Khan dự án, giá nhà đất tăng vọt?

Hiện nay rất khó tìm được đất đã hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý để thực hiện dự án bất động sản. Ảnh: THÀNH TRÍ

Hiếm “dự án sạch”

8 giờ, anh Nguyễn có mặt tại trụ sở một công ty địa ốc, trên tay cầm một xấp giấy dày cui. Như lịch hẹn, chưa đầy 5 phút sau, một nhóm 7 người tụ lại ngồi xung quanh chiếc bàn gỗ. Xấp giấy được mở ra, trong đó là bản đồ cùng với hồ sơ pháp lý của một dự án nhà ở tại quận 7. Sau một hồi bàn tán, hồ sơ bị trả lại cho khổ chủ bởi vì “dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500”, bộ phận phụ trách pháp lý của doanh nghiệp (DN) nói tiếp: “Hiện nay thủ tục phê duyệt rất khó khăn, nếu bỏ ra số tiền lớn để mua dự án nhưng thủ tục chạy chậm và không biết khi nào sẽ xong, không khéo bị lãi suất ngân hàng ăn hết. Nếu dự án có hồ sơ hoàn chỉnh, có thể đắt hơn một chút vẫn mua được”.

Nói chuyện giả lả, anh Nguyễn ra về, một trạng thái tâm lý ỉu xìu bao trùm! Từ lúc thị trường ấm lại, anh Nguyễn có thêm nghề tay trái nhưng lại tạo thu nhập chính: làm môi giới buôn bán dự án. Vì có quan hệ tốt với các chủ đầu tư nên anh biết được nhu cầu của các DN kinh doanh BĐS, cũng như nhận được đơn đặt hàng mua dự án. Có năm xuôi chèo mát mái, anh làm môi giới hoàn tất đến 5 dự án. Tuy nhiên, hơn một năm qua, nhiều dự án đưa qua tay anh rồi sang các chủ đầu tư khác, nhưng kết quả nhận được là những cái “lắc đầu”.

Anh Nguyễn cho biết, nguyên nhân chính là hồ sơ pháp lý của dự án “chưa sạch”, tức là còn thiếu nhiều thủ tục khác nhau, nên chủ đầu tư không mạo hiểm để ôm vào. Nếu ví giao dịch của anh Nguyễn là thước đo của thị trường thì điều đó hoàn toàn đúng với báo cáo của các cơ quan chức năng: Năm 2018, số lượng sản phẩm được phê duyệt là 28.000 căn hộ và nhà phố từ 77 dự án, giảm hơn 18 dự án và giảm đến 16.600 sản phẩm so với năm 2017.

Giảm sút của thị trường thể hiện rõ nét vào hoạt động kinh doanh của DN. Trước đây, Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh mỗi năm tung ra thị trường 5.000 sản phẩm nhà ở từ chừng 10 dự án, chủ lực vẫn là căn hộ; việc quảng bá, xây dựng làm xôm tụ cả thị trường TPHCM. Hầu hết các dự án là được mua lại hoặc hợp tác, công ty xây dựng và bán hàng. Tuy nhiên, trong năm 2018, số lượng dự án căn hộ mới không còn xuất hiện. Việc tìm kiếm dự án săn lùng khắp nơi, nhưng kết quả rất thấp!

Theo giám đốc đầu tư một DN kinh doanh BĐS, mặc dù “đi săn” suốt cả năm qua nhưng chưa tìm ra được một dự án nào. Anh nói, để nhận chuyển nhượng một dự án nhà ở theo quy định của công ty phải có một trong 3 điều kiện: đã được phê duyệt 1/500, hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc dự án có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, các dự án chào mời đều chưa tới các bước thủ tục nêu trên. Do đó, mặc dù két sắt đã mở nhưng giải ngân cho dự án lại chưa “sứt mẻ” đồng nào, coi như chưa hoàn thành kế hoạch.

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng?

Có thể hình dung, biểu đồ thị trường BĐS tại TPHCM sẽ rơi vào tình huống nguồn cung tắc nhưng nhu cầu vẫn tăng. Nguồn cung tắc với lý do: dự án có nguồn gốc từ đất công bị rà soát lại pháp lý, bị thanh tra, bị kiểm toán “điểm mặt”, hủy chủ trương đầu tư; nguồn gốc dự án xuất phát từ thỏa thuận chuyển nhượng tự do thì bị vướng quy định “đất ở”, hiện nay đang chờ ý kiến Thủ tướng; về thủ tục pháp lý thì bị nghẽn, lý do “xuất hiện hiện tượng né tránh, đùn đẩy, hồ sơ chuyển lòng vòng”. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại thành phố đông dân nhất cả nước vẫn cực lớn, chưa giải quyết nổi khan hiếm nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt làn sóng đầu tư quốc tế sẽ đổ bộ ào ạt vào Việt Nam vì “thế nước lên mạnh” sau cuộc gặp Mỹ - Triều Tiên. Vậy dự báo thị trường sắp tới sẽ như thế nào?

“Giá nhà đất sẽ tăng” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận định. Bởi vì nguồn cung rất hạn chế mà nhu cầu nhà ở cực lớn. Đáng lưu ý, một số chủ đầu tư có được quỹ đất sạch sẽ được “hưởng lợi”, đặc biệt các dự án bị thị trường chê, hấp thụ chậm trong thời gian trước đây sẽ được “vét sạch” trong bối cảnh này. Ở chiều ngược lại, giá nhà đất tăng sẽ gây nên khó khăn trong việc phát triển đô thị như giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công cộng, cũng như trong giải quyết nhà ở cho người yếu thế…

Ở góc độ trực tiếp kinh doanh, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, khẳng định đây là năm khó khăn cho DN BĐS. Phú Đông Group năm nay chỉ có 2 dự án, một ở Bình Dương và một tại TPHCM, nhưng đang làm thủ tục pháp lý, do đó chưa biết khi nào sẽ hoàn tất để có thể mở bán. Nguồn cung hạn chế sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu lợi nhuận, khó khăn là chắc chắn.

Điều đó sẽ tạo ra sự bất ổn chứ không phải là an toàn cho thị trường. Bởi lẽ, ít dự án mở bán thì khách hàng sẽ ít sự lựa chọn, giá cả tăng đối với những dự án thuộc phân khúc trung bình, dành cho người có nhu cầu ở thật, đặc biệt là phân khúc nhà ở có giá trị trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Điều này sẽ nghịch lý với kinh tế vĩ mô đang tốt, di dân cơ học vào TPHCM vẫn đông đi kèm với nhu cầu nhà ở rất lớn, người nước ngoài tới ở đầu tư kinh doanh ngày càng nhiều, nhu cầu thay đổi chỗ ở tăng lên…

Ông Bùi Tiến Thắng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thành Thành Công, cũng chung nhận định, cung ít hơn cầu sẽ đẩy giá nhà đất tăng lên, ít nhất sẽ 10% trong ngắn hạn. Điều này sẽ khiến người đầu tư giãn ra vùng ven, kiếm đất rẻ, diện tích rộng, đô thị sẽ phát sinh theo vết dầu loang.