Trong bối cảnh hàng trăm ngàn hộ dân tại TPHCM chưa có chỗ ở và cùng với dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn TPHCM trong 10 năm tới có thể lên đến 1 triệu căn, thì việc phát triển nhiều căn hộ vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho thuê giá thấp được coi là nhiệm vụ rất lớn của TPHCM trong thời gian tới.
476.000 hộ chưa có nhà ở
Theo khảo sát của Sở Xây dựng TPHCM và Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, TP hiện có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở; trong đó, đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại TP khoảng 139.000 người chưa có nhà ở và khoảng 80.000 hộ cần NOXH trong giai đoạn từ nay đến năm 2020.
Về việc này, ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nhìn nhận, Chính phủ và TPHCM có nhiều cơ chế, chính sách để phát triển quỹ NOXH nhưng kết quả thực hiện vẫn chưa đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở trên địa bàn TP. Việc phát triển NOXH còn nhiều hạn chế trong quá trình triển khai.
Cụ thể, chưa bố trí quỹ đất để phát triển NOXH trong một số quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, nông thôn, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nên ảnh hưởng đến sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất để thực hiện chương trình NOXH mang tính dài hạn, căn cơ. Ngoài loại hình NOXH chưa đa dạng, các loại căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 - 30m2 với giá bán từ 300 - 400 triệu đồng/căn và NOXH cho thuê, thuê mua còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Bên cạnh đó, nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ chủ đầu tư vay xây dựng NOXH, cũng như hỗ trợ các đối tượng được hưởng chính sách NOXH vay mua nhà chưa ổn định.
Thực tế cho thấy, sau khi Chính phủ kết thúc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, một số dự án NOXH trên địa bàn TP gặp nhiều khó khăn, điển hình như dự án NOXH số 35 đường Hồ Học Lãm, quận Bình Tân đã giao nhà chậm hơn 1 năm nay, gây nhiều khó khăn và thiệt thòi cho người mua nhà.
Thêm vào đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án NOXH thuộc sở hữu nhà nước rất khó khăn, kéo dài, khiến tiến độ thực hiện dự án rất chậm, thậm chí không thực hiện được. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha, tuy đã xác định 20% quỹ đất xây dựng NOXH nhưng một số chủ đầu tư ì ạch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chưa có quỹ đất để triển khai NOXH.
Ưu tiên sử dụng quỹ đất sắp xếp lại
Quy mô dân số TPHCM đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu dân nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, chính vì thế, TP cần sớm có nhiều căn hộ giá rẻ. Trong công văn gửi Chính phủ và UBND TPHCM đề xuất cơ chế, chính sách phát triển NOXH, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với điều kiện thực tiễn của TPHCM, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định, TPHCM có thể làm được căn hộ NOXH diện tích chừng 30m2 và giá bán trên dưới 200 triệu đồng/căn tại những nơi còn quỹ đất công như ở Khu chế xuất Linh Trung, Khu Công nghệ cao, Công viên Phần mềm Quang Trung, Đại học Quốc gia TPHCM, Khu đô thị Công nghiệp cảng biển Hiệp Phước…
Với quỹ đất công này, TPHCM có thể xây được khoảng 10.000 căn hộ NOXH 30m2 và để xây dựng 10.000 căn hộ giá 200 triệu đồng/căn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phải có nguồn “vốn mồi” từ nhà nước, đặc biệt là phải xã hội hóa và tạo điều kiện hỗ trợ cơ chế, chính sách để doanh nghiệp (DN) thực hiện. Cụ thể, Chính phủ nên cho chủ đầu tư dự án NOXH được vay ưu đãi, trước hết là vay tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chính sách thí điểm cho chủ đầu tư được tạm hoãn, chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án; được giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập DN còn 10%...
Để phát triển NOXH trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Danh cho biết, Sở Xây dựng TPHCM đã đưa ra một số giải pháp như đa dạng hóa sản phẩm, loại hình NOXH như đầu tư NOXH, nhà lưu trú công nhân có diện tích 25 - 30m2 để cho thuê; đầu tư căn hộ NOXH có 1 - 2 phòng ngủ với diện tích 25 - 77m2 để bán, cho thuê, thuê mua với nhiều loại giá khác nhau từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn, phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều đối tượng. Bên cạnh đó, vị trí xây dựng NOXH cũng đa dạng hơn như đầu tư NOXH cho thuê tại các khu chế xuất, khu công nghiệp; NOXH tại các huyện để bán, cho thuê, thuê mua cho những người đang sinh sống trên địa bàn, phù hợp giữa nơi ở và nơi làm việc của người dân.
Do đó, thời gian tới, TP sẽ bố trí quỹ đất tại các huyện, tập trung cả nguồn vốn trong và ngoài ngân sách để phát triển NOXH; đồng thời tạo điều kiện để khuyến khích nhà đầu tư tham gia bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Về nguồn vốn ngân sách để phát triển NOXH thuộc sở hữu nhà nước, ông Danh cho biết, đa số các dự án dưới 10ha đã được chấp thuận đầu tư và đa phần chủ đầu tư đã chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng nộp tiền, nguồn vốn thu được này sẽ bổ sung vào Quỹ Phát triển nhà ở TP để xây dựng NOXH.
Đối với các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý hoặc khu đất NOXH tại các dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao, TP sẽ thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo phương thức hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để tạo lập quỹ NOXH thuộc sở hữu nhà nước. Để có quỹ đất sạch xây dựng NOXH, TP sẽ bố trí ngân sách để bồi thường giải phóng mặt bằng, giao cho các chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác NOXH theo quy định.
Nhằm thực hiện được các giải pháp trên, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị TP ưu tiên sử dụng quỹ đất nhà nước do các DN đang sử dụng làm nhà xưởng sản xuất tại các quận, huyện thuộc diện giải tỏa di dời vào các khu công nghiệp; quỹ đất do các cơ quan nhà nước đang quản lý thuộc diện sắp xếp lại để đầu tư xây dựng NOXH thuộc sở hữu nhà nước; đồng thời phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ các chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp tiền (20% tiền sử dụng đất) để đầu tư xây dựng các dự án NOXH vốn ngân sách, bổ sung cho Quỹ phát triển nhà ở TP để đầu tư phát triển NOXH nhằm giải quyết cho các hộ gia đình chính sách vay mua NOXH. Xem xét cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để Ngân hàng Nhà nước có căn cứ triển khai việc cấp bù lãi suất nhằm sớm thực hiện chính sách NOXH theo Luật Nhà ở.
