Chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TPHCM) - cơ quan tham mưu UBND TP ban hành khung giá này, về những vấn đề liên quan.
Từ 10-4-2018, tại TPHCM, chung cư thuộc sở hữu nhà nước áp dụng khung giá mới về phí quản lý vận hành. Ảnh: HUY ANH
Cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà
* PHÓNG VIÊN:Xin ông cho biết mục đích của việc ban hành khung giá trên là gì, vì thực tế khung giá mà TP đưa ra hiện thấp hơn giá dịch vụ tại rất nhiều chung cư hiện nay?
* Ông NGUYỄN THANH HẢI: Khung giá này được TP ban hành để áp dụng cho việc thu phí quản lý, vận hành nhà chung cư thuộc SHNN tại TPHCM theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở. Ngoài ra, cũng là cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở chung cư thuộc SHNN, hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp giữa các chủ thể không thỏa thuận được giá dịch vụ nhà chung cư thì cũng áp dụng mức giá trong khung giá này. Đối với trường hợp doanh nghiệp (DN) quản lý vận hành nhà chung cư được hỗ trợ giảm giá dịch vụ, hoặc chung cư có các khoản thu kinh doanh dịch vụ từ các diện tích thuộc phần sở hữu chung, thì phải được tính để bù đắp chi phí quản lý vận hành nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư và có thể thu phí thấp hơn mức giá tối thiểu theo khung giá trên. * Khung giá này sẽ áp dụng cho tất cả nhà chung cư thuộc SHNN trên địa bàn TP? * Khung giá mới này áp dụng cho nhà chung cư thuộc SHNN nhưng không áp dụng đối với các trường hợp: nhà chung cư cũ chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư xã hội chỉ để học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể, nhiều người. Khung giá này cũng không áp dụng đối với các chung cư thuộc SHNN đã thống nhất về giá dịch vụ quản lý tại hội nghị nhà chung cư; đã có thỏa thuận chung về giá dịch vụ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua căn hộ. Quyết định này không bắt buộc tất cả chung cư thương mại phải áp dụng, mà chỉ là cơ sở để chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành đưa ra mức giá dịch vụ hợp lý. Giá dịch vụ chung cư của mỗi chung cư là do hội nghị nhà chung cư quyết với sự đồng thuận của cư dân.Niêm yết công khai thu, chi phí dịch vụ* Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện khung giá này như thế nào, thưa ông?
* Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu kinh phí từ chủ sở hữu, người sử dụng chung cư hàng tháng theo mức: Giá dịch vụ nhà chung cư x phần diện tích sử dụng căn hộ (hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư). Tổ chức thu, chi, hạch toán giá dịch vụ nhà chung cư và các nguồn thu, chi khác đảm bảo công khai minh bạch. Niêm yết công khai việc thu chi cho các hộ dân theo định kỳ mỗi tháng/lần, hoặc báo cáo đột xuất nếu có trên 50% số hộ dân yêu cầu. Đối với ban quản trị chung cư, trên cơ sở khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư, chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, để trình thông qua hội nghị nhà chung cư quyết định. Sau khi đã thống nhất giá dịch vụ, phải có báo cáo gửi Sở Xây dựng, Sở Tài chính, UBND quận/huyện, phường/xã/thị trấn để theo dõi, kiểm tra. Trường hợp nhà chung cư do DN quản lý, vận hành thì ban quản trị phải có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng và kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính theo hợp đồng để báo cáo với hội nghị nhà chung cư theo quy định. * Theo ông, việc ban hành khung giá này có giải quyết được vấn đề tranh chấp trong chung cư hiện nay hay không? * Thực tế cho thấy, các vấn đề tranh chấp ở chung cư hiện nay chủ yếu là tranh chấp sở hữu chung, sở hữu riêng; phí bảo trì chung cư; thành lập ban quản trị, chứ trường hợp tranh chấp về phí dịch vụ chung cư không nhiều. Các tranh chấp thường chỉ xảy ra đối với các trường hợp trước khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư thu giá dịch vụ chung cư cao hơn mức giá quy định, hoặc hơn mức giá dịch vụ trong hợp đồng mua bán. * Khi xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ chung cư, tòa án có căn cứ vào khung giá này để xử kiện? * Đối với trường hợp tranh chấp xảy ra, nếu chủ đầu tư tăng giá dịch vụ chung cư so với giá trong hợp đồng mua bán (trước khi có hội nghị nhà chung cư), tòa án sẽ căn cứ vào khung giá này để xử lý. Theo đó, mức giá dịch vụ sẽ không được vượt khung mức giá mà TP quy định. Riêng các trường hợp tranh chấp liên quan đến giá dịch vụ chung cư đã thông qua hội nghị nhà chung cư, tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng dân sự giữa các bên để xét xử. Vì thông thường, giá dịch vụ chung cư do đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đưa ra, mà đơn vị này là do hội nghị nhà chung cư lựa chọn quyết định. Trong quá trình xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư thì DN quản lý vận hành được tạm thu theo giá trong khung giá dịch vụ mà TP ban hành, cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
* Ông NGUYỄN THANH HẢI: Khung giá này được TP ban hành để áp dụng cho việc thu phí quản lý, vận hành nhà chung cư thuộc SHNN tại TPHCM theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở. Ngoài ra, cũng là cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở chung cư thuộc SHNN, hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp giữa các chủ thể không thỏa thuận được giá dịch vụ nhà chung cư thì cũng áp dụng mức giá trong khung giá này. Đối với trường hợp doanh nghiệp (DN) quản lý vận hành nhà chung cư được hỗ trợ giảm giá dịch vụ, hoặc chung cư có các khoản thu kinh doanh dịch vụ từ các diện tích thuộc phần sở hữu chung, thì phải được tính để bù đắp chi phí quản lý vận hành nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư và có thể thu phí thấp hơn mức giá tối thiểu theo khung giá trên. * Khung giá này sẽ áp dụng cho tất cả nhà chung cư thuộc SHNN trên địa bàn TP? * Khung giá mới này áp dụng cho nhà chung cư thuộc SHNN nhưng không áp dụng đối với các trường hợp: nhà chung cư cũ chưa được cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư xã hội chỉ để học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể, nhiều người. Khung giá này cũng không áp dụng đối với các chung cư thuộc SHNN đã thống nhất về giá dịch vụ quản lý tại hội nghị nhà chung cư; đã có thỏa thuận chung về giá dịch vụ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua căn hộ. Quyết định này không bắt buộc tất cả chung cư thương mại phải áp dụng, mà chỉ là cơ sở để chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành đưa ra mức giá dịch vụ hợp lý. Giá dịch vụ chung cư của mỗi chung cư là do hội nghị nhà chung cư quyết với sự đồng thuận của cư dân.Niêm yết công khai thu, chi phí dịch vụ* Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện khung giá này như thế nào, thưa ông?
* Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện thu kinh phí từ chủ sở hữu, người sử dụng chung cư hàng tháng theo mức: Giá dịch vụ nhà chung cư x phần diện tích sử dụng căn hộ (hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư). Tổ chức thu, chi, hạch toán giá dịch vụ nhà chung cư và các nguồn thu, chi khác đảm bảo công khai minh bạch. Niêm yết công khai việc thu chi cho các hộ dân theo định kỳ mỗi tháng/lần, hoặc báo cáo đột xuất nếu có trên 50% số hộ dân yêu cầu. Đối với ban quản trị chung cư, trên cơ sở khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư, chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, để trình thông qua hội nghị nhà chung cư quyết định. Sau khi đã thống nhất giá dịch vụ, phải có báo cáo gửi Sở Xây dựng, Sở Tài chính, UBND quận/huyện, phường/xã/thị trấn để theo dõi, kiểm tra. Trường hợp nhà chung cư do DN quản lý, vận hành thì ban quản trị phải có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng và kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính theo hợp đồng để báo cáo với hội nghị nhà chung cư theo quy định. * Theo ông, việc ban hành khung giá này có giải quyết được vấn đề tranh chấp trong chung cư hiện nay hay không? * Thực tế cho thấy, các vấn đề tranh chấp ở chung cư hiện nay chủ yếu là tranh chấp sở hữu chung, sở hữu riêng; phí bảo trì chung cư; thành lập ban quản trị, chứ trường hợp tranh chấp về phí dịch vụ chung cư không nhiều. Các tranh chấp thường chỉ xảy ra đối với các trường hợp trước khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư thu giá dịch vụ chung cư cao hơn mức giá quy định, hoặc hơn mức giá dịch vụ trong hợp đồng mua bán. * Khi xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ chung cư, tòa án có căn cứ vào khung giá này để xử kiện? * Đối với trường hợp tranh chấp xảy ra, nếu chủ đầu tư tăng giá dịch vụ chung cư so với giá trong hợp đồng mua bán (trước khi có hội nghị nhà chung cư), tòa án sẽ căn cứ vào khung giá này để xử lý. Theo đó, mức giá dịch vụ sẽ không được vượt khung mức giá mà TP quy định. Riêng các trường hợp tranh chấp liên quan đến giá dịch vụ chung cư đã thông qua hội nghị nhà chung cư, tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng dân sự giữa các bên để xét xử. Vì thông thường, giá dịch vụ chung cư do đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đưa ra, mà đơn vị này là do hội nghị nhà chung cư lựa chọn quyết định. Trong quá trình xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư thì DN quản lý vận hành được tạm thu theo giá trong khung giá dịch vụ mà TP ban hành, cho đến khi giải quyết xong tranh chấp.
Cần lưu ý, giá dịch vụ nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Khung giá trên chưa có các dịch vụ gia tăng như: tắm hơi, hồ bơi, Internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có). Do đó, tùy các loại dịch vụ gia tăng của từng chung cư mà chủ đầu tư, ban quản trị chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành chung cư sẽ đưa ra một mức phí dịch vụ hợp lý.
Ông NGUYỄN THANH HẢI
Khung giá trên chưa có các dịch vụ gia tăng như: tắm hơi, hồ bơi, Internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có). Do đó, tùy các loại dịch vụ gia tăng của từng chung cư mà chủ đầu tư, ban quản trị chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành chung cư sẽ đưa ra một mức phí dịch vụ hợp lý.
Ông NGUYỄN THANH HẢI
