Theo cách tính hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khu vực 1 (khu vực có hệ số cao nhất) là 1,2 lần, thì giá đất ở 3 con đường tại trung tâm quận 1 (TPHCM) là Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ chưa đến 200 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Đó là nội dung phản ánh mới đây của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đề xuất sửa đổi một số điều trong Luật Đất đai 2013.
Đất khu trung tâm quận 1 có giá 194,4 triệu đồng/m²
Theo HoREA, lâu nay việc tính giá đất đều do Chính phủ ban hành và không phù hợp với tình hình thực tiễn ở các địa phương, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội… Hiệp hội này dẫn chứng, Điều 113 Luật Đất đai quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Điều 114 Luật Đất đai cũng quy định căn cứ khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần; Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định giá đất trong bảng giá đất “phải phù hợp với khung giá đất”. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Nghị định này cũng không cho phép bảng giá đất của các địa phương có giá đất tối thiểu thấp hơn mức giá đất tối thiểu đã được quy định trong khung giá đất của Chính phủ. HoREA cho rằng, các quy định này không phù hợp với nguyên tắc đã được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 là “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Căn cứ quy định trên, TPHCM đã ban hành bảng giá đất theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31-12-2014 (có hiệu lực 5 năm), trong đó giá đất cao nhất hiện nay ở TPHCM thuộc các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ và sau khi đã vận dụng tột khung thì chỉ có giá 162 triệu đồng/m8. Được biết vào cuối tháng 3-2017, UBND TP cũng đã kiến nghị HĐND TPHCM điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ở trên địa bàn TPHCM.
Theo đó, UBND TPHCM chỉ đề xuất đổi tên, chỉnh đoạn nhưng không thay đổi giá 80 tuyến đường; điều chỉnh giá 5 tuyến đường (3 tuyến đường tại các quận 2, 6, Gò Vấp và 2 tuyến đường tại quận Bình Tân); bổ sung 6 tuyến đường (3 tuyến đường tại quận 2, 9, 11 và 2 tuyến đường tại quận Tân Phú) và điều chỉnh giảm 2 tuyến đường (1 tuyến đường tại quận 9 và 1 tuyến đường tại huyện Nhà Bè). Do đó, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1 là 1,2 lần theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23-3-2017 của UBND TP quy định về hệ số K thì giá đất ở của 3 con đường này cũng chỉ là 194,4 triệu đồng/m², thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường, hiện trên 1 tỷ đồng/m².
Ngoài ra, một vấn đề bất hợp lý trong cách tính tiền sử dụng đất đối với các vị trí nhà trong hẻm, dẫn tới mức nộp tiền sử dụng đất của nhiều vị trí nhà trong hẻm trong thời điểm hiện nay cao hơn mức nộp tiền sử dụng đất năm 2014. Bảng giá đất của TP được xác lập theo cơ chế này thì giá đất của vị trí có giá cao nhất (thuộc 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ) và các vị trí có giá đất thấp nhất trong hẻm sâu cũng đều không phù hợp với nguyên tắc “giá đất phổ biến trên thị trường”.
HoREA nhận định, bảng giá đất được UBND TPHCM ban hành năm 2014 có giá đất ở nhiều tuyến đường chỉ bằng 30%-40% so với giá thị trường. Điều này cho thấy sự bất cập của chế định ban hành khung giá đất nên cần được xem xét sửa đổi cho phù hợp. Từ đó, hiệp hội này kiến nghị sửa đổi Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất tại địa phương để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo Điều 112 Luật Đất đai.
Theo bảng giá đất hiện hành, đường Nguyễn Huệ có giá 194,4 triệu đồng/m². Ảnh: Huy Anh
Thẩm định giá đất cần giao về một mối
Ngoài ra, HoREA cũng phản ánh, hiện nay việc quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn còn mất rất nhiều thời gian. Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án; còn hiện nay lại chia thành 2 giai đoạn: công đoạn xác định phương án giá đất do Sở TN-MT chủ trì; sau đó là công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì, tốn thời gian 2-3 năm nên làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở, căn hộ chung cư.
Từ đó, HoREA kiến nghị quy định này sẽ giao về duy nhất cho Sở Tài chính làm đầu mối để vừa đơn giản thủ tục vừa tiết kiệm thời gian. Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá đất TP khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán); đồng thời đề nghị cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Vì thực tế hiện vẫn còn đang vướng mắc một số nội dung rất bất hợp lý cần phải được sửa đổi, như Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định đây là khoản thu của Ban Quản trị chung cư; hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên; hoặc Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp (trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn)… dẫn đến chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn.
Cùng với đó, HoREA cũng đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay mà chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi), thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
MINH HUY
