega Market gần đó, còn hàng thời trang thì đến những TTTM khác hoặc mua qua mạng.

Những ngày đầu tháng 1-2019, Liên hiệp Hợp tác xã Thương mại TPHCM (Saigon Co.op) và Công ty SCID đã đưa vào hoạt động TTTM Sense City Phạm Văn Đồng với quy mô lớn nhất tại TPHCM. Sense City Phạm Văn Đồng đặt trong tòa nhà Gigamall, số 240-242 đường Phạm Văn Đồng (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức). Từ khi khai trương cho đến nay, Sense City Phạm Văn Đồng luôn thu hút được lượng khách đông đảo đến tham quan và mua sắm. Ông Nguyễn Anh Đức, Phó Tổng giám đốc Thường trực Saigon Co.op, cho biết Sense City Phạm Văn Đồng đã làm “thức tỉnh” sức mua của toàn hệ thống tăng tốc khá nhanh vào dịp trước Tết Nguyên đán. Chỉ sau 3 tuần khai trương, TTTM này đã hoàn thành chỉ tiêu doanh số mà Saigon Co.op đặt ra cho 5 tuần. 

Điểm qua 2 “tân binh” tại TPHCM để thấy đã và đang có một cuộc chạy đua tốc lực và đầy khốc liệt trong lĩnh vực kinh doanh TTTM. Chỉ cần vào Google và gõ cụm từ “TTTM” sẽ có khoảng 5.750.000 kết quả hiện ra sau 0,55 giây; nếu gõ tiếp “TTTM vắng khách” cũng sẽ có khoảng 370.000 kết quả sau 0,32 giây với hàng trăm bài báo viết, mô tả thực trạng từ các TTTM vắng khách. Điển hình như trường hợp các điểm bán của TTTM Pakson đang dần bị thu hẹp tại Việt Nam. TTTM Diamond Plaza cũng đang mất dần sức hút với nhiều khách hàng; TTTM Nowzone với quy mô rất lớn (đường Nguyễn Văn Cừ, quận 1) cũng không thoát khỏi tình trạng ế ẩm.

Cần sự khác biệt

Tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang có mức tăng trưởng nhanh nhất khu vực, số lượng khách du lịch đến Việt Nam cũng tăng mạnh qua từng năm, những rào cản thương mại đang dần được gỡ bỏ theo cam kết hội nhập quốc tế chính là động lực để TTTM phát triển. 

Để thu hút khách, nhiều TTTM đã chọn mô hình kinh doanh one stop shop (cửa hàng một điểm đến). Không chỉ cung cấp mặt bằng bán lẻ, còn có những tiện ích cho khách thuê mặt bằng thông qua tổ chức nhiều sự kiện văn hóa, giải trí, các nhãn hàng thời trang, nhất là các thương hiệu lần đầu xuất hiện tại Việt Nam, đem lại cảm giác mới lạ, tò mò cho khách hàng… Nhưng trên thực tế, số lượng các TTTM kinh doanh hiệu quả, là điểm đến của nhiều thương hiệu, đồng thời thỏa mãn nhu cầu vui chơi, giải trí và mua sắm của người dân thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Dẫn đầu trong số này có thể kể đến Vincom Center Đồng Khởi, cách đó không xa là TTTM Takashimaya, riêng Gigamall được xem là hiện tượng mới trong lĩnh vực kinh doanh TTTM.

Theo ông Nguyễn Anh Đức, có 4 yếu tố cơ bản làm nên sự thành công của một TTTM, bao gồm vị trí, loại hình kinh doanh, sự khác biệt trong kỹ thuật thiết kế và cuối cùng quản lý vận hành. Bên cạnh đó, yếu tố quy hoạch từ các cơ quan chức năng để thực hiện cấp phép cho một dự án TTTM cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Chỉ riêng ở khu vực đường Song Hành phường An Phú, hiện đã có tới 4 siêu thị và TTTM, đối diện với đoạn đường này còn có Vincom Plaza Thảo Điền có nhiều lợi thế hơn về vị trí, đa dạng về hàng hóa, nên những điểm mới mở ra rất khó đảm bảo thành công. 

Trở lại với TTTM Sense City Phạm Văn Đồng của Saigon Co.op. Đây là mô hình TTTM đặt trong một TTTM lớn hơn. Nếu Sense City chỉ rộng 30.000m2 thì diện tích của Gigamall là 110.000m2 với 2 tầng hầm, 7 tầng nổi và 1 sân thượng. Mô hình TTTM này khá mới mẻ tại TPHCM, đem lại cả không gian mua sắm và giải trí, đang là trào lưu trên thế giới (shoppertainment). Một yếu tố không kém phần quan trọng, Gigamall là TTTM đầu tiên ở khu vực đường Phạm Văn Đồng, nên đã thu hút được một lượng khách khủng từ TPHCM và các tỉnh lân cận đến tham quan và mua sắm. 

Trong Quy hoạch phát triển ngành thương mại TPHCM đến năm 2025, định hướng 2030 (đã được phê duyệt) xác định: Phát triển thương mại để phục vụ đời sống nhân dân tốt hơn, đưa sản phẩm có nguồn gốc rõ ràng, chất lượng đảm bảo đến với người tiêu dùng; phát triển thương mại để thúc đẩy giao thương hàng hóa giữa TPHCM với các tỉnh/thành; hướng đến vai trò là trung tâm mua sắm, TTTM quốc tế ở Đông Nam Á. Hoạt động thương mại được khuyến khích phát triển phù hợp với tính chất, quy mô các điểm du lịch; hệ thống hạ tầng thương mại tạo thành địa điểm tham quan, mua sắm hấp dẫn cho du khách và du khách trở thành khách hàng quan trọng, là giải pháp xuất khẩu tại chỗ của thương mại… Do vậy, loại hình kinh doanh TTTM tiếp tục được TPHCM khuyến khích phát triển.